Rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf
Der Gesetzgeber hat den Handel mit Immobilien durch ein dichtes Netz an Vorschriften, Gesetzen und Bestimmungen für alle Beteiligten abgesichert. Das bedeutet im Umkehrschluss aber auch, dass die rechtlichen Risiken beim Immobilienverkauf automatisch größer werden, wenn diese Regeln nicht hinreichend bekannt sind: Unkenntnis schützt nicht vor Schaden. Missachtet der Verkäufer gesetzlich fixierte Pflichten, so steht dem Käufer häufig ein Recht auf Schadensersatz zu oder er kann im schlimmsten Fall vom Kaufvertrag zurücktreten.
Inhaltsverzeichnis
Das Risiko der Verletzung der Informationspflicht
Verkäufer sind verpflichtet, dem Käufer alle ihm bekannten, wertrelevanten Informationen zur Immobilie mitzuteilen. Treten im Nachhinein gravierende Mängel an der Bausubstanz zutage und kann der Verkäufer nicht stichhaltig nachweisen, dass diese ihm selbst nicht bekannt waren, so steht dem Käufer unter Umständen ein Vertragsauflösungsrecht zu – oder er erwirkt einen Anspruch auf Schadensersatz.
Das Gleiche gilt, wenn existente Rechtsverhältnisse, wie bestehende Mietverträge, Wohn- oder Wegerechte verschwiegen oder nicht vollumfänglich mitgeteilt werden. Es versteht sich von selbst, dass der Käufer einen juristischen Anspruch auf alle Informationen rund um Belastungen der Immobilie (Hypotheken oder Grundschulden) hat und auch eventuelle Ansprüche Dritter an der Immobilie kommuniziert werden müssen.
Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag minimiert das Risiko für den Verkäufer. Er greift jedoch nicht, bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Die Energieausweis-Pflicht: Ein Versäumnis kann teuer werden
Jeder Immobilienverkäufer ist verpflichtet, einem Interessenten spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen. Verstöße gegen diese Vorlagepflicht können mit Bußgeldern bis zu einer Höhe von 15.000 Euro geahndet werden. Die Regelung gilt im Übrigen auch, wenn der Energieausweis abgelaufen ist.
Risiko-Minimierung durch Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung
Sind sich Verkäufer und Käufer prinzipiell handelseinig geworden, ist der Kaufpreis abgestimmt und die Bonität des Käufers überprüft – dann scheinen die größten Hürden für einen erfolgreichen Abschluss genommen zu sein. Trotzdem kann es passieren, dass sich der Käufer in der Frist zwischen mündlicher Absprache und notarieller Beurkundung des Kaufvertrages noch anders, also gegen den Kauf der Immobilie, entscheidet. Eine Reservierungsvereinbarung, die zwischen potenziellem Käufer und Immobilienmakler abgeschlossen wird, minimiert dieses Risiko – und sichert Käufer und Verkäufer gleichermaßen ab. Noch verbindlicher ist hingegen ein Vorvertrag, der notariell beurkundet wird und für Verkäufer und Käufer bindende Wirkung hat.
Wichtig: Verkäufer haben in diesem Zusammenhang ebenfalls die Pflicht, eventuelle Vorkaufsrechte Dritter zu prüfen beziehungsweise auszuschließen. Ansonsten können empfindliche Schadensersatzforderungen drohen.
Den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung klug wählen
Um ein Nichtzahlungs-Risiko beim Immobilienverkauf auszuschließen, wird die Immobilie erst nach Überweisung des Kaufpreises übergeben. Selbstredend steht auch dem Käufer eine Absicherung zu, sodass er den Kaufpreis völlig legitim zunächst auf ein Notaranderkonto anweisen kann. Auf diesem notareigenen Konto wird das Geld „zwischen geparkt“ – so lange, bis alle im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises erfüllt sind.
Spezielle Risiken beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ergibt sich durch die etwas komplizierteren Besitzverhältnisse die besondere Notwendigkeit, im Kaufvertrag detailliert aufzulisten, welchen Umfang das Sondereigentum hat und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, respektive welche Reche und Pflichten sich daraus ableiten. Je präziser die Angaben im Kaufvertrag formuliert sind, desto kleiner ist das Risiko späterer Beanstandungen. Es empfiehlt sich zudem, den Käufer explizit über seine Funktion in der Eigentümergemeinschaft aufzuklären sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen zu besprechen, sollte die Eigentumswohnung noch vermietet sein.