Mieter kündigen
Wenn Mieter wiederholt ihre Miete unpünktlich bezahlen oder ständig und nennenswert gegen die Hausordnung verstoßen, kann es für Vermieter erforderlich sein, dem Mieter zu kündigen. Das deutsche Mietrecht stellt sich klar auf die Seite des Mieters, weil er objektiv die schwächere Partei. So soll er vor dem Verlust seines Lebensmittelpunktes durch willkürliche Entscheidungen des Vermieters geschützt werden. Für eine Kündigung gilt daher eine ganze Reihe von verbindlichen Regeln.
Inhaltsverzeichnis
- Wann kann ein Vermieter seinem Mieter kündigen?
- Pflichtverletzungen des Mieters als Kündigungsgrund
- Die Abmahnung stellt die Weichen für eine Kündigung
- Wie sieht eine rechtskräftige Kündigung aus?
- Welche Kündigungsfristen müssen beachtet werden?
- Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht
- Was bedeutet die Härtefallregelung?
Wann kann ein Vermieter seinem Mieter kündigen?
Grundsätzlich darf ein Vermieter seinem Mieter nur dann kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. In § 573 BGB sind diese gesetzlichen Kündigungsgründe für Vermieter fixiert:
• Pflichtverletzung: Der Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht unerheblich.
• Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die vermieteten Räume selbst oder für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts.
• Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter wird durch die Vermietung daran gehindert, das Grundstück in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen zu verwerten und würde durch die Vermietung erhebliche Nachteile erleiden.
Pflichtverletzungen des Mieters als Kündigungsgrund
Zu den häufigsten Pflichtverletzungen, die Mieter begehen, gehören die nachfolgenden:
1. Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung
Mieter, die ihre Miete gar nicht oder nur sporadisch zahlen, sind für Vermieter ein ernsthaftes Problem. Bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten oder bei einem Mietrückstand von über einer Monatsmiete innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten gesteht der Gesetzgeber dem Vermieter daher das Recht zu, dem Mieter fristlos zu kündigen.
Gut zu wissen: Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam, wenn der Mieter nach Zustellung einer Räumungsklage seine Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten begleicht.
2. Störung des Hausfriedens und Verstoß gegen die Hausordnung
Mieter, die den Hausfrieden beeinträchtigen oder die Hausordnung ignorieren, riskieren ebenfalls eine Kündigung. Sie ist in folgenden Fällen rechtens:
- wiederholte nächtliche Ruhestörung
- Beleidigung oder Bedrohung
- Halten eines Haustiers ohne Erlaubnis
- tätliche Angriffe
- üble Nachrede
- vorsätzliche Sachbeschädigung
- Unterlassung von Reinigungspflichten und Schönheitsreparaturen
- unberechtigte Mietminderung
3. Vernachlässigung der Mietsache
Für Mieter besteht eine Sorgfaltspflicht gegenüber den angemieteten Räumen. Eine erhebliche Verletzung dieser Pflicht liegt vor, wenn:
- Mieter unerlaubte Veränderungen an der Bausubstanz vornehmen
- bei Frostgefahr die Heizungen abstellen
- Brandgefährdungen verursachen
- die Bausubstanz erheblich beschädigen
4. Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untervermietung)
Überlässt der Mieter die Wohnung oder Teile davon Dritten, so muss er dafür das Einverständnis des Vermieters einholen. Geschieht dies nicht, so hat der Vermieter das Recht, dem Mieter nach Zugang einer Abmahnung zu kündigen. Allerdings: Kann der Mieter ein berechtigtes Interesse für die Überlassung an Dritte nachweisen, so greift die Kündigung nicht. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn er einen befristeten Auslandsaufenthalt oder einen arbeitsbedingten, ebenfalls nur zeitweiligen, Standortwechsel plant.
Die Abmahnung stellt die Weichen für eine Kündigung
Grundsätzlich ist eine Abmahnung des Mieters nicht in jedem Fall zwingend erforderlich, um eine Kündigung rechtssicher durchführen zu können, allerdings empfiehlt sich dieser Schritt ebenso grundsätzlich. Die Abmahnung stellt die Weichen für eine Kündigung, gibt dem Mieter aber gleichzeitig die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern und den vertraglichen Bedingungen anzupassen.
Die Abmahnung besitzt zwar auch mündlich ausgesprochen Gültigkeit, sicherer ist es jedoch, diese schriftlich zu fixieren und dem Mieter per Einschreiben zukommen zu lassen. Bei einer eventuellen Gerichtsverhandlung dient das Schriftstück dann als Beweis.
Wichtig: Vermieter müssen Tatsachenbehauptungen in der Abmahnung beweisen, beispielsweise durch Fotos oder Zeugenaussagen aus dem Haus. Bei Lärmbelästigungen dienen auch Anrufe bei der Polizei als Indizien. Die Abmahnung muss zudem eine eindeutige Frist enthalten, innerhalb derer der Mieter seine beanstandeten Pflichtverletzungen unterlassen, respektive beseitigen kann.
Gut zu wissen: Bei einem Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten oder mehr als einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten bedarf es keiner zusätzlichen Abmahnung, um dem Mieter fristlos kündigen zu können.
Wie sieht eine rechtskräftige Kündigung aus?
Für eine ordentliche oder fristlose Kündigung ist die Schriftform verbindlich. Das Dokument sollte die folgenden Angaben enthalten:
- Nennung aller im Wohnungsmietvertrag angegebenen Personen als Empfänger
- Adresse der Wohnung
- Ort und Datum der Kündigung
- Kündigungsgrund
- eigenhändige Unterschrift des Vermieters
- beweissichernde Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein, Boten oder persönliche Übergabe
Welche Kündigungsfristen müssen beachtet werden?
Für eine fristlose Kündigung gibt der Gesetzgeber keinem Zeitraum vor, innerhalb dessen der Mieter die Wohnung geräumt haben muss. Nach allgemeiner Rechtsprechung gelten jedoch 14 Tage als angemessen und ausreichend.
Für eine ordentliche Kündigung gelten jedoch verbindliche Fristen:
• Bei einem Mietverhältnis, das weniger als fünf Jahre besteht, kann der Vermieter dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
• Beträgt die Mietzeit zwischen fünf und acht Jahren, so ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten rechtens.
• Bewohnt der Mieter die Wohnung bereits länger als acht Jahre, so muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten.
Gut zu wissen: Bei einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer den Mietern nicht einfach kündigen. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt als Rechtsnachfolger des Verkäufers auch die Mietverhältnisse und ist daher an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden.
Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht
Zieht ein Mieter nach ordentlicher oder fristloser Kündigung nicht aus der Wohnung aus, so kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage einreichen. Ein Richter entscheidet dann, ob eine Zwangsräumung der Wohnung angeordnet wird. Bei einem sehr angespannten Mietverhältnis, beispielsweise bei Zahlungsverzug und wiederholter Störung des Hausfriedens, kann es für Vermieter sinnvoll sein, direkt mit der Kündigung eine Räumungsklage anzustrengen, da eine einvernehmliche Einigung kaum wahrscheinlich erscheint. Bis zur Rechtskraft einer erfolgreichen Räumungsklage können 10 bis 12 Monate vergehen.
Wichtig: Vermieter haben – ungeachtet einer rechtskräftigen, fristlosen oder ordentlichen Kündigung – niemals das Recht, den Mieter eigenhändig vor die Tür zu setzen. Sie riskieren im Gegenteil empfindliche Strafen.
Was bedeutet die Härtefallregelung?
Ein Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn sie gemäß den Regelungen des § 574 BGB für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Dieser Umstand ist beispielsweise im folgenden Fällen gegeben:
• Der Mieter ist krank oder pflegebedürftig oder kann aufgrund seines hohen Alters die Wohnung nicht mehr wechseln.
• Es ist sehr unwahrscheinlich, dass der Mieter einen angemessenen Ersatzwohnraum findet.
• Ein Umzug ist wegen Schwangerschaft einer Mieterin unzumutbar.
• Der Mieter steht kurz vor einem Examen oder wichtigen beruflichem Abschluss.
Ob ein Widerspruch wegen „unzumutbarer Härte“ Erfolg hat, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.