Grundbuch
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, wird unweigerlich mit dem Begriff „Grundbuch“ konfrontiert. Jedes Grundstück in Deutschland ist in diesem öffentlichen Register mit einem Grundbuchblatt erfasst, auf dem auch die Eigentums- und Rechtsverhältnisse vermerkt sind.
Inhaltsverzeichnis
Was ist das Grundbuch und wie ist es aufgebaut?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle rechtlichen Daten zu den Grundstücken einer Gemeinde auf sogenannten Grundbuchblättern zusammengefasst sind. Jedes Grundbuchblatt gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks, benennt die Rechte, die an dem Grundstück bestehen, beispielsweise ein Wegerecht, ebenso wie die Belastungen, die auf ihm ruhen. Aufgeführt sind außerdem die Form und Größe der Bebauung. Alle Grundstücke in Deutschland unterliegen dem Grundbuchzwang, sie müssen also über einen Eintrag verfügen.
Das Grundbuch gliedert sich in die sogenannte Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und in drei Abteilungen, die jeweils unterschiedliche Informationen enthalten. So lassen sich bestimmte, gesuchte Daten leichter auffinden.
• Die Aufschrift enthält die Nummer des Grundbuchblattes, Informationen zum zuständigen Amtsgericht beziehungsweise Grundbuchamt und den Grundbuchbezirk.
• Das Bestandsverzeichnis erfasst die genaue Lage des Grundstücks (mit Straße und Hausnummer), die Größe und Gemarkung, zugehörige Flurstücke, deren Größe und Bewirtschaftungsart.
• In Abteilung I werden Informationen über den Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) des Grundstücks festgehalten. Sind mehrere Personen eingetragen, wird auch das jeweilige Anteilsverhältnis angegeben. Zusätzlich finden sich Vermerke darüber, wann und wie der aktuelle Eigentümer in den Besitz des Grundstücks gelangt ist (Kauf, Erbschaft, Zwangsversteigerung usw.).
• Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Dazu zählen beispielsweise Dienstbarkeiten (Nutzungsrechte Anderer wie das Wegerecht), Erbbaurechte, Wohn- oder Nießbrauchrechte und Vorkaufsrechte. Auch die (kostenpflichtige) Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf wird hier eingetragen: Sie ist eine Art Reservierung der Immobilie im Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Grundstück nicht mehrere Male verkauft.
• Abteilung III umfasst Grundpfandrechte, wie die Grundschuld oder die Hypothek. Sie ist deshalb besonders für Gläubiger oder Kreditinstitute zur Absicherung von Ansprüchen interessant.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Obwohl das Grundbuch als öffentliches Verzeichnis geführt wird, erlaubt die deutsche Grundbuchordnung nur demjenigen die Einsicht, der ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Dieses wird allen im Grundbuch eingetragenen Eigentümern grundsätzlich zugestanden. Eigentümer können durch eine Vollmacht auch anderen Personen die Einsichtnahme erlauben. Darüber hinaus erhalten auch ohne Vollmacht Einsicht:
- die Inhaber von im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeiten,
- Notare, Gerichte und Makler,
- eventuelle Kreditgeber,
- Erben, die unsicher sind, ob sie die Erbschaft antreten oder ausschlagen möchten.
Einen sogenannten Grundbuchauszug, prinzipiell eine Abschrift des Grundbuchblatts, benötigen Verkäufer einer Immobilie zum Nachweis Ihrer tatsächlichen Eigentümerschaft. Käufer hingegen müssen dieses Dokument ihrer Bank vorlegen, um eine Finanzierungszusage zu erhalten. Das Kreditinstitut kann anhand des Grundbuchauszugs einfach überprüfen, ob Grundstück und Immobilie nicht bereits belastet sind – oder ob eine Wertminderung, beispielsweise durch ein vorhandenes Nießbrauchrecht, gegeben ist.
Welche Grundbuchkosten entstehen beim Immobilienkauf?
Zu den Grundbuchbuchkosten zählen beim Immobilienkauf stets die Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Weitere Kosten können im Einzelfall durch eine Grundschuldbestellung, -löschung oder -abtretung entstehen. Entsprechend lassen sich die Kostenpunkte in obligatorische und eventuelle unterteilen.
Obligatorische Grundbuchkosten beim Immobilienkauf
Beim Erwerb einer Immobilie fallen für den Käufer immer die Kosten für die Auflassungsvormerkung an. Mit dieser verbindlichen Reservierung wird der Anspruch auf Eigentumsübertragung abgesichert – und zwar so lange, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Gesetzgeber will mit dieser verpflichtenden Angabe verhindern, dass Verkäufer eine Immobilie doppelt veräußern oder gar vom Verkauf zurücktreten. Ebenfalls quasi zwangsläufig ist die Kostennote über die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die den Käufer fortan als rechtmäßigen Eigentümer ausweist.
Die Höhe der Kosten für Auflassungsvormerkung und Umschreibung berechnen sich grundsätzlich nach der Höhe des Kaufpreises. Als Faustformel gilt: Kosten für die Umschreibung = 0,5 Prozent des Kaufpreises. Kosten für die Auflassungsvormerkung = 50 Prozent der Umschreibungsgebühr.
Mögliche Grundbuchkosten: Löschung oder Eintragung einer Grundschuld
In aller Regel möchten Käufer eine unbelastete Immobilie erwerben. Für Verkäufer bedeutet dies, dass eine eventuell noch vorhandene Grundschuld gelöscht werden muss – natürlich vorausgesetzt das entsprechende Darlehen ist bereits getilgt. Die Kosten für das Löschen einer Grundschuld belaufen sich in der Regel auf 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld – wobei davon jeweils die Hälfte an den Notar, die andere Hälfte an das Grundbuchamt zu zahlen ist. Die Notarkosten können variieren, je nachdem, ob der Notar lediglich eine Unterschrift beglaubigen oder einen Löschungsantrag entwerfen muss. In Paragraf 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sind die genauen Kostensätze für Notar und Grundbuchamt aufgeführt und lassen sich nach dem tatsächlichen Arbeitsaufwand des Notars kalkulieren.
Lassen Käufer zur Absicherung Ihres Bankkredits hingegen eine Grundschuld eintragen, so fallen für diese Grundschuldbestellung ebenfalls Kosten an, die sich aus Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt zusammensetzten. Sowohl die Notarkosten als auch die Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich geregelt. Grundsätzlich bezahlen Käufer zweimal denselben Satz an zwei unterschiedlichen Stellen. Dessen Höhe ergibt sich aus den amtlichen Tabellen des GNotKG (Anlage 2 zu § 34 Abs. 3). So beträgt die Gebühr für eine Grundschuldeintragung in Höhe von 50.000 Euro 165 Euro, bei 100.000 Euro sind es 273 Euro, bei 150.000 Euro 354 Euro, bei 200.000 Euro 435 Euro und bei 250.000 Euro 535 Euro.