Eigentümergemeinschaft und Eigentumsarten
Unter einer Eigentümergemeinschaft wird rechtlich „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ verstanden. Jeder, der in einer Wohneigentumsanlage eine Wohnung erwirbt, wird somit automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
Mit dem Kauf wird zeitgleich das sogenannte Sondereigentum (Wohnungs-oder Teileigentum) und Gemeinschaftseigentum erworben. Zum Sondereigentum gehören die in sich abgeschlossene Wohnung plus die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wie Keller oder Garage. Alle Rechte, Pflichten und Kosten, die mit diesem Sondereigentum verbunden sind, trägt einzig und allein der Eigentümer.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen dagegen alle Gebäudeteile, die gemeinschaftlich genutzt werden. Für dieses gemeinschaftliche Eigentum ist die Eigentümergemeinschaft, also die Gesamtheit aller Eigentümer, verantwortlich. Die Eigentümergemeinschaft beruft einen Hausverwalter, der regelmäßig zu Eigentümerversammlungen einlädt, bei denen alle anstehenden Themen und Probleme besprochen und Beschlüsse gefasst werden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.
Als Basis für alle Regelungen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung fungiert das Wohnungseigentumsgesetz WEG.
Inhaltsverzeichnis
Was sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum?
Sondereigentum und Teileigentum
Als Sondereigentum wird das Eigentum an der in sich geschlossenen Wohnung bezeichnet. Dazu kommt das Alleineigentum an allen zur Wohnung gehörenden, aber nicht für Wohnzwecke vorgesehenen Räume wie Garage und Keller. Diese Flächen zusammengenommen – also das Sondereigentum plus das Alleineigentum – ergeben das Teileigentum eines jeden Eigentümers an der Gesamtimmobilie.
Jeder Eigentümer kann sein Sondereigentum nach eigenem Ermessen verändern, entfernen oder ergänzen: Zum Sondereigentum gehören unter anderem:
- Boden- und Wandbeläge (Parkett, Laminat, Fliesen und Tapeten)
- Sanitäranlagen inklusive aller Armaturen
- Einbauküchen
- alle Innentüren
- alle nicht tragenden Wände
- Heizkörper
- alle Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung
Gemeinschaftseigentum
Als Gemeinschaftseigentum werden hingegen die Bereiche der Immobilie bezeichnet, die für alle Eigentümer zugänglich sind und von allen Miteigentümern genutzt werden können. Damit ist beispielsweise das Treppenhaus ebenso gemeint wie die Fassade des Wohngebäudes. Auch die Außentüren gehören zum Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht eigenmächtig getauscht werden. Außerdem fallen in diese Kategorie:
- alle tragenden Wände, auch innerhalb der Wohnung
- Fenster und Fenstertüren
- die Decken
- die Außenbrüstungen der Balkone
- Dach und Fundament
- das Grundstück samt Bepflanzung
Haben Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht für einen Teil des Gemeinschaftseigentums, so wird dieses Sondernutzungsrecht genannt. Ein solches Recht kann beispielsweise für Terrassen, Gärten oder Stellplätze bestehen.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, welche Gebäudeteile einer Immobilie der alleinigen beziehungsweise gemeinschaftlichen Nutzung unterliegen. Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist somit für jeden Miteigentümer rechtlich bindend. Bestandteile der Teilungserklärung sind außerdem der Aufteilungsplan sowie die Gemeinschafts- und Hausordnung.
Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung
Jede Eigentümergemeinschaft muss eine Hausverwaltung bestimmen. Das ist im Wohnungseigentumsgesetz zwingend vorgeschrieben. Die einzelnen Eigentümer könnten nach Ansicht des Gesetzgebers die anfallenden laufenden Geschäfte im Normalfall nicht ordnungsgemäß zur Zufriedenheit aller bewältigen. Der Verwalter kümmert sich um den Hausmeisterservice, ist für die Instandsetzung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile verantwortlich, er erstellt die Nebenkostenabrechnung und fungiert als Ansprechpartner bei Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.