Leibrente

Wie funktioniert eine Immobilien-Leibrente?

Die Leibrente für eine Immobilie eröffnet älteren Eigentümern die Möglichkeit, ihr Haus heute zu verkaufen, ohne deswegen ausziehen zu müssen. Der Käufer erwirbt die Immobilie zwar, räumt dem Verkäufer jedoch im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht ein. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Zu Beginn der Laufzeit der monatlichen Rente kann zudem eine einmalige Abschlagszahlung vereinbart werden, die dann ebenfalls vom Kaufpreis subtrahiert wird – und insofern die monatliche Höhe der Immobilienrente schmälert. Der Anspruch auf Leibrente und das Wohnrecht werden als Reallast an erster Stelle im Grundbuch eingetragen.

Die Leibrente eignet sich ausdrücklich nur für ältere Immobilieneigentümer. Denn je länger Eigentümer voraussichtlich in der Immobilie wohnen bleiben, desto höher fällt der Wert des Wohnrechts aus, der den Kaufpreis und damit die Rentenhöhe minimiert. Verstirbt der Rentenempfänger, endet auch die Pflicht zur Zahlung der Rente.

Wann und für wen lohnt sich eine Leibrente?

Die sogenannte „Rente aus Stein“ ist in anderen europäischen Ländern durchaus verbreitet, auf dem deutschen Markt allerdings bislang eher ein Nischenprodukt. Wie bereits erwähnt, ist sie in erster Linie für Immobilienbesitzer ab circa 70 Jahren gedacht, die aus dem Immobilienverkauf eine Zusatzrente generieren möchten. In Frage kommen überdies nur Immobilien, die einen bestimmten Verkehrswert haben, um überhaupt eine Mindestrente (rund 200 Euro monatlich) auszahlen zu können. Die Immobilie sollte zudem lastenfrei sein. Wobei einige gewerbliche Leibrenten-Anbieter auch geringe Restschulden (bis zehn Prozent des Immobilienwerts) akzeptieren.

Wenn Eigentümern an einem möglichst hohen Erlös aus dem Verkauf ihrer Immobilie gelegen ist, empfiehlt sich das Leibrenten-Modell nicht. Die Immobilienrente lohnt sich aus anderen Gründen:

• Kapitalbedarf: Für Eigentümer, die eine hohe Einmalzahlung benötigen und zudem ihre Rente aufstocken möchten, kann die Leibrente als zusätzliche Altersvorsorge attraktiv sein.

• Kein Wohnwechsel gewünscht: Das gewichtigste Argument der Immobilienverrentung liegt ohne Zweifel in der Möglichkeit, im gewohnten Umfeld zu verbleiben, mit Freunden und Familie in der direkten Umgebung.

• Keine Erben vorhanden: Der Verkäufer möchte sein Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen, weil es keine Erben gibt – oder wenn doch, diese nicht erben sollen.

• Verantwortung abgeben: In aller Regel ist im Leibrenten-Vertrag geregelt, dass der Käufer fortan für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten verantwortlich ist. Der Eigentümer muss sich folglich nicht mehr kümmern – und, dies am Rande, auch keine Grundsteuer und ähnliches mehr zahlen.

• Absicherung des Lebenspartners: Wer den Lebenspartner über den eigenen Tod hinaus finanziell absichern möchte, kann dies mit einer Immobilienverrentung und einem lebenslangen Wohnrecht in der verrenteten Immobilie tun.

• Leibrente in der Familie: Das Leibrenten-Modell kann auch innerhalb der Familie praktiziert werden, beispielsweise indem an die Kinder oder eine andere Privatperson verkauft wird. Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, da es sich um ein Rechtsgeschäft handelt.

Welche anderen Formen der Immobilienverrentung gibt es?

Die zwei gängigsten Formen der Immobilienverrentung sind die Leibrente und die Zeitrente.

Während bei der Leibrente eine lebenslange Zahlung und ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart wird, erfolgen die Rentenzahlungen bei der Zeitrente für einen definierten Zeitraum. Nach Ablauf dieser Frist, beispielsweise nach 15 oder 20 Jahren, gilt der Kaufpreis als getilgt.

Die Zeitrente gibt es außerdem in drei unterschiedlichen Varianten:

• Aufgeschobene Zeitrente: Bei diesem Modell wird eine Rentenzahlung erst einige Zeit nach Vertragsabschluss vereinbart. Das kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn der Verkäufer zunächst noch arbeitet und über ein gutes Einkommen verfügt, sich aber für seinen Ruhestand zusätzliche Einnahmen sichern möchte.

• Mindestzeitrente oder verlängerte Leibrente: Der Käufer zahlt in diesem Fall die Rente garantiert über den festgelegten Zeitraum, eventuell auch über den Tod des Rentenempfängers hinaus. Verstirbt dieser vor Ablauf der Frist, müssen die noch ausstehenden Zahlungen stellvertretend an den Lebenspartner oder die Erben geleistet werden.

• Höchstzeitrente oder abgekürzte Leibrente: Auch diese Variante wird für einen vereinbarten Zeitraum gezahlt. Allerdings endet die Zahlung auch dann, wenn der Rentenempfänger noch lebt. Nur beim vorzeitigen Ableben des Begünstigten darf der Käufer seine Zahlungen einstellen – er muss die eventuell noch ausstehende Restkaufsumme in diesem Fall auch nicht – wie bei der Mindestzeitrente – an die Erben überweisen.

Zwei weitere Modelle der Immobilienverrentung sind die Umkehrhypothek und der Teilverkauf.

Details dazu unter dem Punkt „Alternativen zur Leibrente“.

Wie wird die Leibrente berechnet?

Die elementare Berechnungsgröße der Leibrente ist selbstredend der aktuelle Marktwert der Immobilie. Dieser hängt zum einen von der Art und Größe der Immobilie, dem Zustand der Bausubstanz, der energetischen Bilanz und der Ausstattung, zum anderen aber auch ganz wesentlich von der jeweiligen Lage ab.

Vom ermittelten Wert der Immobilie wird zunächst ein so betitelter „Risikoabschlag“ subtrahiert. Dieser dient dazu, das „Langlebigkeitsrisiko“ auszugleichen. In der Regel wird eine Leibrente bis zum Tod des Rentenbeziehers gezahlt. Um den dazu notwendigen Betrag zu kalkulieren, greifen die Anbieter von Leibrenten auf die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zurück, die regelmäßig aktualisiert werden. In ihnen werden die statistischen Lebenserwartungen für jeden Geburtenjahrgang, nach Geschlecht gesplittet und veröffentlicht.  Da es sich jedoch um statistische Größen handelt, verbleibt stets ein Restrisiko: Der jeweilige Rentenbezieher kann durchaus viel länger leben. Der Risikoabschlag sichert den Anbieter gegen Unwägbarkeiten ab.

In einem nächsten Schritt wird der Wert des lebenslangen Wohnrechts ermittelt. Vereinfacht ausgedrückt: Es wird anhand des Mietspiegels eine Miete für die jeweiligen Wohnquadratmeter errechnet und mit der statistischen Lebenserwartung multipliziert. Das Resultat wird ebenfalls vom Kaufpreis subtrahiert. Der Restbetrag könnte nun theoretisch auf die Anzahl der laut Sterbetafel noch zu erwartenden Lebensmonate aufgeteilt zur Auszahlung angewiesen werden. Allerdings empfiehlt es sich, in den Vertrag eine Wertsicherungsklausel aufzunehmen, die die Inflationsrate ausgleicht und die Rentenzahlungen dem steigenden Preisniveau anpasst. Spätestens ab diesem Punkt ist dann ein Fachmann gefragt, eine exakte Berechnung der monatlichen Rente durchzuführen.

In jedem Fall ist es ratsam, die Konditionen der einzelnen Anbieter sorgfältig zu vergleichen. Insbesondere die Höhe des Risikoabschlags variiert zum Teil erheblich. Leibrenten werden auf dem deutschen Markt von einer überschaubaren Anzahl gewerblicher Unternehmen angeboten, außerdem von einigen wenigen Stiftungen. Daneben besteht, wie erwähnt, die Möglichkeit, dass auch Privatpersonen wie Verwandte oder Bekannte als Leibrenten-Geber fungieren.

Wie muss die Leibrente versteuert werden?

Empfänger einer Leibrente müssen diese als „sonstige Einkünfte“ in Ihrer Steuererklärung angeben (§ 22 Nr. 1a EStG). Aber: Von der Immobilien-Leibrente wird nur ein sogenannter Ertragsanteil besteuert. Das meint: Nur auf einen Teil der Rente müssen Steuern gezahlt werden – und die Höhe dieses Anteils hängt allein vom Alter ab. Je älter Rentenbezieher zu Beginn der Rentenzahlung sind, desto weniger Steuern entfallen auf ihre Leibrente. So muss ein 68-jähriger Rentenempfänger noch 16 Prozent seiner Rente versteuern, ein 74-Jähriger nur noch 12 Prozent, bei einem 80-Jährigen hat sich der Anteil auf 8 Prozent reduziert, ab 88 Jahren verbleiben 4 Prozent.

Was sind die Vorteile einer Leibrente?

Eine Immobilienverrentung mit Bezug einer Leibrente hat für den Verkäufer der Immobilie eine ganze Reihe von Vorteilen – vorausgesetzt, die Immobilie hat einen gewissen Wert und der Eigentümer ist bei Rentenbeginn mindestens 70 Jahre alt.

- Zusätzliche monatliche Rentenbezüge,

- Lebenslanges Wohnrecht im angestammten Zuhause über den Grundbucheintrag abgesichert,

- Mit einer Einmalzahlung können eventuelle Schulden beglichen oder größere Wünsche erfüllt werden,

- Das eigene Vermögen kann selbst verbraucht werden, falls es keine Erben gibt oder die vorhandenen nicht erben sollen,

- Finanzieller Vorteil, wenn der Rentenempfänger länger lebt, als statistisch angenommen wurde,

- Entlastung von der Verpflichtung, die Immobilie instand zu halten und laufende Kosten zu tragen,

- Bei Festlegung einer Rentengarantiezeit erhalten bei vorzeitigem Tod die Erben die Restzahlungen.

Welche Nachteile hat eine Leibrente?

Natürlich hat die Immobilien-Leibrente auch einige Nachteile im Gepäck, die nicht unter den Tisch gekehrt werden dürfen.

- Der Kaufpreis wird durch hohe Abzüge geschmälert, besonders durch den Risikoabschlag und den Wert des Wohnrechts

- Eigentümer partizipieren in den Folgejahren nicht mehr an der Wertsteigerung der Immobilie, auch dann nicht, wenn sie weiterhin Arbeit und Geld in die Immobilie investieren, beispielsweise durch einen barrierefreien Umbau

- Das lebenslange Wohnrecht erlischt, wenn der Umzug in ein Pflege- oder Altersheim unumgänglich ist (Ausnahme: Es wurde ein Nießbrauchrecht vereinbart)

- Finanzieller Nachteil, wenn der Rentenempfänger frühzeitig verstirbt

- Die Anzahl der Leibrenten-Anbieter ist noch recht überschaubar, es gibt kaum Vertragsvorlagen, die in allen relevanten Punkten Sicherheit garantieren.

Welche Alternativen zur Leibrente gibt es?

Grundsätzlich gibt es neben der bereits erwähnten Zeitrente (siehe „Formen der Immobilienverrentung“) zwei weitere Modelle, mit deren Hilfe sich in einer Immobilie gebundenes Kapital quasi „herauslösen“ lässt. Es sind dies die sogenannte Umkehrhypothek und der Immobilien-Teilverkauf.

Die Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek schließen Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder einer Versicherung. Das Haus bleibt in ihrem Eigentum, sie erhalten jedoch die Hypothek in monatlichen Raten ausbezahlt. Im Gegensatz zur normalen Immobilienfinanzierung baut sich in diesem Fall die Schuldenlast von Jahr zu Jahr mehr auf, das Prinzip der Hypothek funktioniert also umgekehrt – daher rührt der Name. Zum Ende der Laufzeit enden die monatlichen Ratenzahlungen und die Hypothek muss entweder in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz der Bank.

Vorteil dieser Variante ist ebenfalls der Verbleib in den, in diesem Fall tatsächlich „eigenen“ vier Wänden bei gleichzeitiger Aufstockung der monatlichen Rente. Allerdings sind die Abschläge und Risikofaktoren, die von den Darlehensgebern einkalkuliert werden, in aller Regel sehr hoch und sehr undurchschaubar, sodass die Umkehrhypothek im direkten Vergleich mit einer Leibrente nahezu immer deutlich schlechter abschneidet. Nicht zu vergessen, dass bei dieser Variante Eigentümer vollständig in der Pflicht stehen, die Immobilie instand zu halten.

Der Immobilien-Teilverkauf

Einen etwas anderen Ansatz, unmittelbaren finanziellen Nutzen aus der eigenen Immobilie zu ziehen, ohne diese deshalb verlassen zu müssen, verfolgt der Immobilien-Teilverkauf. Er funktioniert folgendermaßen:

1. Eigentümer verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie an einen Teilverkaufs-Anbieter. Der jeweilige Wert Ihrer Immobilie wird zuvor durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt. Anschließend erhalten sie für den veräußerten Immobilien-Anteil eine Sofortauszahlung.

2. Der Käufer garantiert dem Verkäufer ein Nießbrauchrecht für die Immobilie, das ebenso wie seine „stille Teilhaberschaft“ in das Grundbuch eingetragen wird. Für den veräußerten Teil der Immobilie zahlen Eigentümer fortan ein „Nutzungsentgelt“, prinzipiell also eine Miete.

Vorteile dieses Modells: Eigentümer partizipieren weiterhin an der Entwicklung der Immobilienpreise, sind über das Nießbrauchrecht abgesichert und können gleichwohl ihre Immobilie verkaufen, zurückkaufen oder vererben. Die einmalige Auszahlung verschafft Ihnen im Alter eine gute Portion finanzielle Freiheit.

Nachteile dieses Ansatzes: Alle Reparaturen, Modernisierungen und sonstigen Kosten gehen prinzipiell zulasten des Eigentümers. Wobei einige Anbieter sich in jüngster Zeit bei größeren Sanierungsarbeiten am Heizungssystem oder an der Elektrik kulant zeigten und finanzielle Mittel zuschießen. Grundsätzlich fallen jedoch bei jedem Anbieter bei einem geplanten Gesamtverkauf der Immobilie nennenswerte Gebühren an – nur die Namen variieren von „Durchführungsentgelt“ über „Serviceentgelt“ bis hin zu „Abwicklungsvergütung“.