Spekulationssteuer
Ganz gleich, ob Sie ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus verkaufen möchten –wenn Sie dies innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf tun und dabei einen Gewinn erzielen, kann Spekulationssteuer anfallen. Der Fiskus unterstellt Ihnen dann, dass Sie vorrangig auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert haben. Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie jedoch mindestens 10 Jahre, wird keine Spekulationssteuer fällig. Diese sogenannte Spekulationsfrist kann allerdings auch kürzer ausfallen.
Inhaltsverzeichnis
Was genau ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ist rein rechtlich eine Steuer „auf Gewinne aus privatwirtschaftlichen Veräußerungsgeschäften“ und wird gesetzlich gleichbehandelt wie die Einkommenssteuer. Sie wird immer dann fällig, wenn zwischen Kauf- und Verkaufszeitpunkt der Immobilie weniger als 10 Jahre liegen (zu den Ausnahmen weiter unten). Spekulationssteuer wird auf den reinen Spekulationsgewinn erhoben, also auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.
Hintergrund der Regelung: Der Gesetzgeber will durch diese besondere Besteuerung ein ungezügeltes Gewinnstreben beim Verkauf von sogenannten „knappen Gütern“ verhindern – insofern, dass der Kauf und Verkauf ausschließlich dem Abschöpfen der zu erwartenden Preissteigerung dienen. Bevorzugte Anwendung findet die Spekulationssteuer daher beim Verkauf von vermieteten Immobilien: Mietobjekte sollen nicht zum Spielball purer Spekulation werden, wodurch die Mieten zu immer höheren Preisen steigen würden.
Spekulationssteuer bei Eigennutzung
Für selbstgenutzte Immobilien gilt grundsätzlich eine verkürzte Spekulationsfrist: Sie beträgt 3 Jahre. Das bedeutet: Haben Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und mindestens die beiden vorangegangenen Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so müssen sie bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer bezahlen. Die Veräußerung ist steuerfrei.
Unter den Begriff „private Nutzung zu Wohnzwecken“ wird nicht nur das Bewohnen der Immobilie durch den Eigentümer selbst gefasst, er schließt auch die Kinder ein, sofern für diese zum Zeitpunkt des Verkaufs noch Kindergeld bezogen wurde.
Wichtig: Die Spekulationsfrist richtet sich bei Eigennutzung grundsätzlich nach dem Kalenderjahr. Rein theoretisch ist es also möglich, eine Immobilie im Dezember 2021 zu erwerben, diese bis zum Januar 2023 selbst zu bewohnen und anschließend ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. Der Eigentümer hat genau genommen dann also nur ein Jahr und zwei Monate darin gewohnt, muss aber trotzdem beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen.
Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien
Wie bereits erwähnt, zielt die Spekulationssteuer insbesondere darauf ab, die Spekulation mit vermieteten Immobilien weniger attraktiv zu gestalten. Im Falle von vermieteten Immobilien gilt daher ausnahmslos eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Ausschlaggebend für die Terminberechnung und den Beginn der Frist sind die exakten Daten, an denen die Kaufverträge jeweils beurkundet wurden.
Am Rande: Wird eine vermietete Immobilie im Rahmen einer Scheidung auf den Ex-Partner übertragen, um den Zugewinn auszugleichen, so kommt dies nach jüngster Rechtsprechung unter steuerlichen Gesichtspunkten einer Veräußerung gleich. Liegen zwischen Erwerb und Übertragung nicht mehr als 10 Jahre, so wird auch in diesem Fall Spekulationssteuer erhoben.
Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken
Da ein unbebautes Grundstück nicht bewohnt werden kann, ist folglich auch keine Unterscheidung zwischen Fremd- und Eigennutzung wie bei Wohnungen und Häusern möglich. Es gibt keine Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu umgehen. Die Steuer muss in jedem Fall entrichtet werden, wenn zwischen Kauf und Weiterverkauf weniger als 10 Jahre liegen.
Wichtig: Kaufen Sie zunächst ein Grundstück und errichten erst später darauf ein Haus, das Sie anschließend vermieten, so gilt der Kaufzeitpunkt des Grundstücks als Beginn der Spekulationsfrist. Der Zeitpunkt, an dem Sie das Haus gebaut haben, ist für die Berechnung der Spekulationssteuer unerheblich.
Spekulationssteuer bei Erbschaft und Schenkung
Wenn Sie eine Immobilie erben und sich fragen, ob Sie nun bei einem Verkauf zur Spekulationssteuer herangezogen werden, so ist die Antwort recht eindeutig: Sie erben auch die Spekulationsfrist des Erblassers. Das bedeutet: Die Spekulationsfrist beginnt nicht mit Ihrem Antritt des Erbes, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags der Immobilie.
Mehrere Szenarien sind denkbar: Hat der Erblasser die Immobilie nach dem Kauf 3 Jahre lang vermietet, müssen Sie 7 weitere Jahre mit dem Hausverkauf warten, um die 10-jährige Spekulationsfrist einzuhalten. Hat der Erblasser die Immobilie hingegen seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt – oder sie zuvor zwar vermietet, aber im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Jahren selbst darin gewohnt – so entfällt bei einem Verkauf die Spekulationssteuer. Bei einer Schenkung gelten analog die gleichen Regelungen.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Für die Höhe der Spekulationssteuer gibt es keinen verbindlichen, allgemeingültigen Steuersatz. Den Gewinn aus einem Immobilienverkauf, also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, muss vielmehr nach dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Je nach Höhe der Gesamteinkünfte können folglich bis zu 45 Prozent fällig werden. Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und Veräußerungskosten dürfen gleichwohl in Ansatz gebracht werden.
Spekulationssteuer und die Drei-Objekte-Grenze
Die Finanzämter unterscheiden beim Immobilienverkauf zwischen privaten und gewerblichen Veräußerungsgeschäften. Ausschlaggebend für die Beurteilung ist unter anderem die sogenannte „Drei-Objekte-Grenze“. Gemeint ist: kauft und verkauft ein Eigentümer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien, so stuft der Fiskus dies als gewerblichen Grundstückshandel ein – und veranschlagt Spekulationssteuer. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Immobilien um einzelne Eigentumswohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser handelt. Und: Neben der Spekulationssteuer wird außerdem Gewerbesteuer fällig.
Wichtig: Die „Drei-Objekte-Grenze“ ist nicht in Stein gemeißelt. Ist es für das Finanzamt beispielsweise ersichtlich, dass ein Eigentümer eine Immobilie ausschließlich zur Weiterveräußerung erwirbt oder auch baut, so kann es auch bereits bei zwei Immobilien den gewerblichen Charakter unterstellen. Umgekehrt gibt es Fälle, in denen Eigentümer stichhaltig nachweisen konnten, dass auch die Veräußerung von 4 Objekten in 5 Jahren zwingenden persönlichen Umständen geschuldet war und keinen gewerblichen Hintergrund hatte.