Modernisierungsumlage
Entschließt sich ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen in Auftrag zu geben, so darf er einen Teil der Kosten auf seine Mieter umlegen. Allerdings gilt dies nicht für jede Art von Modernisierung. Den gesetzlichen Rahmen für umlagefähige Maßnahmen steckt das Bürgerliche Gesetzbuch in den § 557 bis § 561 ab. Demnach dürfen folgende Arbeiten an einem Gebäude oder einer Wohnung in anteilige Umlage gebracht werden:
- Energiesparmaßnahmen
- Wassersparmaßnahmen
- Maßnahmen, die die Wohnqualität oder den Gebrauchswert erhöhen
Inhaltsverzeichnis
Höhe der Modernisierungsumlage
Gesetzlich erlaubt ist eine elfprozentige Modernisierungsumlage. Das meint: Der Vermieter darf sich 11 % seiner Kosten durch eine Erhöhung der Jahresmiete sozusagen erstatten. Hat er öffentliche Fördermittel oder Zuschüsse in Anspruch genommen, so sind diese natürlich vorab abzuziehen. Und: Auch etwaige Kreditkosten oder sonstiges dürfen nicht in den Abrechnungsbetrag mit einbezogen werden. Ausschlaggebend für die Umlage sind allein die Kosten der reinen Modernisierungsarbeiten.
Bei Staffel- und Indexmietverträgen ist eine Modernisierungsumlage ausgeschlossen.
Ankündigung der Modernisierungsarbeiten
Vermieter müssen ihre Mieter rechtzeitig über die geplanten Maßnahmen informieren. Rechtzeitig meint in diesem Fall: Spätestens 3 Monate vor dem Start muss der Mieter eine schriftliche Information in seinem Briefkasten vorfinden. Sie muss Aufschluss geben über:
- die Art der Arbeiten
- die voraussichtliche Dauer
- die geplante Modernisierungsumlage.
Auswirkungen der Modernisierung auf den Mieter
Je nach Art und Umfang der Modernisierung beziehungsweise dem Grad der Beeinträchtigung der Wohnqualität, obliegt es dem Mieter für den Zeitraum der Modernisierung die Miete zu mindern. Bei besonders lärm- und staubintensiven Baumaßnahmen ist der Vermieter gehalten, die Kosten für Hotelübernachtungen zu übernehmen oder eine Ersatzwohnung anzubieten.
In schwerwiegenden Härtefällen, beispielsweise bei sehr hohem Alter oder schwerer Erkrankung, kann der Mieter der Modernisierung widersprechen. Nach dem Zugang der Mietanpassung steht jedem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.