Kapitalanlage Immobilie
Immobilien gehören seit jeher zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Das eigene Heim gilt als solide Altersvorsorge, Mieteinnahmen als komfortable Form eines passiven Einkommens. Die konstanten Wertsteigerungen am Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren, kombiniert mit historisch niedrigen Zinsen, haben den Run auf das „Betongold“ noch befeuert. Inzwischen geben die Immobilienpreise leicht nach, weil die Hypothekenzinsen – und damit die Finanzierungskosten für den Immobilienkauf – deutlich gestiegen sind. Trotzdem können Immobilien auch weiterhin eine Kapitalanlage mit langfristig guter Rendite sein.
Inhaltsverzeichnis
- Immobilien als Kapitalanlage: Die Herausforderung liegt im Detail
- Wann ist der Kaufpreis für einen Anlage-Immobilie angemessen?
- Ab welcher Rendite lohnt sich der Kauf einer Anlage-Immobilie?
- Sinkende Immobilienpreise und steigende Mieten pushen die Rendite
- Welche Steuervorteile bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?
- Das Eigenkapital als wichtigster Grundpfeiler jeder Immobilieninvestition
Immobilien als Kapitalanlage: Die Herausforderung liegt im Detail
Wer über einen Immobilienkauf als langfristige Kapitalanlage nachdenkt, sollte einige grundsätzliche Punkte beachten:
• Gestiegene Zinsen und eine hohe Inflation haben Immobilienkredite seit dem Herbst 2022 rasant verteuert. Der Hypothekenzinssatz kletterte vom Tiefpunkt mit einer 1 vor dem Komma auf aktuell 4 Prozent. Es wird erwartet, dass die 4-Prozent-Marke auf absehbare Zeit eher die Regel als die Ausnahme sein wird. Kapitalanleger brauchen folglich eher mehr als die üblichen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, um die Zinslast der Finanzierung überschaubar zu halten.
• Über das sogenannte „Klumpenrisiko“ sollten sich Privatinvestoren bewusst sein und es nur nach reiflicher Erwägung eingehen. Es bezeichnet den Umstand, dass das gesamte zur Verfügung stehende Kapital einschließlich Rücklagen, eben als Klumpen, in nur einem Objekt steckt.
• Kaufen Sie niemals ohne Sachkenntnis. Lassen Sie sich von einem qualifizierten Makler beraten, der die Dynamik des Marktes kennt und die Substanz einer Immobilie beurteilen kann.
• Der energetische Zustand einer Immobilie ist gerade dabei, gleichberechtigt neben das Hauptkriterium der Lage als wertentscheidender Faktor zu treten. Wer eine unsanierte Immobilie ins Auge fasst, muss die Kosten einer kompletten energetischen Sanierung auf den Kaufpreis draufrechnen.
• Die Mieten werden vermutlich steigen, weil der Druck auf den Mietmarkt noch einmal gestiegen ist – durch all jene, die den Traum von den eigenen vier Wänden aufgrund der hohen Bauzinsen abgehakt haben. Ob das so bleibt, ist völlig ungewiss. Politische Instrumente wie die Mietpreisbremse können die Kalkulation ebenso durcheinanderbringen, wie die Abwanderung in Randgebiete und ländliche Regionen, weil sich der Trend Home-Office nachhaltig durchsetzt.
• Die Wertsteigerung einer Immobilie ist nicht mehr unbedingt garantiert. Auch wenn drastische Einbußen eher unwahrscheinlich sind – dafür ist das Angebot an Immobilien nach wie vor zu klein –, die Kurve stetigen Zuwachses dürfte sich jedoch deutlich abflachen.
• Gute Chancen bei den Preisverhandlungen mit Immobilienverkäufern sind derzeit gewiss: Da die Nachfrage durch die gestiegenen Hypothekenzinsen nachgegeben hat, sind Verkäufer aktuell eher bereit, Zugeständnisse beim Verkaufspreis zu machen.
Lage und Risiko: Wo ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?
Das grundsätzliche Dilemma bei der Lage einer Immobilie ist folgendes: Je besser sie insgesamt ist, desto höher sind die Kaufpreise. In einigen Metropolregionen, wie beispielsweise München, ist der Markt für Wohnimmobilien unzweifelhaft völlig aus dem Ruder gelaufen und überhitzt. Kapitalanleger müssen sich jedoch entscheiden: Favorisieren sie eine Top-Lage mit sicherer Perspektive und nehmen dafür eine geringere Rendite in Kauf? Oder wählen sie eine Immobilie in einer Region, die noch nicht so überteuert ist und daher höhere Renditechancen bietet? Welche Alternative bevorzugt wird, hängt auch von der persönlichen Risikobereitschaft ab.
Im bundesweiten Vergleich gewinnen seit einiger Zeit die sogenannten B- und C-Städte deutlich an Attraktivität für Investoren. Zum Verständnis: B-Städte sind Großstädte mit 250.000 bis 650.000 Einwohnern, die (durch Universitäten und große Arbeitgeber) eine überregionale Anziehungskraft mitbringen. C-Städte haben mindestens 100.000 Einwohner und eine wichtige Bedeutung für die umliegende Region. Als A-Städte gelten hingegen die großen Metropolen Hamburg, Berlin, München und Stuttgart.
Als anschauliche Darstellung für das Verhältnis von Kaufpreis und Rendite gilt das Bild mit den zwei Trichtern: Der erste markiert die Kaufpreise: Oben in der breiten Öffnung die A-Städte mit ihren hohen Kaufpreisen, in der Mitte die B- und in der Spitze die C-Städte. Der Trichter für die Rendite steht auf dem Kopf und gleicht einer Pyramide: Das breite Fundament mit hoher Rendite bilden die C-Städte, darüber die B- und in der dünnen Spitze die A-Städte.
Wann ist der Kaufpreis für einen Anlage-Immobilie angemessen?
Der Kauf einer Immobilie ist immer dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis nicht überhöht ist und die Immobilie möglichst dauerhaft zu guten Konditionen vermietet werden kann. Einen prinzipiellen Anhaltspunkt für einen angemessenen Kaufpreis liefert der sogenannte Mietpreismultiplikator. Die Einschränkung „prinzipiell“ gilt, weil dieses Instrument mögliche Mietausfälle oder auch steuerliche Aspekte nicht berücksichtigen und daher nur einen Richtwert liefern kann. Der Mietpreismultiplikator wird auch als Vervielfältiger bezeichnet und gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um die Anlage-Immobilie einschließlich Neben- und Modernisierungskosten zu finanzieren. Die Formel lautet:
Kaufpreis (inkl. Neben- und Modernisierungskosten) / Jahresnettokaltmiete = Vervielfältiger
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 400.000 € inklusive Nebenkosten, die jährlichen Mieteinnahmen für vergleichbare Objekte betragen durchschnittlich 16.000 €. Der Vervielfältiger liegt dann bei 400.000 / 16.000 = 25. Er besagt, dass Sie 25 Jahre brauchen, bis Sie den Kaufpreis über die Mieteinnahmen finanziert haben.
Je nach Standort gilt ein Vervielfältiger von 25 als durchaus angemessen. Wobei er in attraktiven Großstadtlagen durchaus bei 30 (und mehr) liegen kann – und noch akzeptabel ist. In einem unbeliebten Stadtteil einer Stadt mit abwandernder Bevölkerung kann ein Wert von 15 hingegen schon zu hoch sein. Der Vervielfältiger sollte daher, wie erwähnt, nur als Orientierungsgröße betrachtet werden.
Ab welcher Rendite lohnt sich der Kauf einer Anlage-Immobilie?
Neben dem Mietpreismultiplikator gehört die Rendite zu den wichtigsten Kennzeichen, die darüber Aufschluss geben, ob eine bestimmte Immobilie als Kapitalanlage empfehlenswert ist. Leider sorgen ungenaue Rendite-Angaben immer mal wieder für Verwirrung. Es gilt sehr sorgfältig zwischen Bruttorendite und Nettorendite zu unterscheiden. Nur die Nettorendite hat wirkliche Aussagekraft, da sie sowohl den Kaufpreis plus Nebenkosten als auch die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie eventuelle Maklergebühren. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Gebühren für die Hausverwaltung sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten. Und so wird die Nettorendite berechnet:
(Jahreskaltmiete - laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 = Nettorendite in %
Die Nettorendite sollte für eine neuwertige Immobilie bei mindestens 3,5 Prozent, besser noch bei 4 Prozent liegen. Bei einer schon etwas betagteren Immobilie empfehlen Experten eine etwas höhere Nettorendite, da in diesem Fall höhere Instandhaltungskosten anfallen und die Lebenszeit der Immobilie zwangsläufig kürzer ist. Ab einem Wert zwischen 5 und 6 Prozent steigt die Chance, eine finanzierte Immobilie zu kaufen und zu vermieten, die sich komplett selbst trägt.
Sinkende Immobilienpreise und steigende Mieten pushen die Rendite
Nach mehr als einem Jahrzehnt, in dem die Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich aufwärts strebten, erwarten Experten nun nach einem leichten Knick in der Kurve eine tendenzielle Seitwärtsbewegung der Kaufpreise. Parallel dazu steigenden die Mieten jedoch spürbar. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält einen Rückgang der Immobilienpreise im Jahr 2023 zwischen 8 und 10 Prozent für möglich, die Analysen von DZ Bank und Helaba Bank prognostizieren maximal 4 bis 6 Prozent. Für den Hinterkopf: In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise quasi verdoppelt, der Rückgang hat daher eher den Charakter einer Korrektur.
Parallel zu dieser Entwicklung erhöht sich der Druck auf den Mietmarkt. Zum einen, weil aufgrund von gestiegenen Materialpreisen und nach wie vor existenten Lieferengpässen weniger gebaut wird. Zum anderen, weil die gestiegenen Finanzierungskosten auch potenzielle private Bauherren von ihrem Vorhaben Abstand nehmen und nach einer Mietwohnung Ausschau halten lassen. In der Konsequenz steigen die Mieten nach Untersuchungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) schnell und stark. Die Quote lag bereits im letzten Quartal bei plus 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Hält dieser Trend an – und dafür sprechen viele Indikatoren – dann tritt der Markt in eine Phase ein, in der die Mieten stärker wachsen als die Immobilienpreise. Für die Immobilie als Kapitalanlage bedeutet dies: Investoren, die jetzt kaufen und vermieten, können mit einer deutlich höheren Rendite rechnen.
Wichtig: Das geschilderte Szenario ist kein Selbstgänger. Durchaus denkbar, dass dramatisch steigende Mieten politisch „gedeckelt“ und weitere Erhöhungen ausgebremst werden. Und bei jeder Kalkulation darf niemals vergessen werden, dass immer (!) ein latentes Risiko zeitweiligen Leerstandes und damit fehlender Mieteinnahmen besteht.
Welche Steuervorteile bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?
Unter steuerlichen Gesichtspunkten sind Anlage-Immobilien eine feine Sache – vorausgesetzt natürlich, sie werden vermietet, und zwar zu einem Mietzins, der mindestens 66 Prozent der üblichen Vergleichsmiete beträgt. Ansonsten geht das Finanzamt tatsächlich davon aus, dass die Immobilie nur „vorgetäuscht“ vermietet wird. Neben der Abschreibung von jährlich 2 Prozent auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten können steuerlich geltend gemacht werden:
- Immobilienanzeigen und sonstige Werbung,
- Maklerprovision, Kosten für Anwälte und Steuerberatung,
- Kreditzinsen,
- Grundsteuer,
- Möblierung und Renovierung,
- Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren, Bürokosten,
- Mitgliedsbeiträge für den Vermieterverband,
- Leerstandskosten.
Wichtig: Kapitalanleger sollten das Renditeobjekt unbedingt zehn Jahre halten: Dann fällt keine Spekulationssteuer an und der Wertzuwachs ist beim Verkauf steuerfrei.
Das Eigenkapital als wichtigster Grundpfeiler jeder Immobilieninvestition
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist eine weitreichende Entscheidung, die nur nach sorgfältiger Abwägung getroffen werden sollte. Im Mittelpunkt aller Überlegungen muss zunächst die Frage stehen: Kann ich mir die Anlage-Immobilie überhaupt leisten? Damit verknüpft ist unmittelbar die Fragen nach der Höhe des verfügbaren Eigenkapitals. Dabei gilt wie bei jedem Immobilienkauf: Je mehr, desto besser. Kapitalanleger sollten davon ausgehen, dass Banken und Finanzdienstleister von ihnen eine Eigenkapitalquote in Höhe von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus hinreichend finanzielle Mittel zur Begleichung der Kaufnebenkosten, also weitere zehn Prozent, erwarten. Nur in dieser Konstellation können sie mit moderaten Zinsen und guten Konditionen bei der Finanzierung rechnen.