Kaufnebenkosten
Bei jedem Immobilienkauf muss nicht nur der Kaufpreis bezahlt werden – es sind zudem die sogenannten Kaufnebenkosten zu entrichten. Sie werden gelegentlich auch Erwerbsnebenkosten genannt und betragen zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises.
Inhaltsverzeichnis
Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb?
Als Kaufnebenkosten werden alle Anschaffungskosten bezeichnet, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Dazu gehören:
• Notar- und Grundbuchkosten
In Deutschland müssen Immobilienkaufverträge von einem Notar beurkundet werden. Für diese Beurkundung sowie die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch, die ebenfalls vom Notar veranlasst wird, sind entsprechende Gebührensätze zu entrichten. Diese kann der Notar nicht willkürlich festsetzen, sie sind verbindlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotGK) verankert. Übernimmt der Notar noch weitere Dienstleistungen, wie beispielsweise die Eintragung einer Grundschuld oder eines Wegerechts, so sind auch diese zu vergüten. Insgesamt können so bis zu 2 Prozent des Kaufpreises an Gebühren entstehen.
• Grunderwerbsteuer
Recht unmittelbar nach dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird die Grunderwerbsteuer fällig. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. In aller Regel wird im Kaufvertrag explizit vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Erst wenn der Betrag an das zuständige Finanzamt überwiesen wurde, stellt dieses eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – die wiederum Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist.
• Maklercourtage
War bei der Suche nach der passenden Immobilie ein Makler involviert, so gehört auch die Maklercourtage zu den Kaufnebenkosten. Nach der bundeseinheitlichen Neuregelung zur Verteilung der Maklerprovision wird diese für gewöhnlich hälftig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Grundsätzlich kann die Höhe der Vermittlungsprovision zwischen Makler und Kunden frei verhandelt werden – eine Orientierung an den ortsüblichen Provisionssätzen ist jedoch Usus. Unter dem Strich betragen die Maklerkosten daher für Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Insgesamt belaufen sich die „fixen“ Kaufnebenkosten auf rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Die Spanne ergibt sich zum einen aus den unterschiedlich hohen Grunderwerbssteuersätzen in den einzelnen Bundesländern, zum anderen aber auch aus den Modalitäten des Einzelfalls – beispielsweise durch zusätzlich Dienstleistungen des Notars, die Einrichtung eines Notaranderkontos oder die Beibringung einer Vorverkaufsverzichtserklärung und ähnliches.
Wichtig: Die Kaufnebenkosten sind immer vom Käufer zu tragen. Sie müssen daher vorausschauend in die persönliche Kalkulation mit eingerechnet werden.
Was sind potenzielle Kaufnebenkosten?
Neben den erwähnten Erwerbsnebenkosten, die in jedem Fall beim Immobilienkauf zu entrichten sind, können weitere Kosten auf Käufer zukommen, die sich unmittelbar aus der Art und dem Zustand der Immobilie ergeben. Käufer, die sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden, sind gut beraten, entsprechende Modernisierungs- oder Sanierungskosten zu berücksichtigen. Insbesondere die neuen Anforderungen an den energetischen Zustand einer Immobilie, machen in vielen Fällen die Dämmung von Außenwänden und der obersten Geschossdecke, die Erneuerung der Fenster und weiteres erforderlich.
Wie können die Kaufnebenkosten finanziert werden?
Grundsätzlich müssen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapitalmitteln gestemmt werden. Denn anders als bei der Immobilienfinanzierung, bei der die Banken ihr Darlehen durch Eintragung einer Grundschuld absichern, stehen den Kreditinstituten für diese Kosten keine Sicherheiten gegenüber – weshalb sie bei der normalen Finanzierung außen vor bleiben. Nur in sehr selten Fällen lassen sich Banken auf eine Komplettfinanzierung ohne Eigenkapital ein – wenn beispielsweise ein sicherer Arbeitsplatz mit überdurchschnittlichem Einkommen und eine sehr gute Bonität in die Waagschale geworfen werden können.
Lassen Sich die Kaufnebenkosten reduzieren oder steuerlich absetzen?
Das Einsparpotential bei den Kaufnebenkosten ist vergleichsweise gering. Einigen Spielraum gewährt maximal die Grunderwerbsteuer. Da sie sich nach dem Kaufpreis der Immobilie berechnet, lohnt es sich, alle beweglichen Sachen (Einbauküche, Gartenhäuschen etc.) gesondert aufzuführen und so den reinen Immobilienkaufpreis etwas zu reduzieren. Wird beim Notar auf die Einrichtung eines Notaranderkontos verzichtet, macht sich dies auch in der Gebührennote bemerkbar.
Im Hinblick auf die steuerliche Absetzbarkeit haben Eigennutzer leider schlechte Karten. Die Kaufnebenkosten können nur steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Immobilie anschließend vermietet wird.
Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?
Die Kaufnebenkosten sind fällig, sobald die Rechnung über den jeweiligen Posten im Briefkasten gelandet ist. Die Notarkosten werden zumeist recht zügig nach der Beurkundung in Rechnung gestellt. Die Gebühren für den Grundbucheintrag sind für gewöhnlich vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung zu entrichten. Wichtig ist es, die einmonatige Frist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer einzuhalten, die das Finanzamt nach Zustellung des entsprechenden Bescheids gewährt. Auch die Maklerprovision muss in aller Regel unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages bezahlt werden. Wobei selbstverständlich auch individuelle Zahlungsziele vereinbart werden können.