Mehrfamilienhaus verkaufen
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses erfordert verständlicherweise einen deutlich höheren Aufwand als der eines Einfamilienhauses. Die ohnehin benötigten Unterlagen sind durch Grundrisse der einzelnen Wohnungen und eventuelle Mietverträge zu ergänzen – und eine präzise Wertermittlung ist unerlässlich, um das Objekt als attraktive Kapitalanlage anbieten zu können. Zunächst allerdings stellt sich die Frage, ob möglicherweise ein separater Wohnungsverkauf lohnender ist als ein Komplettverkauf.
Inhaltsverzeichnis
Erforderliche Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Wie bei einem normalen Verkauf müssen zunächst alle Unterlagen zusammengetragen werden, die Auskunft über die Lage, den Zustand und die Eigentumsverhältnisse der Immobilie geben. Darüber hinaus sind weitere Dokumente nötig:
- Flurkarte
- Bauakte und Baubeschreibung
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Nachweise über erfolgte Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen
- Gebäudeversicherungspolicen
- Grundrisse der verschiedenen Wohneinheiten
- bestehende Mietverträge
- Verträge mit Dienstleistern (Verwaltung, Hausmeister, Reinigung)
Insbesondere die Mietverträge sind für Investoren oder private Kapitalanleger von Interesse. Sie möchten wissen, wie lange Mieter schon in der einzelnen Wohnung leben, wann die letzte Mieterhöhung erfolgte, und welche Kündigungsfristen bestehen. Nicht zuletzt geben häufige Mieterwechsel, Mietkürzungen und Rechtsstreitigkeiten oftmals Aufschluss über eine eventuell mangelhafte Wohnqualität oder eine nicht optimale Bausubstanz.
Wertermittlung eines Mehrfamilienhauseses
Für die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses kommt einzig das Ertragswertverfahren in Betracht. Im Fokus dieses Verfahrens steht weniger der pure Wert der Immobilie, sondern vielmehr der Ertrag, der sich in Form von Mieteinkünften aus ihr erzielen lässt. Der Wert des Grundstücks wird aus dem gleichen Grund separat vom Gebäudesachwert ermittelt, da die Wohnimmobilie eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, das Grundstück hingegen nicht an Wert verliert.
Die Methodik des Ertragswertverfahrens gründet auf mehreren Rechenschritten, in denen der Bodenwert, der Rohertrag aus den Jahresmieteinnahmen, die Unterhaltungs- und Bewirtschaftungskosten sowie der sogenannte Vervielfältiger, eine Formel aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins, eine je prominente Rolle spielen. Aufgrund seiner durchaus beachtlichen Komplexität sollte ein Ertragswertgutachten immer von einem fachkundigen Gutachter erstellt werden.
Komplettverkauf oder separate Wohneinheiten verkaufen?
Belastbare Erfahrungswerte belegen, dass mit dem Einzelverkauf der Wohneinheiten aus einem Mehrfamilienhaus regelmäßig ein höherer Erlös erzielt wird als mit einem Komplettverkauf der Immobilie. Allerdings erfordert die Aufteilung und Umwandlung in Eigentumswohnungen einen deutlichen höheren Aufwand – und vor allem eine längere Vorlaufzeit.
Umwandlung in Eigentumswohnungen
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
ist unabdingbare Voraussetzung für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in eine Wohneigentumsanlage. Sie belegt, dass die einzelnen Wohneinheiten getrennt voneinander und separat abschließbar sind. Im Folgenden muss dann eine präzise Teilungserklärung ausgearbeitet werden.
Das Vorkaufsrecht
des Mieters muss zwingend beachtet werden. Der Eigentümer muss jedem Mieter explizit die Option anbieten, seine bisher gemietete Wohnung zu den gleichen Konditionen zu kaufen, wie sie auch Dritten angeboten werden.
Ein erhöhter Kündigungsschutz
steht Mietern zu, die von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht haben. Dem neuen Eigentümer wird eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren auferlegt – einige Gemeinden haben diese sogar auf bis zu 10 Jahre heraufgesetzt. Und zwar ausnahmslos: Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht möglich.
Auch als Ganzes gelten Mehrfamilienhäuser heute grundsätzlich als attraktive Kapitalanlage, insbesondere, wenn die Mieterstruktur solide ist und die Hausverwaltung umsichtig und effektiv agiert.