Grunderwerbsteuer
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss auf den Kauf Grunderwerbsteuer zahlen. Ausnahmen von dieser Regel gibt es nur wenige. Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis, so wie er im notariellen Kaufvertrag festgehalten wurde. Die Erhebung der Steuer fällt in die Hoheit der Länder – was zur Folge hat, dass der Steuersatz nicht bundeseinheitlich ist, sondern je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % variiert. Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Kaufnebenkosten und muss in der individuellen Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden.
Inhaltsverzeichnis
- Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
- Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
- Private Immobilienkäufe
- Immobilienkäufe durch Unternehmen oder institutionelle Investoren
- Grunderwerbsteuer sparen, reduzieren oder umgehen? Ist das möglich?
- Steuern sparen durch Reduzierung des Kaufpreises
- Pläne der Bundesregierung: Reduzierte Grunderwerbsteuer für Erstkäufer
- Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Im notariellen Kaufvertrag wird neben dem Kaufpreis auch festgelegt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu bezahlen hat. (Am Rande: Theoretisch kann auch anderes vereinbart werden, da qua Gesetz zunächst der bisherige Eigentümer und der Käufer gemeinsam gegenüber dem Finanzamt Steuerschuldner sind. Dieser Fall kommt jedoch höchst selten vor).
Der Notar schickt den unterschriebenen Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, das daraufhin dem Käufer einen Grunderwerbssteuerbescheid zusendet. Ab Bekanntgabe dieses Steuerbescheids hat der Käufer nun einen Monat Zeit, die Steuer zu begleichen. Erst dann stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die wiederum elementare Voraussetzung für die Eigentumseintragung im Grundbuch ist.
Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, verweigert das Finanzamt die Ausstellung der Unbedenklichkeitserklärung. Prinzipiell kann sich das Finanzamt nun auch an den Verkäufer wenden und von ihm die Zahlung einfordern, da dieser ja im Außenverhältnis – also dem Finanzamt gegenüber – ebenfalls Schuldner ist. In der Praxis wird der Verkäufer dem Käufer gegebenenfalls noch eine Frist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer einräumen – ansonsten bleibt ihm keine andere Möglichkeit, als den Kaufvertrag rückabwickeln zu lassen.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Die Fälle, in denen keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, sind recht überschaubar. Grundsätzlich steuerfrei ist der Erwerb eines Grundstücks, dessen Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt. Ansonsten gelten unterschiedliche Ausnahmen, je nachdem, ob es sich um einen privaten Immobilienkauf oder um einen Kauf durch Unternehmen oder institutionelle Investoren handelt.
Private Immobilienkäufe
Immobilienverkäufe an Angehörige, die in gerader Linie miteinander verwandt sind, oder die unter Ehepartnern stattfinden, sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Zu ersteren zählen Verkäufe von Eltern an die Kinder (auch an adoptierte) oder von Großeltern an die Enkel, nicht aber die Verkäufe von Geschwistern untereinander.
Auch Schenkungen und Erbschaften unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer – sie können gleichwohl, je nach Wert der Immobilie, Erbschafts- oder Schenkungssteuer zur Folge haben.
Immobilienkäufe durch Unternehmen oder institutionelle Investoren
Personen- und Kapitalgesellschaften können sogenannte Share Deals nutzen, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Dabei kaufen sie nicht direkt die entsprechende Immobilie, sondern vielmehr Anteile an dem Unternehmen, das diese besitzt. Nach heftiger Kritik an diesem Steuerschlupfloch gilt seit Juli 2021 eine Verschärfung für die grunderwerbsteuerfreie Praxis: Unternehmen können nur noch 89,9 Prozent (zuvor 94,9 Prozent) der Firmenanteile kaufen und sie müssen diese Anteile mindestens zehn Jahre (zuvor fünf Jahre) halten. Vorausgegangen war unter anderem eine veröffentlichte Erhebung, wonach zwischen 2018 und 2021 mindestens 150.000 Wohnungen in Deutschland von Unternehmen gekauft wurden – ohne dass ein Euro Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.
Grunderwerbsteuer sparen, reduzieren oder umgehen? Ist das möglich?
Abgesehen von den soeben benannten Ausnahmen kann die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf grundsätzlich nicht umgegangen werden. Allerdings gibt es ein paar Möglichkeiten, die Höhe der fälligen Steuer etwas zu reduzieren.
Steuern sparen durch Reduzierung des Kaufpreises
• Die Grunderwerbsteuer wird fällig auf Grundstück und Immobilie und alles, was damit „untrennbar“ verbunden ist. Es empfiehlt sich also, im notariellen Kaufvertrag alle beweglichen Sachen – wie die Einbauküche, die Sauna oder das Gartenhäuschen – gesondert aufzuführen. So reduziert sich der eigentliche Immobilien-Kaufpreis, auf den dann auch weniger Steuern zu zahlen sind.
Tipp: Käufer sollten darauf achten, dass sie nicht zu viele bewegliche Extras herausrechnen. Erreicht deren Wert eine Grenze von 15 Prozent, gehen beim Finanzamt die Warnlampen an.
• Wer selbst bauen möchte, schließt am besten zwei separate Verträge ab: Einen für den Grundstückskauf, für den Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, und einen anderen für den eigentlichen Hausbau, der dann steuerbefreit ist. Diese Konstruktion ist allerdings an bestimmte zeitliche Fristen gebunden.
• Bis in die höchste Instanz der Finanzgerichtsbarkeit hat es die Frage geschafft, ob die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung gesondert ausgewiesen werden darf, um so den grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis zu minimieren. Die Richter des Bundesfinanzhofes haben eindeutig entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage untrennbar mit dem Immobilienbesitz verbunden ist und folglich der gesamte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Steuerfestsetzung anzusehen ist.
Pläne der Bundesregierung: Reduzierte Grunderwerbsteuer für Erstkäufer
Die Ampelkoalition hat angekündigt, eine gesetzliche Grundlage schaffen zu wollen, auf der die einzelnen Bundesländer Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer veranlassen könnten. Ziel ist es, den Immobilienkauf für Selbstnutzer, also in erster Linie für Erstkäufer, zu fördern und attraktiver zu gestalten. Nordrhein-Westfalen hat ein solches Programm bereits im Jahr 2022 getestet. Erstkäufer wurden durch eine Förderung der NRW-Bank mehr als 1,5 Prozentpunkte der Grunderwerbsteuer erlassen. Auch andere Bundesländer haben angekündigt, die Möglichkeiten solcher Freibeträge nutzen zu wollen. Eine finale gesetzgeberische Entscheidung steht noch aus.
Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Obwohl die beiden Steuerarten auf den ersten Blick recht ähnlich anmuten, handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Abgaben. Die Grunderwerbsteuer wird einmalig fällig, wenn Grund und Boden, in der Regel plus Immobilie, „erworben“ werden. Sie wird vom Bundesland erhoben, in dem die Immobilie steht und richtet sich in ihrer Höhe nach dem Kaufpreis.
Die Grundsteuer hingegen ist eine Steuer auf den (bereits existenten) Grundbesitz. Deshalb muss sie auch wiederkehrend vierteljährlich gezahlt werden – solange das Eigentum an Grund und Immobilie besteht. Sie fällt in den Verantwortungsbereich der jeweiligen Gemeinde.