Gebrauchtes Haus kaufen
Der Kauf eines gebrauchten Hauses, also einer sogenannten Bestandsimmobilie, kann gegenüber dem eigenen Hausbau, mit einer Vielzahl an Vorteilen punkten: Sie können schnell einziehen, sparen sich den Stress und die Kostenexplosion auf der Baustelle. Sie schonen zudem Ressourcen und handeln nachhaltig. Andererseits erfüllt eine Bestandsimmobilie möglicherweise nicht alle Idealvorstellungen von Raumaufteilung und Größe. Baumängel können erst später auftreten und die Kosten für eine Modernisierung höher ausfallen als veranschlagt. Mit einer klugen und umsichtigen Herangehensweise ohne Zeitdruck lassen sich die Risiken beim Kauf eines gebrauchten Hauses jedoch nennenswert minimieren. Die folgende Checkliste hilft dabei.
Inhaltsverzeichnis
- Ausreichend Budget für den geplanten Hauskauf veranschlagen
- Die Lage der Immobilie realistisch beurteilen
- Den Zustand der Immobilie sachkundig ermitteln
- Die Kosten für Modernisierung und Sanierung richtig einschätzen
- Die Energiebilanz des gebrauchten Hauses prüfen
- Die Möglichkeiten für einen Um- oder Anbau checken
- Das Grundbuch sehr genau begutachten
- Den Kaufvertrag penibel prüfen (lassen)
Ausreichend Budget für den geplanten Hauskauf veranschlagen
Auch in Zeiten niedriger Zinsen und günstiger Kredite sollten Sie den Kauf eines gebrauchten Hauses finanziell gut durchplanen. Empfohlen wird grundsätzlich eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Ermitteln Sie realistisch, welche monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungsrate Sie stemmen können. Und: Vergleichen Sie sorgfältig die unterschiedlichen Immobilienfinanzierungsangebote.
Die Lage der Immobilie realistisch beurteilen
Die Lage der Immobilie ist nicht nur das wichtigste Kriterium beim Kauf einer Immobilie. Da sie maßgeblich über den Wert des Hauses entscheidet, bestimmt sie auch den späteren Wiederverkaufswert. Erkunden Sie Ihr zukünftiges Wohnumfeld ausgiebig. Achten Sie auf Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr – aber auch auf Lärm durch Verkehr oder Gewerbebetriebe in der Nähe.
Nehmen Sie zudem den örtlichen Bebauungsplan (Rathaus) in Augenschein: Sind in der nahen Zukunft Neubauten, Gewerbebetriebe, Schulen oder sonstiges in Ihrer Nachbarschaft geplant?
Den Zustand der Immobilie sachkundig ermitteln
Auch wenn die Immobilie auf den ersten Blick hübsch und gemütlich aussieht – viele Mängel können Sie als Laie überhaupt nicht erkennen. Investieren Sie sicherheitshalber Geld in einen qualifizierten Immobilienmakler oder einen Sachverständigen. Diese Ausgabe lohnt sich immer. Die Alternative sind böse Überraschungen nach dem Kauf, wenn sich das günstig erworbene Schnäppchen als Schrottimmobilie entpuppt.
Nehmen Sie zur Besichtigung des Hauses eine Checkliste mit und notieren Sie Ihre Beobachtungen, respektive die Antworten des Verkäufers.
- Wie alt sind die Wasser- und Abwasserleitungen? Wie alt die Elektroleitungen?
- Gab es in der Vergangenheit einen Wasserschaden?
- Gibt es Anzeichen von Schwamm im Mauerwerk? Schimmel?
- Ist der Keller trocken?
- Ist das Dach dicht?
- Ist die Bausubstanz intakt? Risse? Mauerspalten?
- Wie alt sind Fenster und Türen?
- Wie alt ist die Heizung, besonders der Heizkessel?
- Wie gut ist die Wärmedämmung?
- Wann wurden die letzten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt? Welche?
- Gibt es auf dem Grundstück Altlasten? Welche?
Die Kosten für Modernisierung und Sanierung richtig einschätzen
Bei der Besichtigung in Begleitung eines Sachverständigen wird Ihnen dieser schnell sagen können, wo unbedingt nachgebessert werden muss und welche Kosten dafür in etwa zu veranschlagen sind. Besprechen Sie mit dem Fachmann, welche Mängel unverzüglich beseitigt werden müssen und welche Maßnahmen eventuell noch Zeit haben. Lassen Sie sich Kostenvoranschläge erstellen und prüfen Sie kritisch, ob der Aufwand noch in Ihrem finanziellen Rahmen liegt. Der günstigere Anschaffungspreis für ein gebrauchtes Haus sollte niemals darüber hinwegtäuschen, dass eine Bestandsimmobilie oft erhebliche Folgekosten nach sich ziehen kann. Und vergessen Sie nicht die Kosten für Renovierungen im Innenbereich: Neue Fliesen und Armaturen im Bad, ein neuer Bodenbelag, Wand und Deckenanstriche – in der Summe kommt da einiges zusammen.
Die Energiebilanz des gebrauchten Hauses prüfen
Der Verkäufer muss Ihnen bereits bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis der Bestandsimmobilie vorlegen. Prüfen Sie anhand der Ampelfarben Grün, Gelb, Rot, wie die Energiebilanz des Hauses aussieht. Bei Gelb und besonders bei Rot gibt es Verbesserungspotential, möglicherweise müssen Heizung und Wärmedämmung modernisiert werden. Lassen Sie sich die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre zeigen, um sich ein genaues Bild von den Betriebskosten des Hauses zu machen.
Die Möglichkeiten für einen Um- oder Anbau checken
Wenn Ihnen das Haus grundsätzlich gefällt, aber beispielsweise der Platz nicht ausreicht und Sie deshalb einen Anbau in Erwägung ziehen – oder den Ausbau des Dachbodens – machen Sie sich vorher schlau, ob das erlaubt ist. Dürfen Sie Wände entfernen? Im Garten eine Laube errichten? Und wenn ja, wie groß darf sie sein? Für jedes Baugebiet gelten zum Teil durchaus unterschiedliche Regeln. Machen Sie einen Termin beim zuständigen Bauamt und lassen Sie sich über die örtlichen Besonderheiten und/oder Auflagen informieren.
Das Grundbuch sehr genau begutachten
Beantragen Sie beim Grundbuchamt eine Einsicht in das Grundbuch. Der Verkäufer muss Ihnen dafür eine Vollmacht ausstellen, mit der Sie Ihr „berechtigtes Interesse“ nachweisen können. Dort erfahren Sie nicht nur, wer Eigentümer von Grundstück und Immobilie ist, sondern auch, ob auf der Immobilie noch Grundschulden lasten. Oder ob das Grundstück Beschränkungen unterliegt. Und: Prüfen Sie, ob alle Anbauten dort aufgelistet sind und daher eine Genehmigung haben. Ansonsten können Sie als späterer Eigentümer dafür haftbar gemacht werden.
Den Kaufvertrag penibel prüfen (lassen)
Wenn Sie sich für den Kauf eines gebrauchten Hauses entschieden haben, prüfen Sie den Kaufvertrag am besten mehrmals. Oder besser: Lassen Sie ihn von einem Rechtsanwalt oder qualifizierten Immobilienmakler prüfen. Jede noch so kleine mündliche Vereinbarung sollte im Text schriftlich fixiert sein. So schützen Sie sich vor späteren, zumeist unerfreulichen Auseinandersetzungen oder gar Gerichtsterminen. Sobald der Kaufvertrag vom Notar beurkundet wurde, gibt es keine Möglichkeit mehr, ihn zu ändern.