Immobilie kaufen und verkaufen
Wohnung oder Haus kaufen, um die Immobilie gleich wieder zu verkaufen? In der vergangenen Dauerniedrigzinsphase war der Handel mit Immobilien ein durchaus lukratives Geschäft sein. Allerdings ist das Geschäftsmodell auch mit einigen Risiken behaftet und kann bei nicht ausreichender Kenntnis des Marktes und der diversen Kostenstrukturen leicht zu bösen Überraschungen führen.
Inhaltsverzeichnis
Lohnt es sich, Immobilien zu kaufen und zu verkaufen?
Die Frage, ob sich die Strategie von Kauf und Wiederverkauf von Immobilien lohnt, kann natürlich nicht pauschal bejaht oder verneint werden. Zu viele Faktoren spielen im Einzelfall eine Rolle – und entscheiden über den Erfolg des Unternehmens. Wichtig ist es, die folgenden Punkte unbedingt zu beachten:
- Welche Kosten und welche Steuern fallen an?
- Befindet sich die Immobilie in einer guten Lage, sodass sich leicht Käufer finden lassen?
- Sind Wohnung oder Haus vermietet oder frei lieferbar?
- Stehen Rendite und Risiko in einem vertretbaren Verhältnis zueinander?
Grundsätzlich sollte überdies eine fundierte Wertanalyse der betreffenden Immobilie Basis aller Entscheidungen sein.
Welche Gründe gibt es, ein erst gerade gekauftes Haus wieder zu verkaufen?
Neben dem geplanten, strategischen Geschäftsmodell von Kauf und Wiederverkauf gibt es einige Situationen, in den Immobilienbesitzer durch äußere Umstände dazu gezwungen werden, ihren Traum von den eigenen vier Wänden aufzugeben.
Die monatliche finanzielle Belastung ist zu hoch
Eigentümer, die sich bei der Baufinanzierung verkalkuliert haben, stellen zumeist erst nach einer gewissen Zeit fest, dass sie die monatliche Rate für das Immobiliendarlehen nicht mehr aufbringen können. Häufig unter anderem deshalb, weil sie die übrigen laufenden Kosten und/oder die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen unterschätzt haben
Ehepartner lassen sich scheiden
Zerbricht eine Ehe, dann bleibt den beiden Partnern in aller Regel nichts anderes übrig, als das frisch erworbene Haus wieder zu verkaufen, da einer allein die Raten des Baudarlehens nicht tragen kann.
Der Eigentümer wird arbeitslos
Das plötzlich fehlende monatliche Einkommen macht die gesamte Finanzkalkulation zunichte – und es bleibt nur der Ausweg, das Eigenheim wieder zu veräußern.
Ein Wohnortwechsel ist unumgänglich
Umgekehrt kann auch eine entgegengesetzte berufliche Veränderung zum Problem werden: Wird der Eigentümer befördert oder versetzt und liegt die neue Arbeitsstelle nicht in Pendelentfernung, ist der Verkauf der gerade erst gekauften Immobilie oft unausweichlich.
In allen diesen Beispielen findet der Verkauf einer erst kürzlich erworbenen Immobilie nicht freiwillig statt – anders als beim geplanten Handel mit Immobilien zur Gewinnerzielung. Zudem handelt es sich in aller Regel um nicht abbezahlte Häuser.
Kann man ein nicht abbezahltes Haus verkaufen?
Selbstverständlich ist es möglich, ein kreditfinanziertes, aber noch nicht abbezahltes Haus zu verkaufen. Allerdings wird in diesen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank erhoben. Sie entschädigt das Kreditinstitut für die durch die vorzeitige Kündigung entgangenen Zinseinnahmen. Leicht ergibt sich daraus ein vier- bis fünfstelliger Betrag.
Es gibt jedoch Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen:
- Die Immobilie wird bis zum Ablauf der Zehn-Jahres-Frist für Baufinanzierungen vermietet. Aus den Mieteinnahmen werden die Raten beglichen. Nach zehn Jahren kann das Baudarlehen regulär gekündigt werden.
- Eine andere, neue Immobilie wird erworben und der Bank ein „Objekttausch“ vorgeschlagen. Der Kreditvertrag wird also nicht gekündigt, sondern lediglich die neue Immobile statt der alten als Sicherheit (mit Grundschuld) in den Vertrag eingebracht. Auf diesem Deal lassen sich Banken jedoch zumeist nur ein, wenn beide Immobilien den ungefähr gleichen Wert haben.
- Der sogenannte „Widerrufsjoker“ wird ausgespielt. Finden sich fehlerhafte Widerrufsbelehrungen im Darlehensvertrag – und das ist nicht selten der Fall – so können diese nach jüngster Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes auch Jahre später noch widerrufen werden.
Steuerliche Aspekte des schnellen Wiederverkaufs beachten
Der Gesetzgeber hat dem Handel mit Immobilien einige Grenzen gesetzt. Eine Regelung, die einen möglichen Gewinn beschneiden kann, betrifft die Spekulationssteuer. Sie wird immer dann fällig, wenn eine erworbene, nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von 10 Jahren wieder veräußert wird. Nur wenn diese Zeitspanne eingehalten wird, kann die Immobilie gewinnbringend steuerfrei verkauft werden.
Spekulationssteuer fällt zudem nicht an, wenn die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den 2 vorhergehenden Jahren durchgängig selbst bewohnt wurde.