Teilungsversteigerung

Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung

Durch eine Teilungsversteigerung kann ein Miteigentümer den Verkauf erzwingen, weil sich die Gemeinschaft nicht auf einen einvernehmlichen Umgang mit Haus oder Wohnung einigen kann.
Ursache der Zwangsversteigerung ist dagegen die finanzielle Not des Eigentümers. Weil dieser seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, beantragt ein Gläubiger, zumeist die Bank, eine Zwangsversteigerung.

Teilungsversteigerung bei einer Scheidung

Können sich die bereits getrennten Ehepartner nicht über die Aufteilung der gemeinsamen Immobilie einigen, so kann ein Partner die Teilungsversteigerung beantragen. Allerdings nur, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Im Grundbuch sind beide Partner als Eigentümer eingetragen. Einem der Partner müssen mindestens zehn Prozent der Immobilie gehören.
• Die Zustimmung des anderen Ehegatten ist erforderlich, wenn noch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft, respektive Gütergemeinschaft, besteht und die Immobilie (nahezu) das gesamte Vermögen darstellt. Andernfalls ist die Zustimmung des Mitbesitzers nicht nötig.
• Die Ehepartner konnten sich auf keinen anderen Umgang mit der Immobilie einigen.
• Eine „natürliche“ Teilung der Immobilie ist ausgeschlossen. Das ist bei Häusern und Wohnungen sowie bebauten Grundstücken in aller Regel der Fall.

Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaften zählen per se zu den konfliktträchtigsten Konstrukten, die das deutsche Recht vorsieht. Auch in diesen Fällen ist eine Teilungsversteigerung jedoch an bestimmte Bedingungen geknüpft:

• Es greift die gesetzliche Erbfolge. Das bedeutet: Es liegt kein Testament oder ähnliches vor, das die Verteilung des Erbes regelt.
• Der Antragsteller hat einen Anteil von mindestens einem Prozent am Erbe.
• Eine Teilung der Immobilie „in Natur“ ist ausgeschlossen.

Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder Miteigentümer, der die Voraussetzungen erfüllt (s.o.) kann beim zuständigen Amtsgericht formlos die Teilungsversteigerung beantragen. Als Nachweis der Berechtigung muss ein Grundbuchauszug mit eingereicht werden, der nicht älter als sechs Monate sein darf. Ist im Falle einer Erbschaft noch der Erblasser im Grundbuch vermerkt, kann ein Erbschein, ein notarielles Testament oder das Protokoll der Testamentseröffnung vorgelegt werden.

Ablauf einer Teilungsversteigerung

Zuständig für die Teilungsversteigerung ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Es prüft den Antrag, ordnet die Teilungsversteigerung per Beschluss an und sorgt für einen entsprechenden Vermerk im Grundbuch. Da vor der Durchführung der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden muss, beauftragt wahlweise das Gericht oder der Antragsteller (wenn die Miteigentümer einverstanden sind) einen Immobiliengutachter.

Anschließend wird das Mindestgebot fixiert und der Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht.

Der eigentliche Ablauf der Teilungsversteigerung folgt dem einer Zwangsversteigerung und gliedert sich in

1. Bekanntmachungsteil
2. Bieterstunde
3. Verhandlung über den Zuschlag

Bekanntmachung und Mindestgebot
Der Versteigerungstermin beginnt mit einer Information über die Eckdaten der Immobilie, der Benennung des Verkehrswertes und der Mitteilung über das festgelegte Mindestgebot.
Alle diese Informationen können bereits im Vorfeld über die entsprechenden Einträge im Internet oder die Aushänge im Amtsgericht abgerufen werden.
Das Mindestgebot ist nicht verhandelbar und kann nicht unterschritten werden. Der Rechtspfleger weist überdies auf Rechten, Pflichten und Gefahren hin.

Die Bieterstunde dauert nur 30 Minuten
Die Bieterstunde ist für gewöhnlich nach 30 Minuten beendet. In dieser Zeit können Antragsteller, Miteigentümer und interessierte Dritte ihre Gebote abgeben.

Verhandlung über den Zuschlag
Das Gericht entscheidet sofort im Anschluss an die Bieterstunde oder in einem zeitnah anberaumten Zuschlagsverkündungstermin über den Zuschlag. Entweder erhält das höchste Gebot den Zuschlag oder das Gericht versagt dies – beispielsweise, weil nicht einmal das Mindestgebot erreicht wurde. In diesen Fällen stellen die Richter das Verfahren einstweilen ein und setzen einen Wiederholungstermin innerhalb des nächsten halben Jahres an. Wurde das Mindestgebot jedoch erreicht, ist die Versteigerung beendet. Die Auszahlung des Erlöses erfolgt erst, wenn sich alle Miteigentümer über den Teilungsplan einig sind.

Kosten der Teilungsversteigerung

Für den Antrag, das Verfahren, das Wertgutachten und die Bekanntmachung fallen bei einer Teilungsversteigerung Kosten an. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben entsprechend ihres jeweiligen Erbteiles die Kosten tragen – auch wenn sie gegen eine Teilungsversteigerung waren. Bei einer Scheidung zahlen beide Partner die Hälfte.

Bei erfolgreicher Versteigerung werden die Kosten final aus dem Erlös bedient. Bei einem Misserfolg jedoch muss der Antragsteller allein für die Kosten aufkommen. Diese können durchaus beträchtlich sein, da vor allem der Immobiliengutachter ein Honorar von 0,5 bis zu einem Prozent des Verkehrswertes der Immobilie in Rechnung stellt.

Kann eine Teilungsversteigerung verhindert werden?

Es ist so gut wie unmöglich, eine Teilungsversteigerung zu verhindern. Es gibt einige Optionen, sie aufzuschieben, um dadurch eventuell Zeit für eine doch noch denkbare Einigung zu gewinnen. Eine Widerspruchsklage gegen die Teilungsversteigerung ist äußert selten erfolgreich, führt aber ebenso wie der Antrag auf einstweilige Einstellung zu einer Verzögerung des Verfahrens. Diese kann sich durchaus über ein paar Jahre erstrecken, wenn beispielsweise Kinder unter der Versteigerung leiden würden – trotzdem wird die Versteigerung unter dem Strich nicht verhindert.