Grundstücksverkauf
Der Verkauf eines Grundstücks sollte immer sehr gut vorbereitet werden, um letztendlich den besten Preis zu erzielen. Obwohl Baugrundstücke in Deutschland ein begehrtes Gut sind und fast jeder Verkäufer grundsätzlich mit einer guten Resonanz rechnen kann, können Fehler den Verkaufsprozess nachhaltig beschädigen. Es empfiehlt sich daher unbedingt, den Grundstücksverkauf in die Hände eines qualifizierten Maklers zu legen, der die nötige Fachkenntnis mitbringt.
Inhaltsverzeichnis
- Um welche Art von Grundstück handelt es sich?
- Wie wird der Wert des Grundstücks ermittelt?
- Welche Unterlagen werden für den Grundstücksverkauf benötigt?
- Wie finde ich den richtigen Käufer?
- Grundstücksverkauf im Bieterverfahren?
- Welche Kosten fallen bei einem Grundstücksverkauf an?
- Welche Steuern können anfallen?
Um welche Art von Grundstück handelt es sich?
Der Marktwert eines Grundstücks bestimmt sich maßgeblich nach seinen Nutzungsmöglichkeiten. Vereinfacht gesagt, aber trotzdem zutreffend, gilt daher: Wer ein Baugrundstück zu verkaufen hat, kann mit einer weitaus größeren Zielgruppe und einem deutlichen höheren Preis kalkulieren als der Anbieter von Bauerwartungsland oder landwirtschaftlichen Flächen.
4 Grundstückskategorien lassen sich unterscheiden:
- Bauerwartungsland hat die Hürde des Flächennutzungsplans genommen, ist im aktuellen Bebauungsplan der Gemeinde aber noch nicht als Bauland ausgewiesen. Eine Bebauung ist zwar zu erwarten, wann diese jedoch genehmigungsfähig wird, ist noch ungewiss.
- Baurohland ist im Bebauungsplan zwar fest als Bauland definiert, es fehlt jedoch die Erschließung – einschließlich der Zeitangabe, wann diese stattfindet.
- Bauland steht für die Königsklasse beim Grundstücksverkauf: Es kann sofort bebaut werden und ist frisch an die Versorgungs- und Infrastruktur der Gemeinde angeschlossen.
- Bebaute Grundstücke sind sowohl für Käufer interessant, die die darauf befindliche Immobilie kaufen möchten, oder die von vorneherein einen Abriss der Bestandsimmobilie im Auge haben, um anschließend neu zu bauen.
Wie wird der Wert des Grundstücks ermittelt?
Eine genaue Kenntnis des Verkehrswertes des Grundstücks ist unabdingbar für die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises. In die Wertermittlung fließt eine ganze Reihe von Faktoren ein, von denen die Lage der gewichtigste ist. Für gewöhnlich liefert die Orientierung an den Bodenrichtwerten der Gemeinde eine erste Orientierung für die ungefähre Höhe des Verkehrswertes. Doch Vorsicht: Tatsächliche Abweichungen um bis zu 20 % sind keineswegs ungewöhnlich.
Eine professionelle Wertermittlung durch einen qualifizierten Makler ist der sicherste Weg, um einen belastbaren Marktwert zu erhalten. In diese Wertermittlung fließen alle Kriterien ein, die Einfluss auf die Attraktivität des Grundstücks nehmen: Größe und Zuschnitt des Grundstücks, die Auflagen aus dem Bebauungsplan, die Bodenbeschaffenheit, etwaige Altlasten und besondere Charakteristika des Grundstücks. (Details dazu unter dem Stichwort: „Grundstücksbewertung“).
Welche Unterlagen werden für den Grundstücksverkauf benötigt?
Wer ein Grundstück verkaufen möchte, muss eine kleine Dokumentenmappe anlegen, die die folgenden Unterlagen enthalten sollte:
- Flurkarte und Lageplan
- Grundbuchauszug
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan
- Bauvoranfrage (falls vorhanden)
- Erschließungsnachweise
- Grundsteuerbescheid
- Exposé.
Wie finde ich den richtigen Käufer?
Die Käuferzielgruppe bestimmt sich in erster Linie aus dem Umstand, was auf dem zu verkaufenden Grundstück gebaut werden kann – und wann. Auf vollständig erschlossene Baugrundstücke wartet eine breite Käuferschicht aus privaten Bauherren ebenso wie – bei entsprechender Größe – aus Investoren und/oder Bauträgern.
- Kleine Grundstücke, die sich für den Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern eignen, sind besonderes für Privatpersonen interessant.
- Größere Flächen stehen im Augenmerk von Bauträgern und Projektentwicklern. Oder sie werden vor dem Verkauf geteilt.
- Aus den Beschränkungen des Bebauungsplans ergeben sich unmittelbare Konsequenzen für die Zielgruppe: Die Grundflächenzahl (GFZ), überbaubarer Anteil des Grundstücks, die maximale Gebäudehöhe, die Anzahl der Vollgeschosse, und weiteres, schränken den Gestaltungsspielraum beim Neubau ein – und sollten daher beim Grundstücksverkauf rechtzeitig kommuniziert werden, um nur tatsächlich Interessierte anzusprechen.
Grundstücksverkauf im Bieterverfahren?
Immer häufiger werden Grundstücke im Bieterverfahren veräußert. Das bedeutet: Derjenige bekommt den Zuschlag, der den höchsten Preis für das Grundstück bietet. Dazu wird zunächst ein Mindestpreis veranschlagt und anschließend werden eine oder auch zwei Bieterrunden angesetzt. Allerdings ist weder der Verkäufer rechtlich verpflichtet, das höchste Gebot auszuwählen, noch ist der Käufer an sein Gebot gebunden.
Das Bieterverfahren sollte nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn es sich um ein ausgesprochen attraktives Grundstück handelt, das für eine große und zahlungswillige Klientel von hohem Interesse ist.
Welche Kosten fallen bei einem Grundstücksverkauf an?
Die meisten der Kosten, die bei einem Grundstücksverkauf entstehen, sind vom Käufer zu tragen. Dazu zählen beispielsweise die Notargebühren und die Hälfte der Maklerkosten. Diese Rechnung geht allerdings von der Annahme aus, dass der Grundstücksverkauf mit einem Makler erfolgt. Ist dies nicht der Fall, so muss der Verkäufer die Kosten der Grundstücksbewertung und die Vermarktungskosten aus eigener Tasche finanzieren. Unabhängig davon entstehen eventuelle Gebühren für eine Löschungsbewilligung oder für eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls das Grundstück noch finanziert wird.
Welche Steuern können anfallen?
In steuerlicher Hinsicht muss vor allem die Spekulationssteuer im Auge behalten werden: Sie wird fällig, wenn ein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach seinem Erwerb gewinnbringend wieder veräußert wird. Anders als bei Immobilien, bei denen die Spekulationssteuer umgangen werden kann, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor die Immobilie selbst bewohnt hat, funktioniert eine Eigennutzung bei unbebauten Grundstücken logischerweise nicht. Die Regelung greift daher nur bei bebauten Grundstücken.