Wohnrecht

Wie wird das Wohnrecht abgesichert?

Die rechtliche Grundlage für das Wohnrecht bildet der §1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der das Recht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit klassifiziert. In dieser Funktion wird es in Abteilung II des Grundbuches eingetragen – es muss daher vor einem Notar vertraglich vereinbart werden, der diesen Grundbucheintrag veranlasst. Das Wohnrecht kann nicht vererbt, verkauft oder auf Dritte übertragen werden. Es schließt allerdings nicht nur den eigentlichen Berechtigten, sondern auch seine Familie sowie eventuelle Bedienstete oder Pflegekräfte ein.

Das Wohnrecht kann nicht nur auf Lebenszeit eingeräumt oder befristet werden, es ist auch möglich, zwischen den Optionen unentgeltlich oder Zahlung eines festen monatlichen Betrags zu wählen. Üblich ist die lebenslange Variante ohne Gegenleistung.

Gut zu wissen: Ein lebenslanges Wohnrecht ist nahezu unkündbar. Es gibt jedoch eine gewichtige Ausnahme: Die Zwangsversteigerung. Die Ansprüche von Kreditgebern werden in der Rangfolge des Grundbuchs zumeist oberhalb des Wohnrechts angesiedelt – und genießen daher Priorität. Begünstigte erhalten dann den Wert ihres Wohnrechts ausgezahlt. Verhindert werden kann dieser Fall nur durch eine Rückübertragungsklausel im Schenkungsvertrag – dadurch fällt die Immobilie bei rückständigen Zahlungsverpflichtungen des aktuellen Eigentümers und drohender Zwangsversteigerung an den Schenker zurück

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Wohnrecht?

Das Wohnrecht ist seinem Wesen nach ein Gebrauchsrecht und schließt daher die folgenden Rechte ein:

• Nutzungsrecht: Ist das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt, also beispielsweise auf eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, so darf der Berechtigte die gemeinschaftlichen Anlagen des Hauses, wie Waschküche, Keller oder Garten, mitbenutzen.

• Aufnahmerecht: Der Inhaber des Wohnungsrechts darf Familienmitglieder (Ehepartner, Lebenspartner, Kinder), Bedienstete und Pflegekräfte aufnehmen.

• Besichtigungsrecht: Der Eigentümer hat kein (!) Recht, die Wohnung zu inspizieren, solange keine Gefahr in Verzug ist.

Gut zu wissen: Zieht der Wohnberechtigte für einen längeren Zeitraum aus, beispielsweise wegen eines Krankenhausaufenthaltes oder einer ausgedehnten Auslandsreise, so darf er die Wohnräume in seiner Abwesenheit einem Familienmitglied – aber keinem Dritten – überlassen.

Den vielen Rechten, die das Wohnrecht verleiht, stehen jedoch auch einige Pflichten gegenüber. Sie beziehen sich vorrangig auf die Nebenkosten und die Instandhaltung.

• Nebenkosten: Die anfallenden Betriebskosten muss der Wohnberechtigte ebenso bezahlen wie seine persönlichen Verbrauchskosten, also Strom, Heizung und Warmwasser.

• Instandhaltungen: Der Wohnberechtigte kümmert sich um anfallende Reparaturen und bezahlt diese aus eigener Tasche. Für eine Sanierung ist hingegen der Eigentümer zuständig. Er muss allerdings die Zustimmung des Wohnberechtigten einholen, bevor er eine energetische Sanierung, eine Modernisierung oder ein Umbau durchführen lässt. Einen gesetzlichen Anspruch auf Sanierungsmaßnahmen hat der Wohnberechtigte nicht.

Wie wird der Wert des Wohnrechts berechnet?

Einfach formuliert ergibt sich der Wert des Wohnwerts aus der Multiplikation der für vergleichbaren Wohnraum ortsüblichen Miete mit der Restlebenszeit. Selbstverständlich gibt es für die korrekte Berechnung in Deutschland Vorschriften und in diesem Fall sogar ein Gesetz, das sogenannte Bewertungsgesetz.

Es ergibt sich folgende Rechnung:

Die ortsübliche Miete x 12 ergibt die Jahreskaltmiete. Diese wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger richtet sich nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamt, in der die durchschnittliche Lebenserwartung von Männern und Frauen in Deutschland nach Geburtsjahrgang erfasst wird. Das Bundesministerium der Finanzen wiederum stellt eine exakte Vervielfältiger-Tabelle zur Berechnung des Kapitalwerts einer lebenslänglichen Nutzung nach Alter und Geschlecht der Berechtigten zur Verfügung – und das jedes Jahr neu. Jahreskaltmiete mal Vervielfältiger ergeben dann den Kapitalwert des Wohnrechts.

Beispiel: Eine 65-jährige Frau überschreibt ihrem Kind zu Lebzeiten eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 450,00 Euro. Die Nettokaltmiete für vergleichbaren Wohnraum würde bei 1.000 Euro monatlich, im Jahr also 12.000 Euro liegen. Der Vervielfältiger aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums lautet 12,648. Das Wohnrecht hat damit einen Wert von 12.000 Euro x 12,648 = 151.776 Euro. Der Gesamtwert der Immobilie vermindert sich um diesen Betrag und liegt fortan nur noch bei 298.224 Euro. Es fällt keine Schenkungssteuer an.

Ist das Wohnrecht auf andere Personen übertragbar?

Nein, das Wohnrecht kann weder verkauft noch vererbt oder auf sonstige Weise an Dritte übertragen werden. Eine Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch ist in aller Regel nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Wohnberechtigten möglich.

Ohne eine aktive Handlung des Wohnberechtigten endet das Recht nur in den folgenden Fällen:

- Der Wohnberechtigte stirbt

- Das Wohnrecht war befristet und der Vertrag läuft aus

- Die Räumlichkeiten sind nicht mehr bewohnbar

- Das Wohnrecht war an eine Bedingung geknüpft, die nicht mehr gegeben ist

- Es wird eine Zwangsversteigerung durchgeführt

Gut zu wissen: Grundsätzlich lässt sich eine Immobilie mit bestehendem Wohnrecht nur recht schwer verkaufen, da der Käufer ja nicht vollumfänglich über sein neues Eigentum verfügen kann. Verkäufer müssen zudem mit einem deutlich niedrigeren Verkaufspreis kalkulieren. In den meisten Fällen ist es daher sinnvoller, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Wohnrecht verzichtet.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht, Wohnungsrecht und Nießbrauch?

Die Begriffe Wohnrecht und Wohnungsrecht werden umgangssprachlich oft synonym benutzt. Allerdings unterscheiden sie sich rechtlich betrachtet nicht unerheblich: Das Wohnrecht ist seinem Grundsatz nach, ein Mitbenutzungsrecht. Das bedeutet: Der Berechtigte darf einen Teil der Immobilie bewohnen, ohne dass er selbst der Eigentümer ist. Wird hingegen ein Wohnungsrecht begründet, so darf ausschließlich der Berechtigte Haus oder Wohnung bewohnen. Der Eigentümer ist von einer Nutzung ausgeschlossen.

Das Nießbrauchrecht schließlich geht weit über die beiden erstgenannten hinaus. Es gestattet dem Berechtigten nicht nur die Immobilie zu bewohnen, sondern auch Nutzen aus ihr zu ziehen. Das meint: Er kann die Immobilie beispielsweise vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Auf der anderen Seite trägt er jedoch auch die Verantwortung für die Immobilie und muss alle anfallenden Kosten tragen. Lediglich das Recht zum Verkauf der Immobilie bleibt ausschließlich dem Eigentümer vorbehalten.