Grunddienstbarkeit
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie spielen eventuelle Belastungen des Grundstücks eine wesentliche Rolle. Sie können wertmindernde Effekte haben – vor allem, wenn sie die Nutzbarkeit des Grundstücks beeinträchtigen. Neben der Baulast zählt die sogenannte Grunddienstbarkeit zu den dauerhaften Beschränkungen, die beachtet werden sollten.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Die Grunddienstbarkeit ist ein definiertes Nutzungsrecht an fremdem Eigentum, das im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 1018 fixiert und geregelt ist. Es besagt im Grundstücksrecht, dass der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eines anderen (zumeist benachbarten) Grundstücks in bestimmten Fällen konkrete Nutzungsrechte einräumen muss. Das Grundstück, an dem das Recht besteht, wird als „dienendes Grundstück“, das Grundstück, das das Recht erhält, als „herrschendes Grundstück“ bezeichnet. Für gewöhnlich wird die Grunddienstbarkeit in das Grundbuch des dienenden Grundstücks in Abteilung II eingetragen. Das Recht bleibt daher auch beim Verkauf des Grundstücks bestehen.
Wichtig: Einigen sich zwei Eigentümer darauf, dass einer von ihnen Teile des anderen Grundstücks mitbenutzen darf, und halten sie diese Übereinkunft lediglich in einer schriftlichen Vereinbarung (ohne Grundbucheintrag) fest, dann ist diese Grunddienstbarkeit nicht übertragbar und erlischt bei einem Weiterverkauf.
Welche Arten der Grunddienstbarkeit gibt es?
Die häufigste Form der Grunddienstbarkeit ist die Nutzungsdienstbarkeit, die einem Nachbarn Rechte gewährt, es gibt jedoch auch die Unterlassungsdienstbarkeit, die den Eigentümer verpflichtet, bestimmte Handlungen zu unterlassen.
Zur ersten Ausprägung gehören:
· Das Wegerecht
ist vor allem bei sogenannten Hinterliegergrundstücken üblich: Ein Eigentümer erhält das Recht, über ein anderes Grundstück zu gehen und zu fahren, um seinen Besitz erreichen zu können.
· Beim Leitungsbaurecht
darf das dienende Grundstück für die Verlegung von Leitungen für Strom, Wasser und Abwasser genutzt werden.
In die Kategorie der Unterlassungsdienstbarkeit fallen:
· Die Bebauungsbeschränkung
legt eine bestimmte Geschosshöhe und/oder konkrete Abstandsflächen fest, um die Sicht des Nachbarn nicht zu beeinträchtigen.
· Das Überbaurecht
verbietet es dem Eigentümer, Teile seines Hauses (oder auch das Dach des Gartenhauses) über die Grundstücksgrenze hinweg in das Nachbargrundstück ragen zu lassen.
Erfordert die Lage eines Grundstücks zwingend den Zugang über ein anderes Grundstück, greift das sogenannte Notwegerecht: Das bedeutet: Der Eigentümer des zuvorderst liegenden Grundstücks ist grundsätzlich verpflichtet, nicht nur dem Eigentümer, sondern auch seinen Besuchern, Mietern und ähnlichen, die Überquerung seines Grundstücks zu erlauben.
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Nutzungsrecht?
Mit Ausnahme des Notwegerechts räumt der Eigentümer des dienenden Grundstücks seinem Nachbarn die speziellen Nutzungsrechte ja freiwillig ein – er darf sich dafür finanziell entschädigen lassen: Entweder durch eine größere Einmalzahlung oder durch ein regelmäßiges Nutzungsentgelt. Der begünstigte Eigentümer ist umgekehrt zu einem schonenden und pfleglichen Umgang mit dem fremden Eigentum verpflichtet.
Kann eine Grunddienstbarkeit gelöscht werden?
Eine Löschung der Grunddienstbarkeit kann nur der Eigentümer des herrschenden Grundstücks initiieren, dem Eigentümer des dienenden Grundstücks sind die Hände gebunden. Eine befristete Grunddienstbarkeit erlischt hingegen automatisch mit ihrem Ablaufdatum. Auch bauliche Veränderungen, die beispielsweise eine Überquerung des dienenden Grundstücks überflüssig machen, führen automatisch zur Aufhebung der Grunddienstbarkeit.
Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauchrecht?
Die beiden Begriffe werden gelegentlich verwechselt, obwohl sie sich in ihrem Umfang und den Eigentumsverhältnissen deutlich unterscheiden.
Die Grunddienstbarkeit gesteht einem Grundstückseigentümer ein genau definiertes Nutzungsrecht an einer fremden Sache zu. Das Nießbrauchrecht, ebenfalls das Recht, eine Sache nutzen zu dürfen, die sich nicht im persönlichen Eigentum befindet, umfasst dagegen die vollen Nutzungsrechte an einem Grundstück. Die Grunddienstbarkeit ist zudem an die Eigentumstitel der Vertragspartner gebunden und wird daher bei einem Verkauf übertragen. Das Nießbrauchrecht kann hingegen einer beliebigen Person zugestanden werden und ist nicht übertragbar.