Immobilien vermieten
Vermietete Immobilien garantieren regelmäßige Einnahmen und eignen sich besonders gut als Altersvorsorge. Vermieter haben jedoch auch eine ganze Reihe von Pflichten und niemals die Gewähr, dass der neue Mieter verlässlich seine Miete zahlt und den Hausfrieden nicht stört. Die Höhe der Miete ist nicht frei verhandelbar, sondern an bestimmte gesetzliche Vorgaben gebunden.
Inhaltsverzeichnis
Wie lege ich den Mietpreis fest?
Wichtigster Orientierungswert für die anzusetzende Miete ist ein Vergleich mit den ortsüblichen Mieten, die im Mietspiegel dokumentiert sind. Dabei muss die eigene Immobilie möglichst präzise nach den Kriterien Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung in die vorhandenen Kategorien eingeordnet werden. Auf dieser Grundlage kann die Miete recht gut bestimmt werden.
Gilt in dem betreffenden Wohngebiet eine Mietpreisbremse, so darf der Mietpreis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls keine Mietpreisbremse zu beachten ist, greift stattdessen die Kappungsgrenze. Demnach darf die Miete im Zeitraum von drei Jahren um höchstens 20 Prozent, in einigen Bundesländern auch nur um 15 Prozent erhöht werden.
Wichtig:
Wird die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 Prozent oder mehr überschritten, sieht der Gesetzgeber den Tatbestand des Wuchers gegeben und kann den Vermieter mit einer empfindlichen Strafe belegen.
Wie finde ich den passenden Mieter? Brauche ich einen Makler?
Eine Immobilie zu vermieten, klingt zunächst recht einfach – schließlich ist die Nachfrage nach Wohnraum sehr groß. Je nach Stadt und Wohngebiet stellt sich jedoch weniger die Frage, wie überhaupt ein Mieter gefunden werden kann, sondern vielmehr wie ein seriöser, zuverlässiger und angenehmer Mieter gefunden wird. Insbesondere Eigentümer, die noch keine oder nur sehr wenig Erfahrung bei der Vermietung haben, sollten sich daher auf die Kompetenz und Menschenkenntnis eines erfahrenen Immobilienmaklers verlassen.
Er erstellt nicht nur ein aussagekräftiges Exposé für das Inserat der Immobilie auf den einschlägigen Online-Immobilienportalen, sondern vermarktet die Immobilie zumeist auch auf seiner eigenen Website.
Außerdem kümmert er sich:
- um die Erstellung eines gesetzeskonformen Mietvertrages, der trotzdem die Wünsche des Vermieters berücksichtigt,
- die Überprüfung der Bonität und Zahlungsmoral des zukünftigen Mieters,
- die Erledigung aller verwaltungstechnischen Aufgaben und die protokollierte Übergabe von Haus oder Wohnung.
Was ist ein vermieterfreundlicher Mietvertrag?
Jenseits der gesetzlichen Regelungen, die für einen Mietvertrag festgeschrieben sind, gibt es einen gewissen Spielraum für die Vereinbarung von individuellen Verhaltens- und/oder Unterlassungsmaßregeln zwischen Vermieter und Mieter. Deshalb unterscheiden sich die vom Mieterschutzbund herausgegebenen Vertragsformulare in einigen Punkten deutlich von denen, die der Vermieterschutzverein publiziert. Differenzen gibt es beispielsweise bei Fragen der Haustierhaltung, der Reinigungspflichten des Mieters oder der Erledigung von Kleinreparaturen. Wohlgemerkt: Es geht dabei nicht darum, gesetzliche Bestimmungen auszuhebeln, die eine Variante ist nur halt eher mieter-, die andere hingegen vermieterfreundlich.
Die Immobilienübergabe: Niemals ohne Protokoll
Bevor die Immobilie an den Mieter übergeben wird, sollten sowohl die erste Mietzahlung als auch die Kaution bereits auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Vor dem Einzug empfiehlt es sich, möglichst viele und scharfe Fotos von der Immobilie zu machen, um Veränderungen oder Schäden, die während er Mietzeit entstehen, möglichst gut nachvollziehen zu können. Wichtig ist die sorgfältige Anfertigung eines Übergabeprotokolls, in dem der Zustand der gesamten Immobilie, einschließlich Dachboden, Keller und Garage, genau dokumentiert wird. Sicherheitshalber ist es zudem ratsam, bei der Immobilienübergabe einen Zeugen dabei zu haben, um im Falle eines Streits auf einen Dritten verweisen zu können. Auch die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser werden möglichst unter Zeugen abgelesen.
Welche Pflichten habe ich als Vermieter?
Als Vermieter gehen Immobilieneigentümer ihrem Mieter gegenüber automatisch einige Verpflichtungen ein. Automatisch bedeutet in diesem Fall: Der Gesetzgeber verlangt von ihnen im Rahmen der Überlassung von Wohnraum eine bestimmte „Fürsorge“: So hat der Vermieter für eine durchgängige Bewohnbarkeit der von ihm vermieteten Immobilie Sorge zu tragen. Er muss gewährleisten, dass die Heizung funktioniert und die Bausubstanz keinen Schaden nimmt. Aus diesem Grund sind unter anderen regelmäßige Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten durchzuführen.
Im Gegenzug können diese Aufwendungen in der Steuererklärung steuermindernd geltend gemacht werden.
Vermieter sind zudem verpflichtet, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter eine gesonderte Abrechnung über die Heizkosten zukommen zu lassen.