Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine der ältesten, bekannten Steuerarten, die auf das Eigentum sowie auf Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung erhoben wird. Aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts musste das bis 2019 geltende System der grundsteuerlichen Bewertung umfassend reformiert werden. Nach einer Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2024, wird die „neue“ Grundsteuer flächendeckend ab dem 1. Januar 2025 fällig.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer auf Grundbesitz. Dazu gehören Grundstücke, einschließlich der darauf gebauten Gebäude, aber auch land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Sie muss von den Eigentümern vierteljährlich an die jeweilige Gemeinde abgeführt werden, die über den sogenannten Hebesatz auch die Höhe der Steuer festlegen kann. Mit rund 15 Milliarden Euro jährlich zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden, die damit die örtliche Infrastruktur, aber auch Schulen, Kitas und kulturelle Einrichtungen finanzieren.
Die Grundsteuer für vermietete Immobilien darf über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?
Das Bundesverfassungsgericht hatte das bisherige System der Berechnung der Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und damit gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Maßgeblicher Kritikpunkt war die Praxis, die Grundsteuer auf Basis von sogenannten Einheitswerten zu berechnen, die zudem noch völlig veraltet waren. Im Westen wurden Grundstücke bislang nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt, in den ostdeutschen Ländern stammt die Berechnungsgrundlage sogar aus dem Jahr 1935. Die höchsten Richter konstatierten, dass sich Grundstücke und Gebäude seit den Jahren 1935 und 1964 sowohl im Westen als auch im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, sodass sich die Einheitsbewertung von den tatsächlichen Werten längst entkoppelt hat.
Die „alte“ Grundsteuer in ihrer bisherigen Form wird nun auf Basis einer gesetzlichen Neuregelung ab dem 1. Januar 2025 durch eine „neue“ Grundsteuer ersetzt, die sich an den tatsächlichen Werten von Grundstücken und Immobilien orientiert. Dazu musste der gesamte Grundbesitz in Deutschland neu bewertet werden. Bis zum Stichtag, dem 01. Januar 2022 waren daher alle Eigentümer angehalten, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln.
Welche Grundsteuerarten gibt es?
Die Grundsteuer gliedert sich in die Kategorien A, B und seit der Neuregelung auch in C.
• Die Grundsteuer A bezieht sich auf land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen oder ausgewiesenes Ackerland.
• Die Grundsteuer B gilt für Baugrundstücke und bebauten Grund und Boden.
• Mit der ab 2025 neu eingeführten Grundsteuer C können Städte und Gemeinden baureife Grundstücke mit einem gesonderten Hebesatz höher belasten als übrige unbebaute Grundstücke. Damit soll, besonders in Ballungsgebieten, der Spekulation mit Baugrund Einhalt geboten und zudem ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, auf baureifen Grundstücken auch tatsächlich so schnell wie möglich zu bauen.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird ab dem 1. Januar 2025 wertorientiert erhoben. Das meint: Immobilieneigentümer, die in einem Ballungsgebiet wohnen, müssen (prinzipiell) mehr zahlen als Eigentümer einer vergleichbaren Immobilie, die in einer strukturschwachen Kleinstadt liegt.
Einfach formuliert lautet die Formel der grundsteuerlichen Berechnung:
Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz
Im Vergleich zur bisherigen Berechnung wurde eigentlich nur der ehemalige „Einheitswert“ gegen den tatsächlichen Verkehrswert von Grundstück und Immobilie „getauscht“.
Gut zu wissen: Da der Finanzverwaltung keine flächendeckenden Daten zur Neubewertung von Grundstücken und Immobilien in elektronisch verwertbarer Form vorlagen, waren alle Eigentümer bis zum 1. Januar 2022 verpflichtet, ihrem jeweiligen Finanzamt diese Daten mithilfe einer elektronischen Steuererklärung zu liefern. Nach erfolgter Digitalisierung sollen die Stammdaten in den Folgejahren auf Basis der amtlichen Grundstücksinformationen und der Daten des Immobilienmarktes konsequent aktualisiert werden.
Die Grundsteuermesszahl bestimmt den Anteil vom Grundstückswert, der zur Steuerberechnung herangezogen wird. Dazu sind im Grundsteuergesetz konkrete Staffelungen definiert.
Der dritte Berechnungsfaktor schließlich, der Hebesatz, fällt in die Hoheit der Gemeinden und Kommunen.
Was bedeutet „Aufkommensneutralität“ der neuen Grundsteuer?
Die Bundesregierung hatte im Rahmen der Einführung der neuen Grundsteuer stets betont, dass diese „aufkommensneutral“ sei. Das meint: Die Höhe der Einnahmen durch die Grundsteuer bleibt insgesamt gleich. Das mag eventuell sogar stimmen, nur ist die Grundsteuer eine kommunale Steuer, es zählen folglich nicht die deutschlandweiten Einnahmen, sondern allein die Einnahmen vor Ort.
Und da in vielen kommunalen Kassen derzeit große Löcher klaffen oder ohnehin Ebbe herrscht, haben viele Städte und Gemeinden in den Jahren 2022 und 2023 ihre Hebesätze zum Teil drastisch angehoben. Laut einer Umfrage der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK) war jede siebte Gemeinde in Deutschland mit von der Partie, in Nordrhein-Westfalen sogar jede vierte. So schaffen sie vor dem Stichtag 1. Januar 2025 für das Jahr 2024 eine deutlich höhere Vergleichsbasis. Die einzelnen Erhöhungen verschärfen noch einmal das große Gefälle, das ohnehin bei den Hebesätzen herrscht: Während der bundesweite Durchschnitt bei 391 pendelt, erreichen Berlin (810) und Bremen (695), Nordrhein-Westfalen (565) und Hamburg (540) deutlich darüber liegende Gewichte. Baden-Württemberg liegt bei 368, Bayern bei 352, Rheinland-Pfalz bei 394 und Hessen bei 495.