Sondereigentum
In jeder Immobilie, die über mehrere Eigentumswohnungen verfügt, muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Das Sondereigentum ist nach deutschem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Eigentum nahezu gleichwertiges Eigentumsrecht an einer Wohnung und zu der gehörenden Räume oder Flächen.
Inhaltsverzeichnis
Was genau bezeichnet der Begriff Sondereigentum?
Das Sondereigentum ist ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung, das grundsätzlich den Wohnzweck vorsieht. Allerdings kann das Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen, beispielsweise Gewerbeeinheiten, Werkstätten oder Lageräumen. In diesen Fällen wird es als Teileigentum bezeichnet, das aber mit dem Wohnungseigentum rechtlich gleichgestellt ist.
Einfach formuliert: All diejenigen Teile des Gebäudes, die einem WEG-Mitglied allein zustehen, sind grundsätzlich als Sondereigentum zu klassifizieren. Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren – solange gesetzliche Vorschriften und die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft dies nicht verbieten.
Was gehört zum Sondereigentum? Was zum Gemeinschaftseigentum?
Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in aller Regel in der Teilungserklärung definiert. Im Allgemeinen gehören dazu alle Räume der Wohnung, einschließlich der Bodenbeläge und Tapeten, der Einbaumöbel und Sanitärinstallationen, der nicht tragenden Wände innerhalb der Wohnung, sowie die Innenseite der Wohnungseingangstür. Außerdem fallen in diese Kategorie alle weiteren Räume außerhalb der geschlossenen Wohnung, die zu dieser gehören, beispielsweise der Kellerraum oder der Dachboden.
Nicht zum Sonder-, wohl aber zum Gemeinschaftseigentum gehören in jedem Fall die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, Dach und Fenster, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.
Wichtig: In seinem Sondereigentum kann der Eigentümer sprichwörtlich schalten und walten, wie er möchte. Er kann Wände streichen, das Bad sanieren, nicht tragende Wände versetzen, um den Grundriss zu ändern und weiteres. Am Gemeinschaftseigentum dürfen Wohnungseigentümer hingegen eigenmächtig keine Veränderungen vornehmen. Reparaturen, Sanierungen und überhaupt Instandsetzungsmaßnahmen an diesem müssen immer auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Warum ist eine Abgrenzung notwendig und wichtig?
Eine genaue Unterscheidung, beziehungsweise Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist rechtlich und finanziell bedeutsam. Denn das Sondereigentum liegt in der Verfügungsgewalt des einzelnen Eigentümers, während das Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft der Eigentümer verantwortet wird. Gehört beispielsweise ein Abwasserrohr zum Gemeinschaftseigentum, dann muss die Gemeinschaft auch die Kosten einer möglichen Reparatur tragen. Zählt das Rohr hingen zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, so muss dieser für eine eventuelle Instandsetzung aufkommen.
Beim Wohnungskauf wird nicht nur das Sondereigentum verkauft, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Immobilienkäufer sollten deshalb beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung sehr sorgfältig studieren – und sich gleichzeitig über die vorhandene Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum schlau machen.
Worin unterscheiden sich Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?
In Wohnanlagen gibt es häufig Bereiche, die nicht zum Sondereigentum eines Eigentümers gehören, aber trotzdem ausschließlich von diesem genutzt werden dürfen. Das kann zum Beispiel ein Gartenabschnitt oder eine im Erdgeschoss vorhandene Terrasse sein. Vor Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 konnte für diese Flächen nur ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden. Nun können sie hingegen auch zum Sondereigentum zählen.
Es ist aber selbstverständlich auch weiterhin möglich, dass das Sondernutzungsrecht bestehen bleibt, das heißt, der Eigentümer darf diese Flächen allein nutzen, ohne dass sie ihm allein gehören. Juristisch betrachtet ist das Sondernutzungsrecht ein konkretes Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum. Die jeweiligen Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung fixiert, damit es darüber keinen Streit in der Eigentümergemeinschaft geben kann.