Instandhaltungskosten

Kalkulierbare, regelmäßige Ausgaben: Die Unterhaltskosten einer Immobilie

Unterhaltskosten fallen für die Liefer- und Dienstleistungen an, die eine Immobilie überhaupt erst bewohnbar machen. Dazu zählen:

• Grundsteuer,

• Gebühren für Müllentsorgung und Abwasser,

• Versicherungen,

• Kosten für Strom, Heizung und Wasser,

• vorgeschriebene Wartungen (Heizung, Schornsteinfeger).

Überschlagsrechnung: Mit der gebotenen Einschränkung, dass sich die Unterhaltskosten von Region zu Region und von Anbieter zu Anbieter zum Teil erheblich unterscheiden, hat der Immobilienverband Deutschland IVD, gleichwohl die folgende Faustregel für die Unterhaltskosten ermittelt:

Pro Quadratmeter Wohnfläche 4,00 Euro je Monat

Das bedeutet, dass Eigentümer einer Immobilie mit 150 Quadratmetern Wohnfläche im Monat 600 Euro und im Jahr mit 7.200 Euro für den Unterhalt ihrer Immobilie kalkulieren sollten.

Von Inspektion bis Reparatur: So entstehen Instandhaltungskosten

Zu den Instandhaltungskosten einer Immobilie, die nicht regelmäßig – wie die Unterhaltskosten – das finanzielle Budget strapazieren, sondern oft unerwartet fällig werden, gehören alle Maßnahmen aus den Bereichen Inspektion, Wartung, Reparatur und Verbesserung.

• Inspektion: Inspektionen dienen der Überprüfung und Dokumentation des Ist-Zustandes einer technischen Anlage der Immobilie.

• Wartung: Wartungen werden vorgenommen, um Schäden durch Abnutzung oder Verschleiß an technischen Einrichtungen frühzeitig zu erkennen und zu beheben. So kann die Nutzungsdauer verlängert werden.

• Reparatur: Kleinere Schadensbehebungen im Rahmen einer Wartung oder Inspektion fallen unter die Instandhaltungskosten. Dazu gehört die Beseitigung üblicher Erscheinungen wie Korrosion, Verschleiß oder Altersschwäche einzelner Komponenten. Explodiert hingegen der Heizungskessel im Keller, so zählen die folgenden nötigen Maßnahmen nicht mehr zur Instandhaltung, sondern müssen als Instandsetzung klassifiziert werden.

• Verbesserung: Verbesserungen wie Modernisierungsmaßnahmen können immer dann Teil der Instandhaltungskosten sein, wenn sie sich unmittelbar ergeben: Muss im Zuge der normalen Instandhaltung beispielsweise ein Bauteil ausgetauscht werden, für das nur noch ein energetisch optimierter Nachfolger zur Verfügung steht, so gehört die Verbesserung zu den Instandhaltungskosten der Immobilie.

Welche Instandhaltungskosten fallen in welchen Zeitabständen an?

Erfahrungswerte belegen, dass viele Instandsetzungsmaßnahmen in bestimmten Intervallen notwendig werden. Der folgende Überblick zeigt, mit welchen Instandhaltungskosten Eigentümer typischerweise zu welchem Zeitpunkt kalkulieren sollten:

• nach 5 bis 15 Jahren: Tapeten und Anstriche innen, Dacheindeckungen bei Flachdächern, Außenanstrich,

• nach 20 bis 30 Jahren: Heizung, Dachrinnen und Fallrohre, Bäder, Einbauküche,

• nach 30 bis 50 Jahren: Dacheindeckung und Dachanschlüsse, Außenputz, Fenster und Haustür.

Wichtig: Selbstverständlich hängt es von der jeweiligen Bausubstanz, der Bauweise, dem Alter und dem Standort der Immobilie ab, welche Instandhaltungen konkret vorzunehmen sind. Die genannten Daten dienen lediglich als Richtschnur.

Wie können die Instandhaltungskosten einer Immobilie berechnet werden?

Für jeden Hausbesitzer ist es ratsam, für alle Eventualitäten einen Notgroschen in der Reserve zu haben, also eine Instandhaltungsrücklage anzusparen. Doch wie groß sollte dieses finanzielle Polster sein? Grundsätzlich gibt es drei anerkannte Verfahren, um die Höhe der notwendigen Rückstellungen zu berechnen: Verfahren 1 orientiert sich am Immobilienalter, Verfahren 2 an den Herstellungskosten und Verfahren 3 empfiehlt fixe Pauschalen.

Verfahren 1: Das Immobilienalter als Maxime

Dieses Verfahren basiert auf der Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes und macht die erforderliche Instandhaltungsrücklage abhängig vom Alter der Immobilie

• Für eine Immobilie, die nicht älter als 22 Jahre ist, gilt eine Empfehlung von 7,10 Euro je Quadratmeter und Jahr.

• Für Immobilien, die zwischen 22 und 32 Jahre auf dem Buckel haben, sollte der Obolus auf neun Euro je Quadratmeter und Jahr aufgestockt werden.

• Für Häuser, die älter als 32 Jahre sind, empfehlen sich 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr.

Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmeter liegt der jährliche Rückstellungsbetrag demnach abhängig vom Alter bei 1.065 Euro, 1.350 Euro oder 1.725 Euro.

Verfahren 2: Die Peterssche Formel

Bei diesem Verfahren spielen die Herstellungskosten der Immobilie eine zentrale Rolle. Die sogenannte Peterssche Formel geht davon aus, dass für die Instandhaltung eines Wohngebäudes innerhalb von 80 Jahren das 1,5fache der Herstellungskosten aufgewendet werden muss. Die empfohlene jährliche Rücklage sollte sich daher auf folgende Summe belaufen:

- Herstellungskosten x 1,5/80

Beispiel: Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern, das im Jahr 2010 gebaut wurde, betrugen die Herstellungskosten laut Statistischem Bundesamt 1.359 Euro je Quadratmeter. Somit ergibt sich eine jährliche Rückstellungssumme pro Quadratmeter von 1.359 x 1,5/80 = 25,48 Euro. Auf die gesamte Wohnfläche hochgerechnet, stehen unter dem Strich 3.822,14 Euro, die jährlich gespart werden sollten.

Verfahren 3: Die fixe Pauschale

Unabhängig von Alter und Herstellungskosten der Immobilie empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB) mindestens einen Euro je Quadratmeter und je Monat für Instandhaltungen einzukalkulieren und entsprechend zur Seite zu legen. Im genannten Beispiel einer Immobilie mit 150 Quadratmeter Wohnfläche ergibt sich so die recht einfache Rechnung: 150 x 1 Euro = 150 Euro x 12 Monate = 1.800 Euro per anno.

Sind Instandhaltungskosten steuerlich absetzbar?

Alle Instandhaltungskosten, die für den Erhalt und die Funktionsfähigkeit des Gebäudes notwendig sind, können von der Steuer abgesetzt werden. Typische Beispiele hierfür sind:

- die Erneuerung der Heizungsanlage,

- Badsanierungen,

- die Installation energieeffizienter Anlagen,

- Wärmeschutzmaßnahmen,

- Fassadenerneuerungen und Dachsanierungen.

Wichtig: Dienen die Renovierungsarbeiten dazu, ein bis dato unbewohnbares Gebäude bewohnbar zu machen, so erkennt das Finanzamt die Ausgaben nicht als steuerlich relevante Instandhaltungskosten an. Gleiches gilt im Übrigen für alle Aufwendungen, mit denen Eigentümer den Wert der Immobilie steigern möchten, beispielsweise durch einen Anbau.

Können Instandhaltungskosten auf Mieter umgelegt werden?

Grundsätzlich gilt: Instandhaltungskosten können nicht auf den oder die Mieter umgelegt werden. Sie kommen dem Vermieter zugute, der durch diese Aufwendungen sein Eigentum marktfähig hält. Soweit das Prinzip – es folgt das große „Aber“. Regelmäßige Wartungskosten, die die Funktionsfähigkeit des Gebäudes, seinen „Betrieb“ gewährleisten, zählen eben auch zu den Betriebskosten und sind in dieser Funktion sehr wohl umlagefähig. Insofern dürfen die Wartung von Wassermengenreglern und Warmwassergeräten, von Heizung und Aufzug, die Grundsteuer oder die Wasser- und Müllentsorgungsgebühren völlig rechtmäßig in den Betriebskostenabrechnungen der Mieter aufgeführt werden.

Die Übernahme sogenannter Schönheitsreparaturen können darüber hinaus mit dem Mieter qua Mietvertrag vereinbart werden. Angekündigte klassische Modernisierungskosten dürfen Vermieter zudem jährlich mit acht Prozent der Investitionssumme auf die Mieter umlegen.