Antworten auf die wichtigsten Fragen beim Immobilienerwerb

Die meisten Menschen kaufen nur einmal in ihrem Leben eine Immobilie. Ganz gleich, ob Haus oder Wohnung für die Eigennutzung bestimmt sind oder – angesichts der Dauerniedrigzinsen – als veritable und sichere Geldanlage in Erwägung gezogen werden – die große Investition kann auch Risiken bergen. Ganz wichtig ist es daher, sich im Vorfeld möglichst umfassend über den Kauf und seine Rahmenbedingungen zu informieren. Dabei tauchen selbstverständlich eine Menge Frage auf. Die nach unserer Erfahrung wichtigsten haben wir nachfolgend für Sie zusammengestellt und beantwortet.

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Jeder Käufer einer Eigentumswohnung muss das sogenannte Hausgeld zahlen. Dabei handelt es sich um eine Art Nebenkostenabrechnung für Eigentümer, die neben den Betriebskosten auch die Ausgaben für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes beinhaltet. Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Reinigung, Gebäudeversicherung, Fahrstuhl, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gärtner sind hier nur einige der Posten – und nicht jeder kann auf die Mieter umgelegt werden.

Wie viel Hausgeld anfällt, ermittelt die Hausverwaltung anhand eines Wirtschaftsplanes, der jährlich von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Für die Berechnung der anteiligen Kosten werden meistens die Miteigentumsanteile herangezogen. Wie hoch der jeweilige Miteigentumsanteil ist, hängt von der Wohnfläche und dem Verbrauch ab und kann ebenfalls aus dem Wirtschaftsplan oder aus dem Grundbuch entnommen werden.
Am Jahresende erstellt die Verwaltung dann eine Abrechnung, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden, Überschüsse werden zurückerstattet.

Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung umfassend über die Beschaffenheit des gesamten Gebäudes und über das Baujahr. Denn selbst, wenn das Hausgeld niedrig erscheint – ist die Immobilie in einem schlechten Zustand und sind Mängel zu sehen, könnten schon kurz nach dem Kauf Instandhaltungskosten auf Sie zukommen. Studieren Sie den Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen (am besten die der letzten 3 Jahre).

Welche Kaufnebenkosten gibt es?

Mit der Bezahlung des Kaufpreises ist es beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung nicht getan. Es entstehen verschiedene Kaufnebenkosten, die sich – je nach Objekt – auf bis zu ca. 10 Prozent des Kaufpreises summieren können.

Neben der Courtage für den Makler fallen bei einem Immobilienerwerb auch Kosten für den Notar an, die der Käufer zu tragen hat. Zu einem Satz von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises erstellt er die notwendige, beglaubigte Urkunde für die Kaufabwicklung.

Mit rund 0,5 Prozent der Kaufsumme schlägt die Grundbucheintragung zu Buche, die das Grundbuchamt in Rechnung stellt. Das Grundbuch gibt Auskunft über alle Grundstücksrechte, wie zum Beispiel Eigentum, Hypotheken oder Grundschulden.

Auch das Finanzamt besteht auf seinem Anteil und fordert die Grunderwerbssteuer ein. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Gesamtkaufpreises.

Für die Aufnahme eines Darlehens können neben Zinsen und Tilgungsraten weitere Kosten anfallen, wie zum Beispiel Wertermittlungsgebühren. Wird der Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen, können Banken zudem Bereitstellungszinsen verlangen. Höhe und Startdatum der Berechnung sind in der Regel mit der Bank verhandelbar und können bis zu 0,25 Prozent der Kreditsumme je Monat betragen.

Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf eingehend über die Art und Höhe der anfallenden Kaufnebenkosten. Lassen Sie sich außerdem von Makler oder Notar ausführlich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen erläutern. Zudem werden in die Grunderwerbssteuer unter gewissen Umständen bestimmte mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen nicht einbezogen und gegebenenfalls vor der Berechnung vom Kaufpreis abgezogen.

Wann ist das Honorar für den Makler fällig?

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Gebühr, die ein Immobilienmakler erhält, wenn er ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt hat. Als erfolgreich wird die Vermittlung dann angesehen, wenn der Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Erst wenn dieser Geschäftsabschluss erfolgt ist, wird die Courtage fällig.

Unser Tipp: Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über die Höhe und Zusammensetzung der Maklercourtage und vereinbaren Sie sie schriftlich – so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite.

Was ist der Energieausweis?
Der Energieausweis ist seit dem 1. Mai 2014 Pflicht beim Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden. Denn was nützt ein günstiger Kauf- oder Mietpreis, wenn die Energiekosten die Ersparnis verschlingen? Deshalb soll der Energieausweis die Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung dokumentieren.

Der Ausweis besteht aus vier Seiten, die Auskunft darüber geben, wie viel Energie für die Heizung und Warmwasseraufbereitung gebraucht wird. Da sich die Angaben bei einem Haus auf das gesamte Gebäude beziehen, ist ein Rückschluss auf eine spezifische Wohnung nicht möglich.

Die Farbskala des Energieausweises zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises wird der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch (aus vergangenen Abrechnungsperioden) angegeben – je grüner die Skala, desto energieeffizienter die Immobilie.

 Ein Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – entweder als Energiebedarfs- oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs. Zudem nennt der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude und macht Angaben zu Modernisierungsmöglichkeiten.

Unser Tipp: Lassen Sie sich unbedingt schon bei der ersten Besichtigung eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Sie haben gesetzlich das Recht dazu und können so die Energiewerte mehrerer Objekte vergleichen und in Ihre Kaufentscheidung einfließen lassen.

Was beinhaltet ein vollständiges Exposé?

Ob in digitaler oder gedruckter Form – das Exposé ist in der Regel die erste Informationsquelle für eine Immobilie und enthält eine Fülle wichtiger Daten, Zahlen und Fakten.

Eine angemessene Fotoauswahl der Räume und der Außenanlagen sollen Ihnen einen ersten Eindruck vom Haus oder von der Wohnung verschaffen. Auch Angaben zur Objektart, Wohnfläche, Bezugstermin, Zimmeranzahl, Baujahr, Miet- oder Kaufpreis, Nebenkosten, gegebenenfalls vorhandene Ausstattung, Kaution oder Courtage dürfen darin nicht fehlen.

Mit der gesetzlich verpflichtenden Einführung des Energieausweises müssen die wichtigsten Eckdaten des Energieausweises nun bereits im Exposé genannt werden. Verfügt das Gebäude über einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis? Welche Heizungsart ist vorhanden? Wie hoch fällt der Energieverbrauch aus? Das sind nur einige Angaben zum Energieausweis, die in einem professionellen Exposé aufgeführt werden.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die (hoffentlich) umfangreiche Objektbeschreibung, die sich unter anderem mit der Lage, dem Zustand und der Ausstattung beschäftigt. Doch auch mögliche alternative Nutzungsarten können hier genannt sein.

Worauf muss ich bei der Finanzierung achten?

Damit die Weichen für die sichere Immobilienfinanzierung rechtzeitig gestellt werden, sollten Sie sich damit schon beschäftigen, ehe Sie überhaupt mit der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung beginnen. Experten empfehlen zum Beispiel, für den Immobilienkauf grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen, um gute Finanzierungskonditionen zu erhalten.

Die Zahl der Kreditanbieter ist groß, ebenso die Vielfalt der Darlehensangebote, und ein intensiver Vergleich ist unerlässlich. Deshalb empfehlen wir die Einschaltung eines Finanzierungsvermittlers, der Ihnen die Bank heraussucht, die Ihnen die besten Konditionen anbietet.

Es kann auch Sinn machen, einen Teil des Darlehens über einen Bausparvertrag zu finanzieren, zusätzlich einen Bankkredit aufzunehmen und unter Umständen einen Kredit von der KfW-Bank in Anspruch zu nehmen. Auf diese Weise profitieren Sie von unterschiedlichen Laufzeiten mit verschiedenen Möglichkeiten eventueller Sondertilgungen.

Unser Tipp: Prüfen Sie, welche staatlichen Zuschüsse für Sie in Frage kommen. Denken Sie schon heute an eine Anschlussfinanzierung und lassen Sie sich zu Optionen wie Forward-Darlehen oder Sparverträgen beraten.

Stellen Sie außerdem die Möglichkeit von Sondertilgungen sicher, denn dadurch können Sie die Rückzahlungsphase um mehrere Jahre verkürzen.

Welche Unterlagen benötige für eine Finanzierungsanfrage?

Die Kreditunterlagen geben der Bank unter anderem Aufschluss über Ihre Kreditwürdigkeit und über das Kauf- oder Bauobjekt. Hinzu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit.

 

Privatpersonen benötigen i.d.R. für die Bonitätsprüfung:

 
  • Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
  • den aktuellen Einkommenssteuerbescheid
  • Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
  • Vorhandene Versicherungsverträge
  • Personalausweis oder Reisepass
 

Selbständige oder Freiberufler benötigen i.d.R. für die Bonitätsprüfung:

 

  • den letzten Jahresabschluss
  • die letzten zwei Einkommenssteuernachweise
  • aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Darüber hinaus fordert die Bank Informationen über die Immobilie oder das Grundstück an. Die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich, je nachdem, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie neu bauen möchten.

Weitere vorzulegende Dokumente sind in der Regel:

  • Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Gesamtkostenaufstellung
  • aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
  • Baugenehmigung bei Neubau
  • Teilungserklärung
  • Wohnflächenberechnung
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Grundrisse

Unser Tipp: Unter Umständen können auch noch andere Sachwerte als Kreditsicherheiten eingesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise Kunstobjekte, Wertpapiere, Aktien oder Bausparverträge. Da die Beleihungsgrenzen dieser Objekte jedoch stark variieren können, sollten Sie sich über die Möglichkeiten frühzeitig informieren. Auch eine personenbezogene Sicherheit in Form einer Bürgschaft kommt als Kreditsicherheit in Frage.

Soll ich kaufen oder mieten?
Im Alter mietfrei wohnen und außerdem das Eigenheim ganz individuell gestalten – das sind die meistgenannten Gründe für einen Immobilienkauf. Entscheidend für die Kaufentscheidung ist, dass die Finanzierung sicher und die Immobilie vor dem Eintritt in den Ruhestand abbezahlt ist. Erst wenn dies der Fall ist, wird die Immobilie zur Zusatzrente.

Kaufinteressenten sollten sich deshalb bewusst sein, dass der Erwerb einer Immobilie langfristige Verpflichtungen wie zum Beispiel auch Steuern und Versicherungen mit sich bringt. Und auch, wenn sie abbezahlt ist, müssen Rücklagen für Instandhaltungskosten und anfallende Reparaturen gebildet werden.

Aus Gründen der Flexibilität entscheiden sich viele Menschen trotz des Traums von den eigenen vier Wänden für eine Mietwohnung. Wer aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen muss, hat bei einer Mietwohnung weniger Aufwand und ist schneller im neuen Zuhause. Auch die im Gegensatz zur Kaufimmobilie niedrigeren laufenden Kosten einer Mietwohnung spielen bei der Entscheidung meist eine wichtige Rolle. Außerdem müssen sich Mieter weder um Reparaturen noch Instandhaltung des Gebäudes kümmern.

Unser Tipp: Lassen Sie vor dem Kauf einer Immobilie von bankenunabhängigen Experten Ihre aktuelle und langfristige Finanzlage eingehend analysieren. Sie können Ihnen auch erklären, wie sich beispielsweise Familienplanung oder andere Umstände auswirken können und Ihnen bei Bedarf das richtige Darlehen vermitteln. Generell raten wir zu einem Eigenheim, wenn die Zinsen niedrig sind und möglichst viel Eigenkapital vorhanden ist. Und nicht zu vergessen: In Lagen mit hohen Mieten sowie einer sehr guten Infrastruktur wird die Immobilie langfristig auch an Wert gewinnen.

Aktuelles

Trotz Lockdown die Immobilie verkaufen

Die Corona-Wellen und Lockdowns scheinen kein Ende zu nehmen. Wer jetzt seine Immobilie verkaufen muss oder den Verkauf vielleicht schon länger geplant hat, kann trotzdem nicht ewig damit warten. Viele Eigentümer sind allerdings durch die ständig wechselnden Kontaktbeschränkungen verunsichert. Glücklicherweise hat Ihr lokaler Qualitätsmakler sich in den vergangenen zwölf Monaten darauf eingestellt, auch unter den gegenwärtigen Bedingungen Immobilien zu verkaufen.

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Der richtige Makler: Billiger ist nicht gleich besser

Wie Provision gezahlt wird beim Kauf oder Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, regelt seit Ende letzten Jahres das neue Maklergesetz. „Kostenlos für Verkäufer“ gibt es nicht mehr. Nun werben junge digitale Makler-Startups bereits mit Dumpingpreisen à la „Geiz ist geil“. Dass es sich lohnt, stattdessen lieber auf lokale Qualitätsmakler zu setzen, zeigt der Blick in das Leistungsportfolio.

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Verlängerte Frist für das Baukindergeld – Wie stelle ich einen Antrag?

Das Baukindergeld ist eine staatliche Förderung für Familien mit Kindern, die Wohneigentum erwerben – egal, ob sie neu bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben. Die Fördermaßnahme sollte bisher zum Jahresende 2020 auslaufen. Jetzt wurde sie um 3 Monate verlängert. Das bedeutet: Um noch Baukindergeld beantragen zu können, müssen Sie bis zu diesem Stichtag eine Baugenehmigung erhalten, ein Bauvorhaben begonnen oder einen Kaufvertrag abgeschlossen haben. Die Antragstellung erfolgt bei der KfW.

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Danke für ein erfolgreiches Jahr 2020

Das Jahr 2020 und die damit verbundenen Corona-Pandemie hatte einen großen Einfluss auf das soziale und geschäftliche Leben. Trotz aller Beschränkungen ist es uns dennoch gelungen, zahlreiche Immobilientransaktionen zur vollsten Zufriedenheit unserer Kunden abzuwickeln. Diese Arbeit wollen wir auch 2021 mit Energie und Leidenschaft fortsetzen. Dabei unterstützen wir Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie weiterhin mit unserem Fachwissen, unserer Erfahrung und unseren bewährten Abläufen.

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Das neue Maklergesetz: was ändert sich?

Am 23. Dezember 2020 tritt ein neues Gesetz über die Regelung der Maklerkosten in Kraft. Es beinhaltet im Wesentlichen eine einheitliche Regelung für ganz Deutschland, wie die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen ist. Beide zahlen zukünftig jeweils die Hälfte der Provision.

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Immobilienverkauf bei Familiennachwuchs – Vorteil Makler!

Wenn die Familie immer größer aber die Immobilie immer kleiner wird, entscheiden sich viele Familien für den Verkauf Ihrer alten Immobilie. Den meisten Familien ist es nicht möglich den Verkauf ihrer Immobilie zu managen, da sie sich um den Familienzuwachs kümmern oder Arbeiten müssen. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob selbst bei vorhandener Zeit die für den Verkauf wichtigen Schritte in der notwendigen Qualität durchgeführt werden können, um den Verkauf rechtssicher und fehlerfrei, zeitnah und last but not least zum bestmöglichen Preis durchzuführen. Eben das gelingt am besten mit einem erfahrenen Makler.
Nachfolgend möchten wir Ihnen aufzeigen, was dieser für Sie tun kann:

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Checkliste für einen erfolgreichen Umzug

Ein Tapetenwechsel gehört für viele Menschen zum Leben dazu. Ob ein Ortswechsel, der Bezug der ersten eigenen Wohnung oder der Wechsel von einem Appartement in ein Haus: Ein Umzug ist immer individuell und mit viel Aufwand verbunden. Aus diesem Grund sind eine gute Planung und Zeitmanagement wichtig. Unsere Checkliste zeigt Ihnen Tipps zur Vorbereitung bis hin zum erfolgreichen Umzug in eine neue Immobilie.

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Erfolgreiche Planung und Durchführung von Immobilienbesichtigungen

Die Nachfrage nach Immobilie ist derzeit sehr stark. Gerade bei vermieteten Immobilien ist es wichtig, aus der großen Anzahl an Interessenten die richtigen und passenden Interessenten herauszufiltern und erst dann zum Besichtigungstermin einzuladen. Darüber hinaus müssen Vorbereitung, Durchführung und Nachbearbeitung von Besichtigungen gut geplant werden.
Für die erfolgreiche Planung und Durchführung von Besichtigungsterminen haben wir nachfolgend Tipps für Sie zusammengestellt:

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Tipps, mit denen Sie Ihre Zielgruppe bestimmen und erreichen können

Egal ob sich Ihre Immobilie in einer 1a Lage oder nur in einer 3b Lage befindet: Mit dem richtigen Marketing können Sie in beiden Fällen zeitnah und zum bestmöglichen Preis den passenden Käufer finden.

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Vorteile und Nachteile des Wohnrechts

Mit dem Wohnrecht sind Menschen berechtigt, eine Immobilie zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Die Sicherung des Wohnrechts ist in verschiedenen Situationen sinnvoll. Jedoch gibt es einige Details zu beachten:

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Eine Immobilie verkauft sich auch bei wenig Angebot und gleichzeitig hoher Nachfrage nicht von allein …

… zumindest nicht mit einem guten Ergebnis, sprich einem hohen Verkaufspreis.
Hinter jedem erfolgreichen Verkauf, bei dem in angemessener Zeit ein optimaler Preis erzielt wird, steckt jede Menge Arbeit und Know-how.

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Alle Infos zum Energieausweis

Angenommen, Sie möchten sich einen neuen Kühlschrank oder eine neue Waschmaschine kaufen. Dann ist ein Faktor, der den Kauf ausmacht, die Energieeffizienzklasse des Gerätes, um Strom einzusparen. Ähnliches gilt für Immobilien: Auch bei Häusern und Wohnungen wird je nach Verbrauch eine Energieeffizienzklasse vergeben und im Energieausweis vermerkt. Was der Energieausweis ist, welche Informationen er enthält und wann Sie ihn brauchen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

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Scheininteressenten - So sortieren Sie sie frühzeitig aus

Jeder gute Immobilienmakler kennt es: Sobald eine Immobilie auf den Portalen inseriert wird, kann diese meist nach wenigen Stunden wieder aus dem Netz genommen werden, da sich mehr als genug potenzielle Käufer gemeldet haben. Der nächste Schritt ist dann zu sortieren, welcher Kunde nun tatsächlich als Käufer für die Immobilie infrage kommt.
Es geht also darum, mögliche „Scheininteressenten“ als solche zu erkennen.

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Gründe, warum es sinnvoll ist, mit weiteren Interessenten in Kontakt zu bleiben

Bei einem privaten Immobilienverkauf neigt man häufig dazu, dass man zu optimistisch ist. Man unterschätzt den Aufwand eines Immobilienverkaufs und entscheidet sich zu schnell für einen Käufer. Dies wäre kein Problem, wenn der Käufer zahlungsfähig ist und nicht im letzten Moment absagt. Jedoch sieht es in der Realität ganz anders aus.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf?

Wenn es zu Änderung Ihrer Lebensumstände kommt, stellt sich oft die Frage, das Eigenheim zu verkaufen. Überstürzen Sie beim Verkauf nichts und warten Sie den richtigen Zeitpunkt ab. Der richtige Zeitpunkt ist mit ausschlaggebend für den bestmöglichen Preis.
Die Frage, die sich hierbei stellt: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

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Top-Bewertung für Krebs Immobilien im Capital Makler-Kompass

In einem mehrstufigen Auswahl- und Bewertungsverfahren sind wir von dem Wirtschaftsmagazin Capital ausgezeichnet worden. Die Auszeichnung erfolgte nach der Analyse von vier entscheidenden Kriterien und erfüllt uns mit Stolz. 

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Vorteile einer diskreten Vermarktung

Was früher über Zeitungsannoncen gemacht wurde, wird im Zeitalter der Digitalisierung über das Internet erledigt: Die Vermarktung von Immobilien. Die Online-Portale für Immobilien boomen und die öffentlichen Anzeigen samt ansprechendem Exposé und einer Vielfalt von Fotos wecken die Aufmerksamkeit vieler Interessenten. Doch gibt es auch eine Alternative zu dieser Art der öffentlichen Immobilienvermarktung? Unser Blogbeitrag stellt Ihnen die Vorteile einer diskreten Vermarktung vor.

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War der Immobilienkauf vor zehn Jahren wirklich leichter als heute?

Viele Menschen sind verzweifelt, denn der Weg sich eine eigene Immobilie zuzulegen ist zeitaufwendiger und beschwerlicher geworden. Die Preise sind stark gestiegen und das Angebot im Immobilienmarkt ist wie leergefegt. Wenn man vor zehn Jahren eine Immobilie erworben hätte, wäre es viel leichter gewesen, meinen viele enttäuschte Interessenten. Aber stimmt das? Hatten es Menschen, die vor zehn Jahren eine Immobilie gekauft haben, wirklich leichter?

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