Einheitswert einer Immobilie
Der Einheitswert (EW) von Häusern und Grundstücken ist eine Kennziffer, die den Finanzämtern als Berechnungsgrundlage für die Höhe der Grundsteuer dient. Dazu multiplizieren die Behörden den Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl und schlagen auf das Ergebnis anschließend den kommunalen Hebesatz auf. Der Einheitswert wird nicht nur für private Immobilien herangezogen, sondern fungiert auch als Basis bei gewerblichem sowie land- und forstwirtschaftlichem Besitz.
Der Einheitswert ist nicht identisch mit dem Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks, da die Zahlen veraltet sind. Ab 2025 gelten daher neue Regelungen.
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Einheitswert in der Kritik
Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes ist heftig umstritten – und das völlig zurecht. Der Einheitswert einer Immobilie basiert auf den Werten des Jahres 1964 (alte Bundesländer) oder 1935 (neue Bundesländer). Aufgrund des hohen bürokratischen Aufwands wurden die Zahlen seither nicht mehr aktualisiert.
Die Verwendung dieser alten Daten hat im Laufe der Jahre zu teilweise skurrilen Ungerechtigkeiten geführt, da sich der dynamische Marktwert einer Immobilie oftmals rasant vom stets konstanten Einheitswert entfernt hat. So kann aktuell der Einheitswert einer begehrten Eigentumswohnung in der Münchener City kleiner ausfallen als der einer vergleichbaren Wohnung in einem Duisburger Problembezirk.
Aus diesem Grund hat das Bundesverfassungsgericht 2018 geurteilt, das die angewandte Bemessungsgrundlage verfassungswidrig ist. Die Bundesregierung hat sich daher Ende 2019 auf eine grundlegende Reform der Grundsteuer geeinigt, die zum 1. Januar 2025 in Kraft treten soll. Bis dahin gelten die alten Bestimmungen.
Änderungen ab 2025 in Länderkompetenz
Der Bundesrat hat im November 2019 zwar beschlossen, dass die Grundsteuer bis 2025 wertabhängig neu zu berechnen ist, die einzelnen Bundesländer können jedoch individuell entscheiden, ob sie der vorgeschlagenen Berechnungsmethode des Bundesfinanzministeriums folgen, oder eigene Gesetze zur Grundsteuerreform entwickeln. Die lange Übergangszeit ist nötig, weil auf jeden Fall alle Grundstücke und Immobilien in Deutschland neu bewertet werden müssen. Dieser Umstand wird aller Voraussicht nach für viele Grundstückseigentümer zu einer kräftigen Erhöhung der fälligen Grundsteuer führen.
Wie wird der Einheitswert vom Finanzamt ab 2025 berechnet? Für Immobilien soll weiterhin das Ertragswertverfahren genutzt werden, um den Einheitswert zu berechnen. Allerdings erfolgt die Bewertung künftig nur noch nach 5 anstatt wie bisher 20 Parametern:
- Art der Immobilie
- Baujahr
- Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- Statistische Nettokaltmiete
Alle 6 Jahre soll der Einheitswert einer Immobilie laut Bewertungsgesetz (§ 21 BewG) neu erhoben werden, um auf Markthöhe zu bleiben. Die Berechnung sollen Mitarbeiter der Finanzbehörden durchführen. In der Feststellungserklärung zum 1. Januar 2022 mussten Immobilieneigentümer zudem Angaben zur Lage des Grundstücks und zur Wohnfläche machen.