Haus vererben
Immobilien machen einen immer größer werdenden Anteil des Vermögens aus, das in Deutschland vererbt wird. Immobilieneigentümer sind gut beraten, noch zu Lebzeiten genau festzulegen, wer das Haus oder die Wohnung erben soll. Ein besonderes Augenmerk sollte daraufgelegt werden, das Entstehen von oft konfliktträchtigen Erbengemeinschaften zu verhindern, die letztlich den Wert der Immobilie beschädigen können.
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, den eigenen Nachlass zu regeln: Mit einem Testament oder einem Erbvertrag legen Eigentümer fest, an wen sie ihre Immobilie nach dem Ableben vererben möchten. Gibt es keinen letzten Willen, bestimmt die gesetzliche Erbfolge, in wessen Besitz das Haus übergeht.
Inhaltsverzeichnis
Testament verfassen
Mit einem Testament kann der Erblasser zu Lebzeiten festlegen, wem er seine Immobilie vererben möchte – und wem nicht. Anders als bei der gesetzlichen Erbfolge können nicht nur Verwandte, sondern auch Freunde, Bekannte oder Vereine ein Haus erben. Durch die Benennung eines Wunscherben kann der Zugriff unliebsamer Verwandter auf die Immobilie ebenso verhindert werden wie die Bildung einer konfliktträchtigen Erbengemeinschaft, die sich im Streit um den Nachlass aufreibt. Mit eindeutigen und unmissverständlichen Formulierungen lassen sich zudem Bedingungen für das Erbe festlegen – beispielsweise ein schneller Verkauf oder das genaue Gegenteil. Ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht.
Das Testament kann handschriftlich, versehen mit Ort und Datum, erstellt oder vor einem Notar erklärt werden, der das Dokument dem zuständigen Nachlassgericht zur Verwahrung übergibt.
Pflichtteilsansprüche beachten
Mit einem Testament können die gesetzlichen Erben jedoch nicht gänzlich vom Nachlass ausgeschlossen werden. Jedem, der nach der gesetzlichen Reihenfolge Erbe geworden wäre, steht ein Pflichtteil zu. Die Höhe dieses Pflichtteils bemisst sich an der Erbquote und beläuft sich auf den hälftigen Anteil der gesetzlichen Rangfolge.
Erbvertrag schließen
Eine Alternative zum Testament ist der Erbvertrag. Darin verpflichtet sich der künftige Erblasser zur Überlassung eines bestimmten Vermögensteils – unter der Voraussetzung, dass der Begünstigte im Gegenzug in konkrete Bedingungen einwilligt. Ein klassisches Beispiel ist die Vererbung eines Hauses unter der Maßgabe eines lebenslangen Wohnrechts oder der Erbringung von Pflegeleistungen. Auch mit einem Erbvertrag kann wirksam eine Erbengemeinschaft verhindert und der Nachlass vor heftigen Erbstreitigkeiten geschützt werden. Der wesentliche Unterschied zum Testament besteht in dem Umstand, dass ein Erbvertrag gemeinschaftlich aufgesetzt wird.
Gesetzliche Erbfolge
Sind weder Testament noch Erbvertrag vorhanden, greift die gesetzliche Erbfolge. Das Gesetz unterscheidet dabei Erben I. Ordnung (Kinder und Enkel), II. Ordnung (Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen) und III. Ordnung (Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen). Die Erben II. Ordnung erben nur, wenn es keine Erben der I. Ordnung mehr gibt. Gibt es auch keine Erben der II. Ordnung mehr, geht der Nachlass an die Erben III. Ordnung.
Immobilieneigentümer, die sich auf die gesetzliche Erbfolge verlassen, haben keinerlei Einfluss darauf, wie ihr Nachlass verteilt wird. Unter Umständen erben mehrere Personen das Haus zu gleichen Teilen, die sich anschließend erbittert um den weiteren Umgang mit der Immobilie streiten.
Sonderstellung des Ehepartners
Der Gesetzgeber räumt dem Ehepartner beziehungsweise dem eingetragenen Lebenspartner in der Erbfolge eine Sonderstellung ein. Gibt es noch lebende Verwandte der I. Ordnung, bekommt der Ehepartner – oder eingetragene Lebenspartner – grundsätzlich ein Viertel des Nachlasses.
Leben nur noch Verwandte der II. Ordnung oder Großeltern, erbt er die Hälfte. Leben hingegen nur noch Verwandte der III. Ordnung, die nicht die Großeltern sind, wird der Ehepartner zum Alleinerben.
Haben die Ehepartner keinen notariellen Güterstandsvertrag abgeschlossen, so gilt per Gesetz die Zugewinngemeinschaft. In dieser erhält der Ehepartner zusätzlich zu seinem gesetzlichen Erbteil ein Viertel des Nachlasses als pauschalierten Zugewinnausgleich. So kommt der Ehepartner – auch bei noch lebenden Verwandten der I. Ordnung – im Saldo auf die Hälfte des Nachlasses.
Bei vereinbarter Gütertrennung fließt nur der Teil des Vermögens in die Erbmasse ein, der dem Verstorbenen gehörte. Ein Zugewinnausgleich findet daher nicht statt.
Im Falle einer Gütergemeinschaft gilt das Vermögen der Ehepartner als gemeinschaftlicher Besitz, von dem hinterbliebenen Ehepartner per se bereits die Hälfte gehört. Zusätzlich zu dieser Hälfte hat er neben den Erben der I. Ordnung einen gesetzlichen Anspruch auf ein Viertel, neben Erben der II. Ordnung analog auf die Hälfte.
Wie bei jedem Erbe können auch bei einer vererbten Immobilie Erbschaftssteuern anfallen.