Nießbrauchrecht
Unter Nießbrauch versteht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) das unverkäufliche und nicht vererbbare Nutzungsrecht an fremdem Eigentum. Es gibt dem Nießbraucher das Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück zu nutzen und Einnahmen, beispielsweise durch Vermietung, daraus zu erzielen, ohne dass es ihm gehört.
Im Immobilienbereich spielt das Nießbrauchrecht häufig eine nicht unwichtige Rolle, wenn Eigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge an ihre Kinder übertragen und sich von diesen ein lebenslanges Nießbrauchrecht einräumen lassen. So können sie die Immobilie wirtschaftlich weiterhin nutzen – obwohl sie rechtlich nicht mehr Eigentümer sind. Der Nießbrauch wird in das Grundbuch eingetragen und ist bindend. Das meint: Auch wenn der Nießbraucher aus der Wohnung auszieht, darf er durch Vermietung Einnahmen aus ihr erzielen.
Umgekehrt gilt: Der Eigentümer einer Immobilie, die durch ein Nießbrauchrecht im Grundbuch belastet ist, kann diese zwar verkaufen – der Nießbrauch erlischt durch die Veräußerung jedoch nicht. Er gilt auch unter dem neuen Besitzer weiter. Ein eingetragenes Nießbrauchrecht mindert daher den Wert der Immobilie.
Das Nießbrauchrecht gilt grundsätzlich bis zum Tod des Nießbrauchers. Er kann sein Recht zur Nutzung der Immobilie und zur Erwirtschaftung von Erträgen weder an Dritte verkaufen noch vererben.
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Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht
Die beiden Begriffe Nießbrauch und Wohnrecht werden oft synonym verwendet – was jedoch nicht korrekt ist. Zwar werden beide Rechte im Grundbuch eingetragen und sind laut BGB auch nicht vererbbar, ebenso bleiben sie im Falle eines Eigentümerwechsels bestehen. Aber: Das Wohnrecht bezieht sich, wie der Name andeutet, ausschließlich auf das Recht, die Immobilie lebenslang bewohnen zu dürfen. Darüber hinaus sichert es keine weiteren Rechte.
Das Nießbrauchrecht enthält hingegen die Berechtigung, die Immobilie zu verpachten oder zu vermieten – beispielsweise, wenn der Nießbrauchberechtigte aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umziehen muss. Er kann dann einen Teil seiner Pflegekosten durch die Mieteinnahme decken.
Wie kann ein Nießbrauchrecht gelöscht werden?
Grundsätzlich kann ein Nießbrauchrecht nur durch den expliziten Verzicht des Nießbrauchers auf sein Recht, respektive in gegenseitigem Einverständnis von Eigentümer und Nießbraucher, gelöscht werden. Üblich ist dabei die Vereinbarung einer Entschädigungszahlung. Die Löschungsbewilligung muss in jedem Fall von einem Notar beglaubigt werden – der diese dann dem Grundbuchamt weiterreicht und die Löschung des Nießbrauchrechts im Grundbuch beantragt.
Eine Ausnahme von dieser Regel existiert in jenen Fällen, in denen bereits bei der Einrichtung des Nießbrauchs eine Rückforderungsklausel für bestimmte Fälle vereinbart wurde. Sollte also beispielsweise der Nießbraucher die Immobilie nicht sachgemäß behandeln oder verwahrlosen lassen, so kann der Eigentümer das Recht zurückfordern.