Reservierungsvereinbarung
Mit einer Reservierungsvereinbarung können Makler und potenzielle Käufer die Absprache dokumentieren, dass eine konkrete Immobilie für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird. Der potenzielle Käufer muss dafür eine Gebühr bezahlen, die später mit der Maklerprovision verrechnet wird. Rein rechtlich steht das Konstrukt jedoch auf tönernen Füßen.
Inhaltsverzeichnis
Was genau ist mit Reservierungsvereinbarung gemeint?
Im Rahmen einer Reservierungsvereinbarung „reserviert“ der Makler die Immobilie, für die sich der potenzielle Käufer interessiert, für eine bestimmte Frist für ihn. Dieses „Entgegenkommen“ lässt er sich mit einer Gebühr bezahlen, die später in aller Regel von der zu entrichtenden Maklerprovision wieder abgezogen wird. Kompliziert wird es jedoch, wenn der Interessent sich letztlich doch gegen den Kauf entscheidet: Denn dann erhält er je nach Vereinbarung die Gebühr gar nicht oder nur zu einem Teil zurück. Nicht selten kommt es darüber zu einem Streit zwischen beiden Parteien – und ebenso häufig wird in diesem Zusammenhang die rechtliche Unwirksamkeit der Vereinbarung festgestellt.
Gleichwohl gibt es für den potenziellen Käufer zunächst gute Gründe, einer solchen Reservierungsvereinbarung zuzustimmen. Beispielsweise:
- Der potenzielle Käufer benötigt noch ein wenig Bedenkzeit, ob er die Immobilie tatsächlich kaufen möchte.
- Die Finanzierung muss mit der Bank noch final abgeklärt werden.
- Krankheit oder wichtige berufliche Termine verhindern die Einhaltung des gewöhnlichen Ablaufs bei einem Immobilienkauf.
Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?
Die übliche Höhe der Reservierungsgebühr liegt bei 5 bis 10 Prozent der Maklerprovision. Allerdings gibt es dafür keine verbindlichen Regeln. Erst wenn mehr als 10 Prozent verlangt werden, geht der Gesetzgeber davon aus, dass mit der Forderung nachhaltig Druck auf den Käufer ausgeübt werden kann – und verlangt seinerseits eine notarielle Beurkundung der Reservierungsvereinbarung. Durch diesen Umstand der Hinzuziehung eines Notars erhält die Reservierungsvereinbarung gleichzeitig rechtlich bindende Wirkung – was in allen anderen Varianten eben nicht der Fall ist.
Ist die Reservierungsvereinbarung zulässig und wirksam?
Die Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf ist ein ausgesprochen wackeliges Konstrukt. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist sie zulässig und auch überhaupt wirksam. Deshalb sollten sowohl Makler als auch Kunde darauf achten, dass die folgenden Eckpunkte erfüllt, beziehungsweise eben nicht existent sind:
• Aus Käufersicht muss sichergestellt sein, dass der Makler im Alleinauftrag des Eigentümers handelt. Sind noch weitere Makler für ihn tätig oder besteht die Möglichkeit des privaten Verkaufs, so ist eine Reservierungsvereinbarung ihr Papier nicht wert.
• Aus dem gleichen Grund ist das Einverständnis des Eigentümers zur Reservierungsvereinbarung unabdingbar. Denn: unterlässt der Makler seine Verkaufsbemühungen für die Zeit der Reservierung, so verstößt er prinzipiell gegen die Vereinbarungen des Maklervertrags – es sei denn, der Verkäufer billigt diese Abstinenz ausdrücklich.
• Grundsätzlich unzulässig sind vorformulierte Klauseln zur Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für den Interessenten keine weiteren Vorteile bedeuten, sondern nur dem Makler eine Vergütung sichern. Reservierungsvereinbarungen müssen immer individuell auf den Einzelfall zugeschnitten werden. Geschieht dies nicht, so muss der Makler nach höchstrichterlicher Rechtsprechung dem Kunden die Gebühr zurückerstatten, sollte sich dieser final doch gegen einen Kauf entscheiden.
• Die Regelungen zur Zurückzahlung der Reservierungsgebühr, falls der geplante Verkauf nicht stattfindet, müssen in der Vereinbarung klar und unmissverständlich aufgeführt werden. Gleichwohl gibt es immer wieder Gerichtsverfahren, an deren Ende „abgesprungene“ Käufer trotzdem ihr Geld zurückerhielten, weil die Richter Details der Vereinbarung beispielsweise als sittenwidrig einstuften.
Bietet die Reservierungsvereinbarung eine Garantie für den Kauf?
Eine Reservierungsvereinbarung bietet keine hundertprozentige Garantie für den tatsächlichen Kauf. Sie verschafft sowohl Maklern als auch Kaufinteressenten lediglich ein Gefühl von Verbindlichkeit. Selbst wenn alle formalen Kriterien erfüllt sind und der Makler im Alleinauftrag des Eigentümers handelt, verbleibt ein Rest von Unsicherheit. Diese lässt sich nur durch einen notariell beurkundeten Vorvertrag ausräumen – dieser ist dann allerdings auch insofern verbindlich, dass bei einem eventuellen Rückzieher beide Seiten zu Schadenersatz verpflichtet sind.