Verkehrssicherungspflicht
In Deutschland unterliegen Immobilien- und Grundstückseigentümer einer besonderen Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet: Sie müssen die notwendigen Sicherungsmaßnahmen treffen, um zu verhindern, dass Dritte auf ihrem Grundstück gefährdet werden. Es gibt kein eigenes Gesetz dazu, die Verpflichtung wird aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch abgeleitet.
Inhaltsverzeichnis
Was genau bedeutet Verkehrssicherungspflicht?
Für Eigentümer einer Immobilie beziehungsweise eines Grundstücks bedeutet die Verkehrssicherungspflicht, dass Haus, Grund und Boden so unterhalten werden müssen, dass Bewohner und Besucher nicht zu Schaden kommen. Der Eigentümer ist verpflichtet – auf Basis des § 823 BGB – alle zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um potenzielle Gefahrenquellen zu vermeiden beziehungsweise alles zu unterlassen, was eine mögliche Gefahrenquelle erzeugen könnte. Wer die Verkehrssicherungspflicht missachtet, begeht eine „schuldhafte Handlung“ und macht sich schadensersatzpflichtig.
Die Verkehrssicherungspflicht greift jedoch nicht so weit, dass die Grundstückeigentümer alle nur denkbaren Schadensfälle absichern müssen. Erforderlich sind nur die Maßnahmen, die nach „allgemeiner Einschätzung“ als notwendig und ausreichend erachtet werden.
Was fällt konkret unter die Verkehrssicherungspflicht?
Grundsätzlich unterliegen alle allgemein zugänglichen Bereiche eines Grundstücks der Verkehrssicherungspflicht. Da kommt einiges an potenziellen Gefahrenquellen zusammen.
• Wege: Nicht nur die Räum- und Streupflicht im Winter ist obligatorisch, auch Hindernisse durch Löcher oder herausstehende Steine müssen beseitigt werden. Zudem ist auf eine hinreichende Beleuchtung zu achten.
• Dächer: Alles, was herunterfallen kann, muss regelmäßig kontrolliert werden: Ziegel, Regenrinnen, Antennen, Satellitenschüsseln.
• Fassaden: Insbesondere nach Stürmen muss die Fassade auf eventuell gelockerte Teile überprüft werden.
• Balkone: Ins Visier sollten besonders die an der Brüstung angebrachten Blumenkästen genommen werden.
• Bäume: Bäume auf dem Grundstück müssen in regelmäßigen Abständen auf Standfestigkeit und die Gefahr abbrechender Äste kontrolliert werden.
• Swimmingpool: Es muss für die Sicherheit der Personen Sorge getragen sein, die sich um oder am Gartenpool aufhalten. Bei den Personen geht es vor allem um Schutzbedürftige: Kinder, insbesondere Kleinkinder und andere Personen, die die von dem Wasser ausgehende Gefahr nicht richtig einschätzen können. Das Gleiche gilt auch für Gartenteiche, Regentonnen und alle anderen potenziellen Gefahrenquellen auf dem bewohnten Grundstück.
• Spielplätze: Kinderspielplätze auf dem Grundstück bedürfen der gewissenhaften Kontrolle, speziell im Hinblick auf verunreinigten Sand (Glasscherben, spitze, metallische Gegenstände u. a.) sowie auf Mängel an den Spielgeräten.
• Treppenhäuser: Stufen, Geländer und Beleuchtung sind vorausschauend zu begutachten.
• Vermieter: Die vermieteten Räume sollten regelmäßig auf mögliche Gefahrenquellen inspiziert und deren Beseitigung unverzüglich in Angriff genommen werden.
Kann die Verkehrssicherungspflicht delegiert werden?
Die Verkehrssicherungspflicht liegt grundsätzlich beim Eigentümer des Grundstücks. Und das gilt auch bei einer Vermietung der Immobilie, bei der beispielsweise Räum- und Streupflichten per Mietvertrag an den Mieter übertragen werden. In diesem Fällen muss der Eigentümer kontrollieren, ob die Verkehrssicherungspflicht durch den Mieter ausreichend erfüllt wird.
Kommt auf einem Privatgrundstück jemand zu Schaden, wird zunächst immer der Eigentümer zur Verantwortung gezogen. Anschließend wird überprüft, ob dieser im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht alle notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Gefahrenquelle ergriffen hat. Nicht wenige dieser Fälle, insbesondere, wenn es sich um größere Personenschäden handelt, landen vor Gericht. Die Beweislast für das Bestehen eines Schadenersatzanspruches liegt dabei beim Geschädigten. Kann er ein Verschulden nachweisen, haftet der Eigentümer auf Schadenersatz und Schmerzensgeld.
Eigentümern von vermieteten Immobilien wird daher dringend eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht empfohlen, für Eigennutzer ist die private Haftpflichtversicherung in aller Regel ausreichend.
Immobilienkauf: Wer ist ab wann verantwortlich?
Mit dem Immobilienkauf geht automatisch auch die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Allerdings liegen zwischen der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages und der tatsächlichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch oft einige Wochen. Wer ist in dieser Zeit für eventuelle Schäden oder Unfälle auf dem Grundstück verantwortlich? Die jüngere Rechtsprechung erachtet den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung als maßgeblich für den Übergang der Verkehrssicherungspflicht auf den neuen Eigentümer – da der Verkäufer ab diesem Zeitpunkt ja keine „Herrschaft über die Sache“ mehr habe, und dementsprechend auch nicht zur Verantwortung zu ziehen sei. Die eigentliche Eigentumsübertragung im Grundbuch wird hingegen als „reine Formsache“ betrachtet.