Steuervorteile für Immobilieneigentümer
Wer eine Immobilie an andere vermietet, den belohnt der deutsche Fiskus mit einer ganzen Reihe von Steuervorteilen. Doch auch wenn Haus oder Wohnung selbst bewohnt werden, lassen sich effektiv Steuern sparen. Das funktioniert nicht automatisch, grundsätzlich jedoch können auch Selbstnutzer durch Absetzungen ihre Steuerlast minimieren – und zwar von dem Zeitpunkt an, bevor (!) der finale Kaufvertrag unterschrieben wird, über die eigentliche Nutzungsphase mit Reparaturen und Modernisierungen bis hin zur Vererbung der Immobilie an die Kinder.
Inhaltsverzeichnis
- Handwerkerleistungen und ihre steuerliche Absetzbarkeit
- Haushaltsnahe Dienstleistungen und ihre steuerlichen Vorteile
- Steuerbonus für energetische Sanierungen
- Arbeitszimmer und Homeoffice im Steuercheck
- Doppelt aufgestockte Homeoffice Pauschale
- Bei der Grunderwerbsteuer sparen
- Die Steuervorteile von Denkmalschutzimmobilien
- Steuervermeidung bei Schenkung und Erbe
Handwerkerleistungen und ihre steuerliche Absetzbarkeit
Es gibt kaum eine Immobilie, bei der nicht im Laufe der Zeit qualifizierte Handwerker das ein oder andere Zepter in die Hand nehmen. Die Kosten für Klempner, Maler, Fliesenleger oder Elektriker, die im Rahmen von Reparatur- oder Erhaltungsmaßnahmen beauftragt werden, dürfen Eigentümer mit 20 Prozent der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten von der Steuer absetzen – allerdings nur bis zu einer Maximalgrenze von 1.200 Euro pro Jahr. Auch für Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten greift diese Regel, ebenso für die Schaffung neuer Wohnfläche, beispielsweise durch einen Dachgeschossausbau. Übernehmen Hausbesitzer die Arbeiten hingegen selbst, dann honoriert der Fiskus diese Anstrengungen nicht.
Wichtig: Wenn Immobilieneigentümer Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen möchten, müssen sie unbedingt darauf achten, dass in diesen die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten separat von den Materialkosten ausgewiesen sind. Denn nur für erstere gilt der Steuerbonus, die Materialkosten interessieren das Finanzamt nicht.
Haushaltsnahe Dienstleistungen und ihre steuerlichen Vorteile
Sie beschäftigen einen Gärtner oder eine Reinigungskraft, eine Haushaltshilfe oder ein Kindermädchen? Haushaltsnahe Dienstleistungen nennt der Gesetzgeber diese Tätigkeiten, die darauf ausgerichtet sind, Sie bei der Führung Ihres Haushalts zu unterstützen. Obwohl darunter zumeist die Bereiche Putzen, Gartenarbeit und Pflege gefasst werden, zählen auch Wachdienste, Klavierstimmer, Schornsteinfeger und Hundesitter dazu.
Für die Entlohnung von Minijobbern, die bei der Minijobzentrale gemeldet sind, können Eigentümer 20 Prozent der Ausgaben bis maximal 510 Euro direkt von Ihrer Einkommenssteuer abziehen. Sind die dienstbaren Geister sozialversicherungspflichtig oder selbstständig, gilt ebenfalls die 20-Prozent-Regel – allerdings bis zu einem Höchstbetrag von jährlich 4.000 Euro. Auch in diesem Fall gilt: Die Material- und Verbrauchskosten gehören nicht in die Steuererklärung.
Steuerbonus für energetische Sanierungen
Noch bis zum 31.12.2029 können selbstnutzende Immobilieneigentümer den in Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) fixierten Steuerbonus für energetische Sanierungen ausnutzen. Diese Regelung ist Bestandteil des Klimaschutzprogramms 2030 der Bundesregierung und daher zeitlich gedeckelt. Im Rahmen der staatlichen Förderung beteiligt sich der Fiskus mit 20 Prozent direkt an den Kosten und zwar verteilt über einen Zeitraum von 3 Jahren:
• Im Jahr, in dem die Sanierungsarbeiten beendet werden, sowie im Folgejahr dürfen Sie jeweils 7 Prozent der Kosten steuermindernd gelten machen.
• Im dritten Förderjahr ist ein weiterer Abzug in Höhe von 6 Prozent der Sanierungskosten erlaubt.
• Das Förderlimit liegt bei 200.000 Euro, von denen der Fiskus 20 Prozent, also maximal 40.000 Euro, übernimmt.
Das Programm ist ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien aufgelegt worden, die mindestens 10 Jahre alt sind. Weitere Bedingung: Alle Arbeiten müssen von Fachunternehmen ausgeführt werden. Von den Kosten für einen Energieberater übernimmt das Finanzamt die Hälfte.
Zu den energetischen Sanierungsmaßnahmen im Sinne des § 35c EStG gehören:
- Wärmedämmung von Wänden
- Wärmedämmung von Dachflächen
- Wärmedämmung von Geschossdecken
- Erneuerung der Fenster oder Außentüren
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als 2 Jahre sind
Gut zu wissen: Immobilieneigentümer müssen sich entscheiden, ob sie für energetische Sanierungen den Steuerbonus in Anspruch nehmen wollen oder ob sie die Arbeiten durch einen BAFA-Zuschuss und KfW-Unterstützung fördern lassen möchten. Eine Kombination beider Förderungen ist ausdrücklich ausgeschlossen. Es empfiehlt sich, den Steuerberater ausrechnen zu lassen, welches Model günstiger ist.
Arbeitszimmer und Homeoffice im Steuercheck
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sind einige gravierende Änderungen bei der Absetzbarkeit eines häuslichen Arbeitszimmers in Kraft getreten. Konkret: Es gibt ab 2023 nur noch die Möglichkeit, die Kosten für ein Arbeitszimmer abzusetzen, wenn dieses den Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit darstellt. Die bislang außerdem geltende Variante, wonach ein Arbeitszimmer steuerlich berücksichtigt werden konnte, wenn dem Eigentümer ansonsten kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand, wie beispielsweise bei Außendienstmitarbeitern oder Lehrern, ist ersatzlos gestrichen worden.
In den verbleibenden „Mittelpunkt-Fällen“ können wie bislang für den separaten, abschließbarem Raum die anteiligen Kosten an der Gesamtwohnfläche in Anrechnung gebracht werden, also Gebäudeabschreibung und Schuldzinsen für Kredite sowie laufende Nebenkosten von der Grundsteuer über Müllabfuhr bis zur Wohngebäudeversicherung. Voll abzugsfähig bleiben weiterhin auch die Ausstattungs- und Renovierungskosten für das Arbeitszimmer sowie die benötigten Arbeitsmittel und -geräte.
Gut zu wissen: Im Rahmen der Neuerungen ab 2023 besteht zudem die Möglichkeit, auf die exakte Ermittlung der Kosten zu verzichten und stattdessen die Jahrespauschale von 1.260 Euro zu nutzen.
Doppelt aufgestockte Homeoffice Pauschale
Im Gegenzug zur gekappten Variationsbreite beim steuerlich relevanten Arbeitszimmer hat die Homeoffice-Pauschale ab Januar 2022 eine gleich doppelte Aufwertung erfahren: Zum einen ist der tägliche Satz von fünf auf sechs Euro gestiegen und zum anderen dürfen nun 210 Tage Homeoffice geltend gemacht werden, was im Resultat 1.260 Euro entspricht. Von dieser Regelung profitieren umgekehrt dann auch wieder diejenigen, die dauerhaft keinen anderen Arbeitsplatz zur Verfügung hatten (siehe oben) und bislang ihr Arbeitszimmer mit pauschal 1.250 Euro steuermindernd geltend machen konnten.
Gut zu wissen: Anders als die strengen Kriterien, die der Gesetzgeber anlegt, um ein Arbeitszimmer als solches überhaupt anzuerkennen, ist die Homeoffice-Pauschale an keine „räumlichen“ Bedingungen geknüpft: Ob am Küchentisch oder in einer Wohnzimmerecke gearbeitet wird, ist dem Finanzamt völlig egal.
Bei der Grunderwerbsteuer sparen
Bei jedem Kauf einer Immobilie verdient der Fiskus mit. Für gewöhnlich haben Käufer keine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Das funktioniert nur in den seltenen Fällen, wenn Sie mit dem Verkäufer verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben oder wenn Verkäufer und Käufer in gerader Linie miteinander verwandt sind, also beispielsweise bei einem Verkauf an die Kinder oder Enkel, respektive deren Lebenspartner. Die Rechnung vom Finanzamt zählt mit ihrem Saldo von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises (abhängig vom jeweiligen Bundesland) zu den schwergewichtigen Posten bei den Kaufnebenkosten. Es gibt allerdings einige Optionen, mit denen sich die Berechnungsbasis der Grunderwerbsteuer, also der Kaufpreis, auf dem Papier schmälern und damit die Steuer zumindest reduzieren lässt. Wichtig ist, dass diese Möglichkeiten vor (!) der Unterzeichnung des Kaufvertrages ausgeschöpft werden.
• Separieren Sie bei einem Neubau die Verträge für den Grundstückskauf und die Bauleistung. Sie zahlen dann nur für den Grund und Boden Grunderwerbsteuer.
• Führen Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie alle beweglichen Sachen, wie die Einbauküche, die Sauna oder das Gartenhäuschen, gesondert auf und reduzieren Sie so den eigentlichen Immobilien-Kaufpreis.
• Der Tipp, bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage separat auszuweisen, läuft nach einem richtungsweisenden Urteil des Bundesfinanzhofes inzwischen leider ins Leere: Die Richter befanden, dass die Instandhaltungsrücklage untrennbar mit dem Immobilienbesitz verbunden ist und daher der gesamte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Steuerfestsetzung anzusehen sei.
Die Steuervorteile von Denkmalschutzimmobilien
Der Erhalt denkmalgeschützter Immobilien liegt im sogenannten „öffentlichen Interesse“. Weil für derlei Angelegenheiten eigentlich der Staat zuständig ist, unterstützt er Privatpersonen durch großzügige „Steuergeschenke“, die ihm durch den Kauf einer Denkmalschutzimmobilie diese Aufgabe quasi abnehmen. Und: Diese Steuervorteile können nicht nur Kapitalanleger, sondern auch Selbstnutzer ausschöpfen. Als Vehikel dient die sogenannte Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung). Anders als bei gewöhnlichen Immobilien dürfen Eigennutzer neun Prozent aller Modernisierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten über einen Zeitraum von zehn Jahren abschreiben, im Saldo also 90 Prozent der entstandenen Kosten.
Gut zu wissen: Damit dieses Procedere reibungslos funktioniert, benötigen Eigentümer als rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit die Bescheinigung der Denkmalbehörde über den Status der Immobilie als Baudenkmal. Das Finanzamt erkennt die Abschreibungsbeträge beim Fehlen dieses Dokuments ansonsten nicht an.
Wichtig: Denkmalschutzimmobilien sind unter steuerlichen Gesichtspunkten regelrechte Steuerspar-Immobilien. Potenzielle Käufer sollten jedoch bedenken, dass dieser strahlende Vorzug mit einer Reihe von Auflagen und Beschränkungen einhergeht, insbesondere dem Umstand, dass jede einzelne Baumaßnahme von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden muss
Steuervermeidung bei Schenkung und Erbe
Seit Januar 2023 werden auch vererbte Immobilien bei der Steuerveranlagung nach ihrem aktuellen Verkehrswert, und nicht mehr nach einem veralteten „Buchwert“, beurteilt. Das bedeutet: Der Wert der allermeisten Erbimmobilien ist gestiegen, während der Freibetrag von 400.000 Euro unverändert bleibt. In Folge müssen Erben häufiger und mehr Steuern zahlen.
Wenn Eigentümer darüber nachdenken, ihre Immobilie an die Kinder weiterreichen zu wollen, dann sollten sie neben dem klassischen Erbe rechtzeitig eine Schenkung in Betracht ziehen. Der Freibetrag für eine Schenkung ist mit seinen 400.000 Euro zwar identisch mit dem Erbschaftsteuer-Freibetrag – allerdings hat er den enormen Vorteil, dass er sich alle zehn Jahre erneuert. Verschenken Eigentümer also mindestens zehn Jahre vor Ihrem Tod eine Immobilie mit einem Wert von unter 400.000 Euro, so ist diese Schenkung steuerfrei. Zehn Jahre später können die Kinder dann noch einmal 400.000 Euro geschenkt (oder vererbt) bekommen, ohne dass der Fiskus die Hand aufhalten könnte. Zu Ihrer eigenen Sicherheit können sich Eigentümer ab dem Zeitpunkt der Schenkung ein Wohnrecht in ihrer Immobilie notariell verbriefen lassen.