Steuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf
Grundsätzlich sind Gewinne aus sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften in Deutschland steuerpflichtig. Das gilt zunächst einmal auch für Immobilien – aber es gibt es Ausnahmen:
Spekulationssteuer
auf den Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück fällt nicht an, wenn sich diese mindestens 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befanden. Die Sperrfrist beginnt mit dem Tag der Anschaffung (Datum des Kaufvertrages).
Die Zehn-Jahres-Sperrfrist
gilt nicht, wenn die Immobilie durchgängig selbst bewohnt wurde oder der Eigentümer diese mindestens im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken genutzt hat.
Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks
ist eine Eigennutzung naturgegeben nicht möglich, sodass in diesem Fall ausschließlich eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren steuer befreiend wirkt.
Die Höhe der Spekulationssteuer errechnet sich aus dem Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis) und dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Zu den Anschaffungskosten zählen steuerlich auch die Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Notarkosten). Gegengerechnet werden vom Finanzamt in der Vergangenheit geltend gemachte Abschreibungen.
Die Drei-Objekt-Regel: Gewerblicher Immobilienverkauf
Verkauft ein Eigentümer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien oder unbebaute Grundstücke mit Gewinnabsicht, so geht das Finanzamt automatisch von einem gewerblichen Immobilienhandel aus. In diesem Fall sind die Einnahmen nach den Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels zu versteuern und es ist eine Gewerbesteuer zu entrichten.
Immobilienverkauf aus Betriebsvermögen
Zählt die Immobilie nicht zu einem Privat-, sondern zum Betriebsvermögen, so gehören die Gewinne zum steuerpflichtigen Unternehmensgewinn.
Steuerliche Behandlung von Verlusten aus einem Immobilienverkauf
Ein Verlust beim Verkauf einer Immobilie kann nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn er mit einem Gewinn aus einem „gleichartigen privaten Veräußerungsgeschäft“ gegengerechnet werden kann. Das meint: Es ist nicht möglich, diesen Verlust mit Einkünften anderer Art zu saldieren.
Erbschaft und Steuern beim Immobilienverkauf
Bei einer Erbschaft übernehmen die Erben die Spekulationsfrist vom Erblasser. Das bedeutet: Hatte der Erblasser eine vermietete Immobilie mehr als 10 Jahre in seinem Besitz, bleibt ein Verkauf spekulationssteuerfrei. Das Gleiche gilt, wenn der Erblasser die Immobilie im Jahr des Verkaufs und die letzten zwei Kalenderjahre zuvor selbst bewohnt hat. Eine eventuelle Erbschaftssteuer bleibt von dieser Regelung unberührt.