Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigenbedarfssituation bei Vertragsabschluss

Ist dem Vermieter bereits bei Vertragsabschluss klar, dass er die Mietimmobilie in naher Zukunft selbst benötigt, so muss er dies seinem neuen Mieter unmissverständlich mitteilen. Versäumt er einen solchen Hinweis, verliert er das Recht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, oder muss – falls dieser Umstand dem Mieter erst nach seinem Auszug bekannt wird – sogar Schadensersatz zahlen.

Umgekehrt unterliegt der Vermieter nicht der Verpflichtung, eine sogenannte Bedarfsvorschau anzustrengen, um abschätzen zu können, ob zukünftig eventuell einmal Eigenbedarf eintreten könnte.
Gleichzeitig ist eine Eigenbedarfskündigung auf puren Verdacht hin, also dann, wenn es aus Sicht des Vermieters lediglich möglich erscheint, dass Eigenbedarf entstehen könnte, grundsätzlich unwirksam.

Kündigungsfristen bei der Eigenbedarfskündigung

Jeder Vermieter darf auch die Eigenbedarfskündigung nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen des Mietrechts aussprechen. Diese orientieren sich an der Dauer des Mietverhältnisses und betragen:
- bei einer Mietdauer bis fünf Jahre: drei Monate,
- bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren: sechs Monate,
- bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren: neun Monate

Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam werden kann.

Sonderfälle bei der Eigenbedarfskündigung

Es gibt zwei Ausnahmen von den allgemeinen Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfsanmeldung:

Eigentumswohnung in einer ehemaligen Mietimmobilie
Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, ohne dass der Mieter sein gesetzliches Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt, so kann der neue Eigentümer erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren Eigenbedarf anmelden. Einige Bundesländer haben dieser Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre hochgesetzt.

Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus
Dem Vermieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in dem er selbst auch lebt, steht ein vereinfachtes Kündigungsrecht zu: Er darf seinem Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen – allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist (nach Dauer des Mietverhältnisses) grundsätzlich um volle drei Monate. Im Kündigungsschreiben muss explizit auf diese Sonderregelung Bezug genommen werden.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

Es empfiehlt sich einige Sorgfalt auf das Kündigungsschreiben zu verwenden, mit dem der Eigenbedarf begründet wird. Fehlen Angaben oder sind sie unvollständig, kann die Kündigung schnell als unwirksam eingestuft werden: Folgende Punkte sind Pflicht:

- die Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt wird, sowie das Verhältnis, das zu ihr besteht,

- bei entfernteren Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des eigenen Haushalts müssen die Umstände, aus denen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, erläutert werden,

- die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt, beispielsweise ein Arbeitsplatzwechsel, die Pflege eines Angehörigen, aber auch die Absicht, sich vom bisherigen Lebenspartner zu trennen,

- Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters inklusive der damit verbundenen Frist: Mieter müssen ihren Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Vermieter von mehreren Wohnungen, die dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten können, müssen dies nach jüngster Rechtsprechung im Kündigungsschreiben nicht nur bereits erwähnen, sondern ihm zudem bereits Konditionen und Bezugstermin der Alternativwohnung mitteilen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Strafen drohen

Vermieter, die eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, müssen diesen Eigenbedarf auch tatsächlich haben – und in Anspruch nehmen. Täuscht der Vermieter diesen nur vor, so kann der Mieter diese Täuschung zur Anzeige bringen – und Schadensersatzansprüche geltend machen. Dazu gehören nach einem wegweisenden Urteil des Bundesgerichtshofes sowohl Umzugskosten, die Gebühren für einen Makler und je nach Einzelfall auch Entschädigungen für eine höhere Miete. Unter Umständen kann es dem Mieter gestattet werden, seine Wohnung auf Kosten des Vermieters erneut zu beziehen.
Unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung in jenen Fällen, in denen der Wohnraum nach objektiven Maßstäben nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie es im Kündigungsschreiben dargelegt wird. Ein klassisches Beispiel ist die 80-jährige, gehbehinderte Mutter, die vermeintlich in eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug ziehen soll.

Eigenbedarfskündigung in Härtefällen

Mieter können sich erfolgversprechend gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, wenn „ein besonderer Fall von Härte“ vorliegt, der durch den § 574 BGB definiert ist. Dazu zählen gemeinhin hohes Alter, eine Körperbehinderung oder auch eine schwerwiegende Erkrankung. Auch eine Schwangerschaft der Mieterin kann zumindest aufschiebende Wirkung haben. In jedem Fall müssen die betroffenen Mieter rechtzeitig Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.
Die Rechtsprechung urteilt in diesen Fällen keineswegs einheitlich. Je nach individuellen Umständen entscheiden die Richter zugunsten des Mieters oder des Vermieters.

Der Mietaufhebungsvertrag als Alternative zur Eigenbedarfskündigung

Falls sich ein Vermieter nicht sicher ist, ob seine geplante Eigenbedarfskündigung rechtlich Bestand hat oder er einen Widerruf respektive eine Anfechtung seines Begehrens auf jeden Fall verhindern möchte, so kann er seinem Mieter ersatzweise einen Mietaufhebungsvertrag anbieten. Häufig fordern Mieter in solchen Fällen eine Abfindung für ihre Unterschrift unter den Vertrag. Werden sich beide Parteien einig, so wird die Abfindung im Aufhebungsvertrag festgehalten – und der Vermieter bleibt vor eventuell drohenden, gerichtlichen Auseinandersetzungen verschont.