Verkehrswert ermitteln
Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, der für eine Immobilie auf dem freien Markt zu einem bestimmten Stichtag erzielt werden kann. Er wird häufig synonym auch Marktwert genannt. Etwas sperrig definiert § 194 des Baugesetzbuches (BauGB): „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.“
Eine korrekte Ermittlung des Verkehrswerts ist sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie von elementarer Bedeutung. Sie bildet das Fundament für einen marktgerechten Preis.
Aber auch bei einer Scheidung, bei einer Erbauseinandersetzung oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung dient der Verkehrswert einer Immobilie als Entscheidungsgrundlage.
Es gibt insgesamt 3 anerkannte Verfahren zur Verkehrswertermittlung. Sie werden je nach Art und Umfeld der Immobilie angewandt. Korrekt und fachkundig durchgeführt, haben diese Verfahren einen präzisen Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zum Ergebnis. Dieses unterscheidet sich insofern deutlich von dem reinen Orientierungswert, den die zumeist kostenlosen Online-Immobilienwertrechner ermitteln.
Inhaltsverzeichnis
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt unter Fachleuten als die präziseste Methode zu Ermittlung des Wertes von Immobilien und Grundstücken, weil es die aktuellen Entwicklungen am Markt mitberücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren geht in seinem Kern von der Annahme aus, dass jede Immobilie so viel wert ist, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen.
Zur Wertermittlung werden Grundstück und Immobilie daher mit ähnlichen Objekten verglichen, die in jüngerer Zeit verkauft worden sind. Dazu greifen Makler oder Gutachter auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Da nun keine Immobilie exakt der anderen gleicht, werden für bestimmte Kriterien Zu- und Abschläge eingerechnet. Dies sind beispielsweise die Lage, die Größe und die Bauweise, der Zustand der Bausubstanz, der Grundriss, die Qualität der Ausstattung sowie der energetische Zustand des Gebäudes. Am Ende ergibt sich ein Immobilienwert, der dem aktuellen Marktniveau entspricht.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine sehr komplexe Methode, um den objektiven Sachwert einer Immobilie zu bestimmen. Das Verfahren beschäftigt sich prinzipiell mit der Frage, welchen monetären Aufwand es aktuell erfordern würde, um die zu bewertende Immobilie heute exakt so wieder herzustellen. Das Sachwertverfahren berücksichtigt dabei nur sehr marginal die Dynamik des Marktes in Form von Angebot und Nachfrage.
Gerechnet wird in mehreren Schritten:
1. Ermittlung des Bodenwerts
2. Errechnung der Herstellungskosten der Immobilie
3. Ermittlung des Gebäudesachwerts durch Abzug der Alterswertminderung
4. Vorläufiger Sachwert (Gebäudesachwert plus Bodenwert)
5. Endgültiger Sachwert unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors.
Das Sachwertverfahren ist zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises beim privaten Immobilienverkauf kaum geeignet. Es wird nur bei alleinstehenden Häusern in ländlichen Regionen, bei denkmalgeschützten Immobilien oder bei industriell genutzten Gebäuden angewandt.
Das Ertragswertverfahren
Im Mittelpunkt des Ertragswertverfahrens steht weniger der pure Wert der Immobilie, sondern vielmehr der Ertrag, der sich in Form von Mieteinkünften aus ihr erzielen lässt. Das Ertragswertverfahren wird daher nur bei vermieteten oder zu vermietenden Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Wert des Grundstücks wird aus dem gleichen Grund separat vom Gebäudesachwert ermittelt, da Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Nutzungsrestdauer haben, das Grundstück aber nicht an Wert verliert. Immobilien werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens ausschließlich als Kapitalanlegen betrachtet, mit denen sich Einnahmen generieren lassen.
Die Methodik des Verfahrens erfordert einige Rechenschritte:
1. Berechnung des Grundstücksreinertrags (Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten)
2. Ermittlung des Gebäudereinertrags (Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung)
3. Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger (Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger)
4. Berechnung des Ertragswerts (Gebäudeertragswert plus Bodenwert plus/minus Wertveränderungen).
Mit einer hinreichenden und realistischen Datengrundlage hat das Ertragswertverfahren eine starke und belastbare Aussagekraft.
Verkehrswert und Angebotspreis beim Immobilienverkauf
Der Verkehrswert bildet beim Immobilienverkauf die Basis für die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises. Sehr pauschal und keineswegs verbindlich gilt die Maßgabe, den Angebotspreis circa 5 bis 10 % über dem Marktwert zu veranschlagen – auch um bei anschließenden Verkaufsverhandlungen einen gewissen Spielraum zu haben. Ein höherer Aufschlag erweist sich zumeist als kontraproduktiv, da die Immobile dann schnell als überteuert eingestuft wird und die gewünschte Resonanz ausbleibt.
Anders sieht es natürlich aus, wenn sich Eigentümer und Immobilienmakler für den Verkauf auf ein Bieterfahren verständigen. Dieses empfiehlt sich allerdings nur bei einer nachweislich hohen Nachfrage. Nicht unähnlich einer Versteigerung kann in diesem Fall der Angebotspreis eher niedrig angesetzt werden. In der aktuellen Marktlage gibt es diverse Belege für außerordentliche Verkaufserlöse, weil sich Interessenten im Preis jeweils überboten haben und das letztendliche Ergebnis deutlich über den Erwartungen lag. Ob ein solches Bieterverfahren sinnvoll ist, sollte jedoch wirklich nur ein qualifizierter Immobilienmakler mit fundierter Marktkenntnis entscheiden.