So finanzieren Sie richtig

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel. Gerade in Zeiten extrem niedriger Zinsen, Angst vor steigender Inflation und einer generellen Skepsis, was die Stabilität der Finanzmärkte betrifft. Nachstehend haben wir für Sie die 10 wichtigsten Tipps zusammengestellt, wenn es um die Immobilienfinanzierung geht.


Die eigenen Möglichkeiten ausloten

Eine seriöse Immobilienfinanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital ist für Normalverdiener praktisch nicht möglich. Wir empfehlen, dass mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln geleistet werden können. Dies erwarten in der Regel auch die Kreditinstitute.

Zwar finanzieren einige Banken auch 100 Prozent des Kauf- oder Baupreises oder sogar mehr, falls das Darlehen auch noch die Nebenkosten abdeckt. Dann fallen allerdings unverhältnismäßig höhere Zinsen an wie bei Finanzierungen mit ausreichendem Eigenkapital.

Kreditnehmer sollten deshalb ihre „gesammelten“ Vermögenswerte – bis auf eine Sicherheitsreserve – in die Finanzierung der Immobilie einbringen. Erhöhen lässt sich das Eigenkapital beispielsweise, indem alte Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen aufgelöst werden.

Finanzierung solide kalkulieren

Eine solide Kalkulation der Finanzierung ist die Grundlage für den erfolgreichen Verlauf des Vorhabens. Käufer sollten deshalb im Vorfeld ermitteln bzw. von einem Finanzierungsvermittler ermitteln lassen, wie viel Kredit sie sich leisten können. Dazu werden zunächst von den Einnahmen die Lebenshaltungskosten abgezogen, der übrigbleibende Betrag ergibt das Finanzierungspotenzial.

Grundsätzlich gilt: Die monatliche Belastung sollte nicht mehr als 40-45 Prozent des Nettoeinkommens betragen.

Nebenkosten berücksichtigen

Wer eine Immobilie finanziert, darf die Nebenkosten nicht vergessen. Denn diese Ausgaben können bis zu 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen und damit die Gesamtkosten erhöhen. Auf diese Weise verringert sich die Eigenkapitalquote des Kreditnehmers und er muss eventuell einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen.

Verhindern lässt sich dieser Umstand nur, wenn entweder ein höheres Eigenkapital eingebracht oder eine günstigere Immobilie finanziert wird. Letztendlich bestimmen die Nebenkosten damit auch, wie teuer das Objekt selbst sein darf. Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Finanzierungsnebenkosten, Maklergebühren und eventuelle Renovierungs- und Umzugskosten.

Barmittel für Rücklagen zurückbehalten

Zu knapp kalkulierte Finanzierungen können fatale Folgen haben. Unterschätzen Käufer bei den Berechnungen ihre monatlichen Ausgaben, kann dies im Laufe der Darlehensrückzahlung eine finanzielle Notlage auslösen.

Deshalb müssen bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht nur die Lebenshaltungskosten, sondern auch die Nebenkosten für die neue Immobilie (beispielsweise Kosten für Strom, Wasser, Grundsteuer oder – bei Eigentumswohnungen – das Hausgeld) sowie auch eine Rücklage für Instandhaltungen berücksichtigt werden. Für unvorhersehbare Ausgaben empfiehlt es sich, einen Vermögensteil in Höhe von zwei bis drei Monatsgehältern als Liquiditätsreserve zurückzubehalten.

Eigenleistungen beim Hausbau realistisch einschätzen
Leistungen, die der Bauherr beim Bau eines Hauses selbst erbringt, werten Banken als Eigenkapitalersatz, sie fließen somit in die Berechnung der Eigenkapitalquote ein. Dabei dienen die eingesparten Arbeitskosten, die durch beauftragte Handwerker entstehen würden, als Grundlage. Kann ein Darlehensnehmer Eigenleistungen erbringen, ist dies grundsätzlich positiv zu bewerten. Häufig überschätzen Bauherren allerdings ihre Fähigkeiten. Dies kann zu Bauverzögerungen führen und weitere Kosten nach sich ziehen. Für Hobbyhandwerker empfiehlt es sich deshalb, nur solche Arbeiten in Eigenregie zu übernehmen, die sie auch gut ausführen können.
Zinsbindungszeit und Tilgungssatz optimal wählen

Die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen bieten ausgezeichnete Rahmenbedingungen für den Abschluss eines Immobiliendarlehens und sind auch einer der Hauptgründe für die steigenden Immobilienpreise. Sie führen dazu, dass für viele Käufer von Häusern oder Wohnungen auch lange Zinsbindungszeiten von 15, 20 oder 25 Jahren erschwinglich sind. Durch eine lange Zinsbindungszeit sichert sich der Kreditnehmer langfristig die günstigen Zinsen und gewinnt zusätzliche Planungssicherheit.

Wer das günstige Zinsniveau optimal nutzen will, sollte seinen Tilgungssatz entsprechend wählen. Es empfehlen sich Tilgungssätze, die deutlich über dem sonst üblichen einem Prozent liegen.

Begründet liegt dies darin, dass sich aufgrund der niedrigen Zinsraten der Tilgungsanteil der Monatsrate langsamer erhöht und sich somit die Rückzahlung deutlich in die Länge zieht.

Fallen für ein Darlehen beispielsweise Raten von 800 Euro an, der Darlehensnehmer könnte aber 1.000 Euro aufbringen, gilt: Statt die 200 Euro für den Lebensunterhalt zu verwenden, sollte der Darlehensnehmer lieber den Tilgungssatz auf zwei oder drei Prozent erhöhen. So zahlt er die Kreditsumme in einem akzeptablen Zeitraum zurück und spart Zinskosten.
Von Sondertilgungsrechten Gebrauch machen

Bei der Kreditauswahl sollten Darlehensnehmer möglichst Angebote mit einer Sondertilgungsoption auswählen. Sondertilgungen verkürzen die Kreditrückführung und reduzieren damit die insgesamt gezahlten Zinsen. Zahlt ein Kreditnehmer beispielsweise zwei Jahre außerplanmäßig jeweils 5.000 Euro zurück, kann sich das Darlehen dadurch schon um einige Jahre verkürzen.

Wichtig zu wissen: Je früher die Sondertilgungen getätigt werden, desto größer der Effekt. Viele Anbieter räumen mittlerweile jährliche Sondertilgungen in bestimmter Höhe kostenfrei ein. Häufig belaufen sich diese auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Ist ein Sondertilgungsrecht vertraglich nicht vorgesehen, sollten Kreditinteressenten versuchen, ein solches möglichst auszuhandeln.

Bereitstellungszinsen berücksichtigen

Breitstellungszinsen fallen an, wenn seit Abschluss des Darlehensvertrags schon einige Zeit vergangen ist, der Kreditnehmer das Darlehen aber noch nicht abgerufen hat. Bereitstellungszinsen betragen im Regelfall 0,25 Prozent pro Monat. Die Dauer, ab wann Banken die Zinsen verlangen, ist jedoch unterschiedlich. Sie können schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach Kreditzusage oder aber auch erst nach sechs oder zwölf Monaten anfallen.

Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb schauen, ab wann und in welcher Höhe die Verträge Bereitstellungszinsen vorsehen. Von Vorteil ist, einen möglichst langen bereitstellungsfreien Zeitraum auszuhandeln.

Angebote vergleichen

Wer nicht gleich auf das erste Angebot eingeht, kann beim Aufnehmen eines Annuitätendarlehens einiges an Geld sparen. Die Höhe des Zinssatzes variiert je nach Anbieter und schon ein paar Zehntelprozent können die Darlehenskosten deutlich verringern. Deshalb sollten Interessenten verschiedene Angebote einholen.

Wir empfehlen, Kontakt zu einem Finanzierungsvermittler aufzunehmen, der Ihnen aus einer Vielzahl von Banken diejenige heraussucht, die Ihnen die für Ihre Belange optimalen Konditionen gewährt. Die eigene Hausbank kann dabei im Regelfall (statistisch betrachtet) nicht mithalten, dafür haben Sie bei Ihrer Hausbank einen persönlichen Ansprechpartner, den Sie eventuell schon seit vielen Jahren kennen.

Staatliche Fördermittel und Baukindergeld miteinbeziehen

Der Staat unterstützt zukünftige Immobilieneigentümer mit Fördermitteln. So stellen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Förderbanken der Bundesländer zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur Verfügung. Kreditnehmer können auf diese Weise einiges an Kosten einsparen. Die Fördermittel der Bundesländer setzen zum Teil voraus, dass der Antragsteller bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet, für KfW-Förderungen gilt dies nicht. Letztere bietet insbesondere für energieeffiziente Bauweisen oder Sanierungen günstige Konditionen und Tilgungszuschüsse.

Seit Mitte 2018 gibt es für Familien auch das so genannte Baukindergeld. Über dieses Instrument schießt der Staat innerhalb von zehn Jahren pro Kind 12.000 Euro zu. Die Mittel werden jährlich ausgezahlt und eignen sich gut als Sondertilgung.

Aktuelles

Trotz Lockdown die Immobilie verkaufen

Die Corona-Wellen und Lockdowns scheinen kein Ende zu nehmen. Wer jetzt seine Immobilie verkaufen muss oder den Verkauf vielleicht schon länger geplant hat, kann trotzdem nicht ewig damit warten. Viele Eigentümer sind allerdings durch die ständig wechselnden Kontaktbeschränkungen verunsichert. Glücklicherweise hat Ihr lokaler Qualitätsmakler sich in den vergangenen zwölf Monaten darauf eingestellt, auch unter den gegenwärtigen Bedingungen Immobilien zu verkaufen.

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Der richtige Makler: Billiger ist nicht gleich besser

Wie Provision gezahlt wird beim Kauf oder Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, regelt seit Ende letzten Jahres das neue Maklergesetz. „Kostenlos für Verkäufer“ gibt es nicht mehr. Nun werben junge digitale Makler-Startups bereits mit Dumpingpreisen à la „Geiz ist geil“. Dass es sich lohnt, stattdessen lieber auf lokale Qualitätsmakler zu setzen, zeigt der Blick in das Leistungsportfolio.

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Verlängerte Frist für das Baukindergeld – Wie stelle ich einen Antrag?

Das Baukindergeld ist eine staatliche Förderung für Familien mit Kindern, die Wohneigentum erwerben – egal, ob sie neu bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben. Die Fördermaßnahme sollte bisher zum Jahresende 2020 auslaufen. Jetzt wurde sie um 3 Monate verlängert. Das bedeutet: Um noch Baukindergeld beantragen zu können, müssen Sie bis zu diesem Stichtag eine Baugenehmigung erhalten, ein Bauvorhaben begonnen oder einen Kaufvertrag abgeschlossen haben. Die Antragstellung erfolgt bei der KfW.

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Danke für ein erfolgreiches Jahr 2020

Das Jahr 2020 und die damit verbundenen Corona-Pandemie hatte einen großen Einfluss auf das soziale und geschäftliche Leben. Trotz aller Beschränkungen ist es uns dennoch gelungen, zahlreiche Immobilientransaktionen zur vollsten Zufriedenheit unserer Kunden abzuwickeln. Diese Arbeit wollen wir auch 2021 mit Energie und Leidenschaft fortsetzen. Dabei unterstützen wir Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie weiterhin mit unserem Fachwissen, unserer Erfahrung und unseren bewährten Abläufen.

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Das neue Maklergesetz: was ändert sich?

Am 23. Dezember 2020 tritt ein neues Gesetz über die Regelung der Maklerkosten in Kraft. Es beinhaltet im Wesentlichen eine einheitliche Regelung für ganz Deutschland, wie die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen ist. Beide zahlen zukünftig jeweils die Hälfte der Provision.

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Immobilienverkauf bei Familiennachwuchs – Vorteil Makler!

Wenn die Familie immer größer aber die Immobilie immer kleiner wird, entscheiden sich viele Familien für den Verkauf Ihrer alten Immobilie. Den meisten Familien ist es nicht möglich den Verkauf ihrer Immobilie zu managen, da sie sich um den Familienzuwachs kümmern oder Arbeiten müssen. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob selbst bei vorhandener Zeit die für den Verkauf wichtigen Schritte in der notwendigen Qualität durchgeführt werden können, um den Verkauf rechtssicher und fehlerfrei, zeitnah und last but not least zum bestmöglichen Preis durchzuführen. Eben das gelingt am besten mit einem erfahrenen Makler.
Nachfolgend möchten wir Ihnen aufzeigen, was dieser für Sie tun kann:

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Checkliste für einen erfolgreichen Umzug

Ein Tapetenwechsel gehört für viele Menschen zum Leben dazu. Ob ein Ortswechsel, der Bezug der ersten eigenen Wohnung oder der Wechsel von einem Appartement in ein Haus: Ein Umzug ist immer individuell und mit viel Aufwand verbunden. Aus diesem Grund sind eine gute Planung und Zeitmanagement wichtig. Unsere Checkliste zeigt Ihnen Tipps zur Vorbereitung bis hin zum erfolgreichen Umzug in eine neue Immobilie.

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Erfolgreiche Planung und Durchführung von Immobilienbesichtigungen

Die Nachfrage nach Immobilie ist derzeit sehr stark. Gerade bei vermieteten Immobilien ist es wichtig, aus der großen Anzahl an Interessenten die richtigen und passenden Interessenten herauszufiltern und erst dann zum Besichtigungstermin einzuladen. Darüber hinaus müssen Vorbereitung, Durchführung und Nachbearbeitung von Besichtigungen gut geplant werden.
Für die erfolgreiche Planung und Durchführung von Besichtigungsterminen haben wir nachfolgend Tipps für Sie zusammengestellt:

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Tipps, mit denen Sie Ihre Zielgruppe bestimmen und erreichen können

Egal ob sich Ihre Immobilie in einer 1a Lage oder nur in einer 3b Lage befindet: Mit dem richtigen Marketing können Sie in beiden Fällen zeitnah und zum bestmöglichen Preis den passenden Käufer finden.

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Vorteile und Nachteile des Wohnrechts

Mit dem Wohnrecht sind Menschen berechtigt, eine Immobilie zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Die Sicherung des Wohnrechts ist in verschiedenen Situationen sinnvoll. Jedoch gibt es einige Details zu beachten:

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Eine Immobilie verkauft sich auch bei wenig Angebot und gleichzeitig hoher Nachfrage nicht von allein …

… zumindest nicht mit einem guten Ergebnis, sprich einem hohen Verkaufspreis.
Hinter jedem erfolgreichen Verkauf, bei dem in angemessener Zeit ein optimaler Preis erzielt wird, steckt jede Menge Arbeit und Know-how.

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Alle Infos zum Energieausweis

Angenommen, Sie möchten sich einen neuen Kühlschrank oder eine neue Waschmaschine kaufen. Dann ist ein Faktor, der den Kauf ausmacht, die Energieeffizienzklasse des Gerätes, um Strom einzusparen. Ähnliches gilt für Immobilien: Auch bei Häusern und Wohnungen wird je nach Verbrauch eine Energieeffizienzklasse vergeben und im Energieausweis vermerkt. Was der Energieausweis ist, welche Informationen er enthält und wann Sie ihn brauchen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

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Scheininteressenten - So sortieren Sie sie frühzeitig aus

Jeder gute Immobilienmakler kennt es: Sobald eine Immobilie auf den Portalen inseriert wird, kann diese meist nach wenigen Stunden wieder aus dem Netz genommen werden, da sich mehr als genug potenzielle Käufer gemeldet haben. Der nächste Schritt ist dann zu sortieren, welcher Kunde nun tatsächlich als Käufer für die Immobilie infrage kommt.
Es geht also darum, mögliche „Scheininteressenten“ als solche zu erkennen.

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Gründe, warum es sinnvoll ist, mit weiteren Interessenten in Kontakt zu bleiben

Bei einem privaten Immobilienverkauf neigt man häufig dazu, dass man zu optimistisch ist. Man unterschätzt den Aufwand eines Immobilienverkaufs und entscheidet sich zu schnell für einen Käufer. Dies wäre kein Problem, wenn der Käufer zahlungsfähig ist und nicht im letzten Moment absagt. Jedoch sieht es in der Realität ganz anders aus.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf?

Wenn es zu Änderung Ihrer Lebensumstände kommt, stellt sich oft die Frage, das Eigenheim zu verkaufen. Überstürzen Sie beim Verkauf nichts und warten Sie den richtigen Zeitpunkt ab. Der richtige Zeitpunkt ist mit ausschlaggebend für den bestmöglichen Preis.
Die Frage, die sich hierbei stellt: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

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