Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek ist eine Form der Immobilienrente, bei der Eigentümer ihre Immobilie als Sicherheit für einen Kredit beleihen. Die Auszahlung der Kreditsumme erfolgt als monatliche Rente. Zinsen und Tilgungen fallen nicht an und die Immobilie kann wie gewohnt weiter bewohnt werden. Das Modell hat jedoch einige gravierende Schwachstellen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist und wie funktioniert eine Umkehrhypothek?
Im Grundsatz ist die Umkehrhypothek ein Kreditvertrag, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Der Kredit wird gewöhnlich in monatlichen Raten ausgezahlt. Der Eigentümer erhält also ein Darlehen, seine Eigentümerfunktion bleibt vollumfänglich erhalten. Der Darlehensgeber sichert sich über eine Grundschuld ab, die ins Grundbuch eingetragen wird. Da Zinsen und Tilgung gestundet werden, wird die monatliche Liquidität nicht durch Kreditausgaben belastet. Im Gegensatz zu einem normalen Baukredit, bei dem die Kreditschuld von Rate zu Rate kleiner wird, baut sich die Schuldenlast bei einer Umkehrhypothek von Jahr zu Jahr mehr auf – daher rührt der Name.
Die Darlehensrückzahlung wird erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder bei einem notwendigen Auszug aus der Immobilie, beispielsweise durch Pflegebedürftigkeit, fällig. Die Erben können das Darlehen dann aus eigenem Vermögen oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen. Alternativ verwertet der Darlehensgeber die Immobilie.
Während der gesamten Laufzeit sind Eigentümer gegen Räumung geschützt, auch hinterbliebene Partner, falls ein Ehepartner vorzeitig verstirbt. Da der Kreditnehmer jedoch auch weiterhin vollwertiger Eigentümer ist, muss er den Unterhalt der Immobilie aus eigenen Mitteln bestreiten sowie Steuern und Abgaben zahlen.
Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek richtet sich bevorzugt an ältere Immobilieneigentümer, die außer ihrem Grundeigentum über kein größeres finanzielles Vermögen verfügen – und eventuell nur eine vergleichsweise bescheidene Rente beziehen. Sie wird als eine Variante der Möglichkeiten beworben, in der Immobilie gebundenes Kapital für den Lebensabend zu „verflüssigen“ und so die monatliche Rente aufzustocken. Allerdings schmälern die vielen Risikoabschläge der Darlehensgeber die Attraktivität der Umkehrhypothek in beträchtlichem Maße, sodass sie nur in sehr speziellen Fällen zu empfehlen ist.
Ein Beispiel:
Für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 240.000 Euro berechnet die Bank einen Risikoabschlag von bis zu einem Drittel, um den Beleihungswert zu ermitteln. Dieser liegt dann vermutlich bei 160.000 Euro.
Da bei der Rückzahlung ja aber auch die angehäuften Zinszahlungen zu berücksichtigen sind, wird der Kreditgeber dem Kreditnehmer nicht diese vollen 160.000 Euro zur Verfügung stellen. Ein heute 65 Jahre alter Mann lebt im statistischen Durchschnitt noch 18 Jahre. Bei einem Zinssatz von beispielsweise 5 Prozent läge die Rückzahlungssumme bei einem Kredit von 160.000 Euro bei insgesamt 385.000 Euro – so viel wird der Verkauf der Immobilie aller Voraussicht nach jedoch nicht erzielen.
Deshalb verleiht die Bank nur so viel, dass die Rückzahlungssumme inklusive Zinsen nicht mehr als 160.000 Euro beträgt. Bei 18 Jahren Lebenserwartung und 5 Prozent Zinsen ergeben sich folglich 66.000 Euro – und für den Immobilieneigentümer eine monatliche Rente von rund 300 Euro. Im Idealfall wohlgemerkt, denn diese Rechnung berücksichtigt noch nicht eventuell zusätzlich anfallende Gebühren des Kreditgebers.
Welche Vor- und Nachteile hat die Umkehrhypothek?
Abhängig von den speziellen Bedingungen des Einzelfalls, beispielsweise wenn es keine Erben gibt, kann die Umkehrhypothek eine Lösung zur Aufbesserung der Rente sein und ihre Vorteile haben:
• Kein Umzug notwendig: Der Eigentümer behält alle seine Rechte und kann weiterhin in seinem angestammten Zuhause wohnen bleiben.
• Zusätzliche Liquidität: Die Zahlungen aus der Umkehrhypothek gehen automatisch Monat für Monat auf dem Konto ein.
• Keine zusätzlichen Kosten: Trotz Kreditaufnahme fallen bei der Umkehrhypothek keine Zins- und Tilgungsausgaben an.
Grundsätzlich birgt das Modell der Umkehrhypothek ein paar immanente Nachteile, die in jedem Fall berücksichtigt werden sollten:
• Geringe Auszahlung: Der tatsächliche Auszahlungsbetrag ist bei einer Umkehrhypothek immer niedrig, besonders im Vergleich zu einem klassischen Verkauf der Immobilie.
• Schlechte Konditionen: Da der Kreditgeber sich vorsorglich gegen viele kaum vorhersehbare Variablen absichert, sind die Konditionen im Vergleich zu einem normalen Kredit deutlich ungünstiger.
• Risiko für die Erben: Sollte der Kreditnehmer sehr lange leben und sich der Wert der Immobilie ungünstig entwickeln, kann der Rückzahlungsbetrag den Verkaufserlös übersteigen. Den Fehlbetrag müssen dann die Erben aufbringen.
Welche Alternativen zur Umkehrhypothek gibt es?
Neben einem normalen Verkauf der Immobilie, der in aller Regel den höchsten finanziellen Ertrag sichert, bieten sich für Immobilieneigentümer, die in ihrem Haus wohnen bleiben möchten, zwei andere Modelle der Immobilienverrentung an, die zumeist attraktiver als die Umkehrhypothek sind: Die Leibrente und der Immobilien-Teilverkauf.
Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Eigentümer einen Teil – maximal 50 Prozent – ihres Eigenheims an einen Teilverkauf-Anbieter. Von diesem erhalten sie den vereinbarten Kaufpreis, über den sie frei verfügen können. Gleichzeitig garantiert der Käufer dem Verkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegenzug müssen Eigentümer für den Teil der Immobilie, den sie verkauft haben, aber ja weiterhin bewohnen möchten, ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen. Auch in dieser Variante der Immobilienverrentung bleibt der Verkäufer (Mit-)Eigentümer und behält seine Entscheidungshoheit, allerdings auch seine Pflichten.
Anders sieht es hingegen bei der Immobilienverrentung mit Leibrente aus. Bei diesem Modell verkaufen Eigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten vollständig an einen Leibrenten-Anbieter – der damit auch Eigentümer wird. Der Kaufpreis wird dem Verkäufer als lebenslange Rente ausbezahlt – eventuell mit einer einmaligen, größeren Kapitalzahlung zu Beginn. Auch in dieser Variante können Verkäufer ihre Immobilie weiter bewohnen – und müssen nicht einmal mehr für Instandhaltung und Grundsteuer aufkommen.