Denkmalschutz-AfA
Der Erhalt und die Pflege von Denkmalschutz-Immobilien liegen im allgemeinen, öffentlichen Interesse. Deshalb gewährt der Staat als Wahrer dieses Interesses, Investoren und Eigennutzern großzügige Steuervorteile, wenn sie – quasi stellvertretend für ihn – diese Aufgabe übernehmen. Die Denkmalschutz-AfA ist das Herzstück dieser wohlwollenden Unterstützung.
Inhaltsverzeichnis
Was genau ist die Denkmalschutz-AfA und wie funktioniert sie?
Die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) gilt für Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an einem Baudenkmal.
· Kapitalanleger, die das Gebäude anschließend vermieten, dürfen die anfallenden Kosten vollständig über einen Zeitraum von zwölf Jahren von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen. In den ersten acht Jahren ist eine Abschreibung von neun Prozent gestattet, in den folgenden vier Jahren sind jeweils sieben Prozent erlaubt. Im Saldo können also 100 Prozent der Kosten steuermindernd geltend gemacht werden.
· Die Denkmalschutz-AfA gilt mit kleinen Abstrichen im Übrigen auch für Eigennutzer: Sie können neun Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren abschreiben, im Ergebnis ergo 90 Prozent der entstandenen Kosten.
Kapitalanleger profitieren „doppelt“
Kapitalanleger, die ein Baudenkmal erwerben, um es anschließend saniert zu vermieten, profitieren – jenseits der attraktiven Denkmalschutz-AfA – zusätzlich von der „normalen“, linearen Abschreibung. Das meint: Sie können den reinen Kaufpreis, also nach Abzug des Grundstückswertes, jährlich mit einem Satz von 2,0 oder 2,5 Prozent abschreiben – abhängig vom Alter der Immobilie: Für Altbauten zu Wohnzwecken, die vor 1924 errichtet wurden, gelten die 2,5 Prozent über 40 Jahre. Für Wohngebäude, die 1925 oder später gebaut wurden, greifen die 2 Prozent über dann 50 Jahre.
Welche Bedingungen müssen für die Denkmalschutz-AfA erfüllt sein?
Für die Denkmalschutz-AfA gelten einige elementare Vorgaben. Zu den essenziellen gehört natürlich, dass die Immobilie überhaupt als Baudenkmal anerkannt und in die Denkmalliste der unteren Denkmalbehörde eingetragen ist. Der Denkmalschutz liegt in Deutschland in der Verantwortung der Länder. Dies hat zur Folge, dass die einzelnen Denkmalschutzgesetze sich in einigen Kriterien unterscheiden. Wird einem Gebäude jedoch einmal der Status „schützenswert“ zuerkannt, so ist diese Einschätzung verbindlich.
Um die Denkmalschutz-AfA in Anspruch nehmen zu können, müssen zudem die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
· Der Kauf muss abgeschlossen sein.
· Die geplanten Sanierungsmaßnahmen müssen der Denkmalbehörde im Detail mitgeteilt worden sein.
· Die Denkmalbehörde hat die einzelnen Sanierungsmaßnahmen genehmigt und diese Genehmigung liegt vor.
Ganz wichtig: Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist die rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit. Das Finanzamt erkennt die Abschreibungsbeträge nicht an, wenn dieses Dokument in der Steuererklärung fehlt. Es ist zudem für den Fiskus nur dann bindend, wenn kein Hinweis enthalten ist, dass die Finanzbehörde die steuerrechtliche Behandlung des Objekts selbst prüfen muss. Eine dann mögliche Einzelprüfung der Investitionen kann im Einzelfall durchaus negativ ausfallen.
Gut zu wissen: Auch eine Umnutzung einer denkmalgeschützten Immobilie ist steuerlich förderfähig. Dies ist häufig der Fall, wenn beispielsweise landwirtschaftliche Gebäude oder ehemalige Fabriken für die Schaffung von Wohnraum genutzt werden sollen. Dreh- und Angelpunkt bei derartigen Vorhaben ist die Denkmalschutzbehörde: Sie muss bescheinigen, dass die Baumaßnahmen für den Erhalt oder die sinnvolle Nutzung des Baudenkmals notwendig und unter Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Gesichtspunkte vertretbar sind.
Abschreibung im Denkmalschutz: Welche Maßnahmen sind nicht förderfähig
Die Denkmalschutzbehörde hat ein strenges Auge darauf, dass bei der Sanierung und Modernisierung die für Baudenkmäler geltenden Auflagen penibel eingehalten werden. Insbesondere sollten Eigentümer darauf achten, dass
· mit den geplanten Investitionen die historische Substanz und die individuellen Eigenschaften des Baudenkmals erhalten werden,
· die Maßnahmen für den Erhalt der Immobilie notwendig und daher begründbar sind,
· bei einer Neugestaltung der Gebäudenutzung die denkmalschutzrechtlichen Eigenschaften der Immobilie nicht grundsätzlich verändert werden.
Die großzügige Denkmalschutz-AfA stößt immer dann an ihre Grenzen, wenn Investitionen ins Auge gefasst werden, die nicht unmittelbar mit dem Charakter des Baudenkmals verknüpft sind. Während beispielsweise die Erneuerung von Fenstern und Türen, die Modernisierung der Sanitäranlagen oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage nach entsprechender Genehmigung über die Denkmalschutz-Abschreibung „gedeckt“ sind, sieht das bei der Neugestaltung des Außenbereichs, bei der Anlage eines Gartens oder dem Bau einer Garage schon ganz anders aus: Diese Investitionen sind in aller Regel nicht förderfähig.
Gut zu wissen: Es kommt gelegentlich vor, dass ein Gebäude nicht komplett als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz steht. Typisch ist der Fall, dass in einer Straße sogenannter Ensembleschutz für architektonisch verwandte und räumlich zusammenhängende Gebäude verfügt wurde. Das meint: Der Titel „schützenswert“ umfasst lediglich die Fassaden und Dächer dieser Häuser. Steht also nicht die gesamte Immobilie unter Denkmalschutz, so können Eigentümer alle Maßnahmen, die die Fassade und das Dach betreffen, steuerlich geltend machen, nicht jedoch die Badsanierung oder den Heizungstausch.
Wichtig: Die Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung für Sanierungsmaßnahmen lassen sich die Denkmalbehörden der einzelnen Länder mit unterschiedlich hohen Gebühren vergüten. Relativ einheitlich ist gleichwohl der Umstand, dass diese einmal erteilte Genehmigung nur vier Jahre gültig ist. Schaffen Eigentümer es nicht, innerhalb dieses Zeitraums mit den Sanierungsmaßnahmen zu beginnen, erlischt die Erlaubnis ohne weitere Benachrichtigung. Danach ausgeführte Arbeiten können nicht mehr abgeschrieben werden.
Ist die Denkmalschutz-AfA übertragbar?
Nein, die Denkmalschutz-AfA kann in keinem Fall übertragen werden. Wenn ein Baudenkmal saniert und wenige Jahre später verkauft wird, kann der Käufer die AfA nicht übernehmen. Diese Tatsache ist insofern nur logisch und konsequent, weil mit der speziellen Denkmalschutz-AfA ja die Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie gefördert und unterstützt werden soll – sie dient hingegen nicht zur „Subventionierung“ des Kaufs. Der Käufer kann in diesem Fall lediglich die lineare Abschreibung für Altbauten geltend machen.