Immobilienkauf
Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, ist gut beraten, die Investition in eine Immobilie von allen Seiten möglichst gut zu beleuchten. Ein Immobilienkauf hat langfristige Auswirkungen auf die Finanzen und damit auch auf das zukünftige Leben. Damit aus dem Traum kein Albtraum wird, ist eine detaillierte Finanzplanung ebenso vonnöten wie eine möglichst perfekte Auswahl der passenden Immobilie.
Die folgenden Punkte können als Richtschnur dienen.
Stellen Sie einen Kostenplan auf
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen bei einem Immobilienkauf nicht unbeträchtliche Nebenkosten an. Dazu gehören Notargebühren und die Kosten für die Eintragungen ins Grundbuch, die Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer. Eventuell benötigen Sie einen Gutachter oder Sachverständigen, außerdem Versicherungen und möglicherweise ein erstes Budget für kleinere Renovierungen beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Insgesamt summieren sich diese Posten auf mindestens 10, eher 15 % des Kaufpreises.
Planen Sie eine realistische Finanzierung
Ermitteln Sie zunächst realistisch, wie viel Geld Ihnen monatlich für die Raten eines Baudarlehens zur Verfügung steht, indem Sie alle Einnahmen und Ausgaben saldieren. Generell gilt: Mehr als 40 % des Nettoeinkommens sollte nicht für die Immobilienfinanzierung eingeplant werden. Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen?
Vergleichen Sie in jedem Fall unterschiedliche Angebote und achten Sie dabei auf eine lange Sollzinsbindung und Sondertilgungsmöglichkeiten. Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf Fördermittel des Bundes oder der Gemeinde haben. Weitere Details zum Thema finden Sie unter dem Stichwort „Baufinanzierung“.
Welche Immobilie passt zu Ihnen?
Die Frage, welche Immobilie am besten zu Ihnen passt, können Sie natürlich nur selbst beantworten. Bei der grundsätzlichen Entscheidung für einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie lassen sich hingegen die Vor- und Nachteile recht objektiv auflisten:
Eine Bestandsimmobilie ist in der Regel im Kaufpreis etwas günstiger und hat den Vorteil, dass Sie zumeist sofort einziehen können. Allerdings sind viele Altbauten energetisch nicht auf dem neuesten Stand, sodass Sie mit höheren Heizkosten kalkulieren müssen. Je nach Alter und Zustand der Immobilie stehen außerdem Renovierungs- oder Modernisierungskosten an.
Ein Neubau punktet mit seiner energiesparenden Bauweise und der Möglichkeit, auf Grundriss und Raumeinteilung noch Einfluss nehmen zu können. Der größere Gestaltungsspielraum schlägt sich in einem entsprechend höheren Preis nieder. Im Gegenzug ist in den nächsten Jahren weder mit Reparaturen noch Instandsetzungskosten zu rechnen.
Neben diesen Eckdaten sollten Sie vor allem Ihre persönlichen Wünsche und Bedürfnisse genau analysieren und in die Beurteilung der Immobilie miteinfließen lassen.
Die Lage der Immobilie
Wie gut ist die Infrastruktur ausgebaut? Gibt es ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Sport- und Freizeitangebote? Bei Familien: Kitas, Schulen, Sportvereine? Wie sieht es mit der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr aus?
Der individuelle Platzbedarf
Bietet die Immobilie hinreichend Platz für Ihre Lebensplanung? Entspricht das Grundstück Ihren Vorstellungen? Ist ein Garten dabei?
Die finanzielle Belastung
Erfordert die Immobilie umfassende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen – und reicht Ihr finanzielles Budget dafür aus? Müssen Sie ein zweites Auto anschaffen, weil die Immobilie wunderschön im Grünen liegt, Sie aber in der Stadt arbeiten?
Der Energieverbrauch
Welche Werte stehen im Energieausweis? Wie dicht sind Fenster und Türen? Wurde die Fassade gedämmt? Das Dach?
Der Bebauungsplan
Gibt es Beschränkungen beim Ausbau der Immobilie? Sind in der Nachbarschaft weitere Ansiedelungen geplant, die Ihnen möglicherweise die Sicht verbauen? Steht die Ansiedlung von Gewerbebetrieben zu erwarten?
Der Grundbucheintrag
Gibt es Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück? Sind Sie alleiniger Eigentümer?
Die Ausstattung der Immobilie
Passt das „Innenleben“ der Immobilie zu Ihrem Einrichtungsstil? Sind die Räume groß genug? Lassen sich Wände eventuell versetzen oder entfernen, um einen großzügigeren Grundriss zu erreichen?
Der Gesamtzustand der Immobilie
Macht die Immobilie einen gepflegten Eindruck? Nehmen Sie unbedingt einen Bausachverständigen mit auf eine Besichtigung, um die Immobilie auf Mängel überprüfen zu lassen. Ist das Ausmaß eventuell erforderlicher Instandsetzungen für Sie tragbar?
Wie kommt der Immobilienkaufvertrag zustande?
Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, so können Sie mit dem Verkäufer zunächst einen Vorvertrag abschließen, der beide Seiten absichert. Sie als Käufer erhalten die Garantie, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich nicht anderweitig verkauft. Der Verkäufer ist durch Ihre Unterschrift vor einer kurzfristigen Absage Ihrerseits geschützt. Üblich ist eine Schadensersatzklausel: Wird der Vertrag von einer Partei nicht eingehalten, so ist diese zur Zahlung einer bestimmten Summe an die andere verpflichtet.
Falls Sie bei Ihrem Immobilienkauf mit einem Makler zusammengearbeitet haben, so können Sie eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben. Mit dieser garantiert Ihnen der Makler, dass die Immobilie für einen festgesetzten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird.
Wenn Ihre Finanzierung unter Dach und Fach gebracht ist, kann der Kaufvertrag bei einem Notar Ihrer Wahl unterschrieben und beurkundet werden. Der Immobilienkaufvertrag enthält alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer im Detail. Er kann daher sehr umfangreich sein, auch weil er alle zur Eigentumsübertragung erforderlichen Punkte auflistet: Beispielsweise zur Zahlung des Kaufpreises, zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie, zu Grundbucheinträgen und zu individuellen Absprachen zwischen Verkäufer und Käufer.
Der Notar wird Ihnen den gesamten Kaufvertrag vorlesen, bevor er anschließend unterschrieben wird. Nach der Beurkundung erwirkt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert Ihre Rechte als Käufer, bis Sie endgültig als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung
Möchten Sie eine Eigentumswohnung kaufen, so sollten sie versuchen, sich zunächst ein Bild von der Eigentümergemeinschaft zu machen, um feststellen zu können, ob die „Chemie“ unter den anderen Wohnungseigentümern stimmt. Aufschluss geben oft die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Finden sich immer wieder die gleichen, oft belanglosen Tagungsordnungspunkte, ohne dass eine Einigung erzielt wird, so kann dies ein Indiz für „schwierige“ Miteigentümer sein.
Unerlässlich ist die Auseinandersetzung mit der Finanzlage der Eigentümergemeinschaft: Prüfen Sie die Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage. Ist diese sehr niedrig, müssen Sie bei größeren Sanierungsmaßnahmen mit einer Sonderumlage rechnen, die schnell vierstellige Beträge erreichen kann. Klären Sie außerdem, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und welches Stimmrecht Sie bei der Eigentümerversammlung haben.