Renditeobjekt Immobilie
Rendite bezeichnet allgemein den in Prozent ausgedrückten Ertrag, den Anleger mit einer Investition innerhalb eines Jahres erzielen. Wer mit dem Kauf einer Immobilie über einen längeren Zeitraum eine positive Rendite bilanzieren will, muss einige Eckdaten beachten – und sollte idealerweise über eine fundierte Marktkenntnis verfügen.
Inhaltsverzeichnis
- Wann ist der Kaufpreis für einen Anlage-Immobilie angemessen?
- Ab welcher Rendite lohnt sich der Kauf einer Anlage-Immobilie?
- Sinkende Immobilienpreise und steigende Mieten pushen die Rendite
- Welche Steuervorteile bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?
- Das Eigenkapital als wichtigster Grundpfeiler jeder Immobilieninvestition
Wann ist der Kaufpreis für einen Anlage-Immobilie angemessen?
Der Kauf einer Immobilie ist immer dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis nicht überhöht ist und die Immobilie möglichst dauerhaft zu guten Konditionen vermietet werden kann. Einen prinzipiellen Anhaltspunkt für einen angemessenen Kaufpreis liefert der sogenannte Mietpreismultiplikator. Die Einschränkung „prinzipiell“ gilt, weil dieses Instrument mögliche Mietausfälle oder auch steuerliche Aspekte nicht berücksichtigen und daher nur einen Richtwert liefern kann. Der Mietpreismultiplikator wird auch als Vervielfältiger bezeichnet und gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um die Anlage-Immobilie einschließlich Neben- und Modernisierungskosten zu finanzieren. Die Formel lautet:
Kaufpreis (inkl. Neben- und Modernisierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Vervielfältiger
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 400.000 € inklusive Nebenkosten, die jährlichen Mieteinnahmen für vergleichbare Objekte betragen durchschnittlich 16.000 €. Der Vervielfältiger liegt dann bei 400.000 / 16.000 = 25. Er besagt, dass Sie 25 Jahre brauchen, bis Sie den Kaufpreis über die Mieteinnahmen finanziert haben.
Je nach Standort gilt ein Vervielfältiger von 25 als durchaus angemessen. Wobei er in attraktiven Großstadtlagen durchaus bei 30 (und mehr) liegen kann – und noch akzeptabel ist. In einem unbeliebten Stadtteil einer Stadt mit abwandernder Bevölkerung kann ein Wert von 15 hingegen schon zu hoch sein. Der Vervielfältiger sollte daher, wie erwähnt, nur als Orientierungsgröße betrachtet werden.
Ab welcher Rendite lohnt sich der Kauf einer Anlage-Immobilie?
Leider sorgen ungenaue Rendite-Angaben immer mal wieder für Verwirrung. Es gilt sehr sorgfältig zwischen Bruttorendite und Nettorendite zu unterscheiden. Nur die Nettorendite hat wirkliche Aussagekraft, da sie sowohl den Kaufpreis plus Nebenkosten als auch die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie eventuelle Maklergebühren. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Gebühren für die Hausverwaltung sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten. Und so wird die Nettorendite berechnet:
(Jahreskaltmiete - laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 = Nettorendite in %
Die Nettorendite sollte für eine neuwertige Immobilie bei mindestens 3,5 Prozent, besser noch bei 4 Prozent liegen. Bei einer schon etwas betagteren Immobilie empfehlen Experten eine etwas höhere Nettorendite, da in diesem Fall höhere Instandhaltungskosten anfallen und die Lebenszeit der Immobilie zwangsläufig kürzer ist. Ab einem Wert zwischen 5 und 6 Prozent steigt die Chance, eine finanzierte Immobilie zu kaufen und zu vermieten, die sich komplett selbst trägt.
Sinkende Immobilienpreise und steigende Mieten pushen die Rendite
Nach mehr als einem Jahrzehnt, in dem die Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich aufwärtsstrebten, erwarten Experten – nach einem deutlichen Knick in der Kurve mit spürbaren Preisrückgängen – nun eine tendenzielle Seitwärtsbewegung der Kaufpreise. Parallel dazu steigen die Mieten jedoch spürbar. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) konstatiert einen Rückgang der Immobilienpreise im Jahr 2023 von rund neun Prozent, das Statistische Bundesamt bilanzierte im dritten Quartal sogar eine knapp zweistellige Prozentzahl. Für den Hinterkopf: In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise quasi verdoppelt, der Rückgang hat daher eher den Charakter einer Korrektur.
Parallel zu dieser Entwicklung erhöht sich der Druck auf den Mietmarkt. Zum einen, weil aufgrund von gestiegenen Materialpreisen und nach wie vor existenten Lieferengpässen weniger gebaut wird. Zum andern, weil die gestiegenen Finanzierungskosten auch potenzielle private Bauherren von ihrem Vorhaben Abstand nehmen und nach einer Mietwohnung Ausschau halten lassen. In der Konsequenz steigen die Mieten nach Untersuchungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) schnell und stark. Die Quote lag bereits im letzten Quartal bei plus 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Hält dieser Trend an – und dafür sprechen viele Indikatoren – dann tritt der Markt in eine Phase ein, in der die Mieten stärker wachsen als die Immobilienpreise. Für die Immobilie als Renditeobjekt bedeutet dies: Investoren, die jetzt kaufen und vermieten, können mit einer deutlich höheren Rendite rechnen.
Wichtig: Das geschilderte Szenario ist kein Selbstgänger. Denkbar durchaus, dass dramatisch steigende Mieten politisch „gedeckelt“ und weitere Erhöhungen ausgebremst werden. Und bei jeder Kalkulation darf niemals vergessen werden, dass immer (!) ein latentes Risiko zeitweiligen Leerstandes und damit fehlender Mieteinnahmen besteht.
Welche Steuervorteile bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?
Unter steuerlichen Gesichtspunkten sind Anlage-Immobilien eine feine Sache – vorausgesetzt natürlich, sie werden vermietet, und zwar zu einem Mietzins, der mindestens 66 Prozent der üblichen Vergleichsmiete beträgt. Ansonsten geht das Finanzamt tatsächlich davon aus, dass die Immobilie nur „vorgetäuscht“ vermietet wird. Neben der Abschreibung von jährlich 2 Prozent auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten können steuerlich geltend gemacht werden:
- Immobilienanzeigen und sonstige Werbung
- Maklerprovision, Kosten für Anwälte und Steuerberatung
- Kreditzinsen
- Grundsteuer
- Möblierung und Renovierung
- Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren, Bürokosten
- Mitgliedsbeiträge für den Vermieterverband
- Leerstandskosten
Wichtig: Kapitalanleger sollten das Renditeobjekt unbedingt zehn Jahre halten: Dann fällt keine Spekulationssteuer an und der Wertzuwachs ist beim Verkauf steuerfrei.
Das Eigenkapital als wichtigster Grundpfeiler jeder Immobilieninvestition
Der Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt ist eine weitreichende Entscheidung, die nur nach sorgfältiger Abwägung getroffen werden sollte. Im Mittelpunkt aller Überlegungen muss zunächst die Frage stehen: Kann ich mir die Anlage-Immobilie überhaupt leisten? Damit verknüpft ist unmittelbar die Frage nach der Höhe des verfügbaren Eigenkapitals. Dabei gilt wie bei jedem Immobilienkauf: Je mehr, desto besser. Kapitalanleger sollten davon ausgehen, dass Banken und Finanzdienstleister von ihnen eine Eigenkapitalquote in Höhe von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus hinreichend finanzielle Mittel zur Begleichung der Kaufnebenkosten, also weitere zehn Prozent, erwarten. Nur in dieser Konstellation können sie mit moderaten Zinsen und guten Konditionen bei der Finanzierung rechnen.