Hypothek
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht zur Sicherung eines Kredits. Sie wird daher in das Grundbuch eingetragen. Kann der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht (mehr) nachkommen, hat das Kreditinstitut ein Zugriffsrecht auf die Immobilie. Anders als die Grundschuld ist die Hypothek immer an eine bestimmte Forderung gebunden. Das meint: Die Hypothek besteht nur so lange, wie es auch die dazugehörige Forderung gibt. In der Fachsprache wird diese Bindung Akzessorietät genannt. Sie impliziert, dass sich die Hypothek mit der regelmäßigen Ratenzahlung kontinuierlich verringert – bis sie mit der letzten Rate und der Tilgung der Restschuld nicht mehr besteht.
Die Hypothek wird heute kaum noch zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung eingesetzt. Stattdessen wird gemeinhin die Grundschuld bevorzugt. Hypothek und Grundschuld sind zwar Grundpfandrechte und keine eigenen Kreditarten, trotzdem hat sich umgangssprachlich die Bezeichnung „eine Hypothek aufnehmen“ als Synonym für ein Baudarlehen etabliert.
Inhaltsverzeichnis
Briefhypothek und Buchhypothek
Ein Hypothekendarlehen kann auf zwei Arten besichert werden:
Bei einer Briefhypothek
stellt das Grundbuchamt einen Hypothekenbrief aus, der alle Informationen aus dem Grundbucheintrag enthält. Diese Variante hat den Vorteil, dass der Brief bei einem Gläubigerwechsel oder einer eventuellen Umschuldung leichter einem neuen Kreditgeber übergeben werden kann. Dazu ist lediglich eine schriftliche Abtretungserklärung nötig. Die Zeit und vor allem die Kosten für eine Änderung des Grundbucheintrags entfallen.
Mit einer Buchhypothek
ist der klassische Eintrag im Grundbuch gemeint. Damit ist der Kreditgeber bei einem Zahlungsausfall hinreichend gesichert und kann seine Ansprüche geltend machen. Steht jedoch ein Gläubigerwechsel an, möglicherweise in Zusammenhang mit einer Anschlussfinanzierung, so muss ein erneuter Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Die Kosten hat der Kreditnehmer zu zahlen. Ihre Höhe bemisst sich an der Höhe der Restschuld.
Wann erlischt eine Hypothek?
Grundsätzlich erlischt die Hypothek, sobald das Hypothekendarlehen vollständig bezahlt ist. Die Bank stellt dem Darlehensnehmer anschließend eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung aus, mit der die Grundschuld gelöscht werden kann. Alternativ geht die Hypothek auf den Eigentümer über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
Das Gleiche passiert, wenn die Bank auf die Hypothek verzichtet: Die Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld. Dazu ist jedoch unbedingt eine schriftliche Aufhebungserklärung des Gläubigers und die Zustimmung des Eigentümers erforderlich.
Bei einem Verkauf der belasteten Immobilie ist eine vorzeitige Auflösung der Hypothek möglich. Durch den Kaufpreis kann die Hypothek zurückgezahlt werden und der Notar veranlasst die entsprechende Löschung im Grundbuch.
Kosten für die Eintragung einer Hypothek
Für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch fallen Notarkosten und Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch an – die auch an die jeweiligen Rechnungssteller, nicht an die Bank, zu zahlen sind. In aller Regel belaufen sie sich auf 1,5 bis 2 % der Darlehenssumme.
Kommt es tatsächlich zu einem Zahlungsausfall und muss das Kreditinstitut die Zwangsvollstreckung betreiben, so entstehen ihm dadurch weitere Kosten. Zur Abdeckung dieser Kosten wird neben dem Zinssatz für das Darlehen der sogenannte Grundschuldzins vereinbart. Er beträgt durchschnittlich 15 % der Restschuld. Ob er je in Anspruch genommen wird, obliegt der Entscheid des Kreditinstituts.
Wichtig: Banken beleihen eine Immobilie nur bis zu einer bestimmten Grenze: Für eine „1a-Hypothek“ liegt der Beleihungswert bei rund 60 % des Verkehrswerts der Immobilie. Wird der Finanzierungsbedarf dadurch nicht gedeckt, kann nur noch eine „1b-Hypothek“ aufgenommen werden. Sie ist häufig mit schlechteren Konditionen verbunden, da sie im Grundbuch nur nachrangig eingetragen werden kann und das Risiko für die Bank daher größer ist.