Verwalterzustimmung
Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, benötigt dazu in vielen Fällen die Zustimmung des Verwalters. Die Verwalterzustimmung zum Verkauf einer Eigentumswohnung ist eine rechtlich in der Teilungserklärung fixierte Absicherung. Sie soll die Eigentümergemeinschaft vor unseriösen oder zahlungsunfähigen Käufern schützen. Die Veräußerungsbeschränkung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert und führt in der Praxis dazu, dass zunächst die Zustimmung des Verwalters eingeholt werden muss, bevor der Notar zur Kaufpreiszahlung auffordert und den Eigentumsübergang organisiert.
Aufgaben des Verwalters beim Eigentümerwechsel
Der Arbeitsaufwand des Verwalters bei einem Eigentümerwechsel setzt sich aus mehreren Teilaufgaben zusammen:
- Überprüfung der Bonität des Käufers durch mindestens eine Anfrage bei einer Auskunftei.
- Der Verwalter muss persönlich beim Notar erscheinen und seine Zustimmung zum Kauf abgeben.
- Er versorgt den neuen Eigentümer mit allen erforderlichen Informationen und händigt beispielsweise den Wirtschaftsplan aus.
- Er informiert die übrigen Eigentümer über den Wechsel.
- Der Wohnungsverwalter erstellt eine zeitanteilige Abrechnung des Hausgeldes für den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
Die Verwalterzustimmung auf dem Prüfstand
In der Praxis hat sich das Instrument der „Verwalterzustimmung“ oft als rein formal juristischer Akt erwiesen. Da dem Verwalter eine wirkliche Überprüfung des potenziellen Käufers häufig gar nicht möglich ist oder er diese ganz unterlässt, bleibt der eigentlich beabsichtigte Mehrwert für die Eigentümergemeinschaft zumeist auf der Stecke. Nicht selten führt die Verwalterzustimmung bei Verkäufen zu ärgerlichen Verzögerungen, so dass gesetzte Notartermine verschoben werden müssen, weil das entsprechende Dokument noch fehlt. Gelegentlich haben Verkäufer in der Vergangenheit gegen den eigenen Verwalter geklagt, weil dieser sich mit seiner Zustimmung zu viel Zeit gelassen hatte.
Im novellierten Wohnungseigentumsgesetz vom 01.07.2007 ist daher klar geregelt, dass die Eigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen können, die Veräußerungsbeschränkung in Form der Verwalterzustimmung aufzuheben. Ist ein solcher Beschluss gefasst, wird die Verwalterzustimmung im Grundbuch gelöscht.
Kann der Verwalter seine Zustimmung verweigern?
Der Verwalter darf seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn es dafür triftige Gründe gibt, die er eindeutig benennen kann. Willkürlich kann er einen neuen Eigentümer nicht ablehnen. Begründete Zweifel an der persönlichen oder finanziellen Integrität des Kandidaten rechtfertigen hingegen einen negativen Bescheid.
Erteilt der Wohnungsverwalter seine Zustimmung nicht, obwohl kein wichtiger Grund dafür vorliegt, so wird er gegenüber dem Verkäufer schadensersatzpflichtig.
Kosten der Verwalterzustimmung
Der Verwalter muss für die Erteilung der Zustimmung persönlich einen Notar aufsuchen, um das entsprechende Dokument in notariell beglaubigter Form erstellen zu lassen. Die dabei entstehenden Kosten sind allgemeine Verwaltungskosten, die entsprechend zu Lasten der Gemeinschaft gehen. Das meint: Die Eigentümergemeinschaft zahlt bei jedem Eigentümerwechsel. Allerdings sind abweichende Regelungen möglich, beispielsweise in der Form, dass die Beglaubigungsgebühren und sonstige Kosten konkret auf den Verkäufer übertragen werden und von diesen auch zu begleichen sind.