Baugenehmigung
Eine Baugenehmigung ist die Erlaubnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass ein Bauvorhaben, so wie beantragt, gebaut werden darf. Die Genehmigung legt dabei fest, dass dem beantragten Bauvorhaben weder Bedenken in Bezug auf öffentliches Recht entgegenstehen noch im Hinblick auf Bauplanung und Bauordnungsrecht.
Die Baugenehmigung wird durch die Baubehörde grundsätzlich schriftlich erteilt. Sie ist an Auflagen gebunden und auf drei Jahre befristet. Da private Bauvorhaben immer Ländersache sind, fallen sie unter die durchaus unterschiedlichen Landesbauordnungen. Die einzelnen Auflagen der Baugenehmigung können daher je nach Bundesland variieren.
Inhaltsverzeichnis
Für welche Bauvorhaben wird eine Baugenehmigung benötigt?
Grundsätzlich ist für jede Errichtung, für jeden Um- oder Anbau sowie für Nutzungsänderungen eine Baugenehmigung nötig. Da die Hoheit jedoch bei den Ländern liegt, gibt es keine einheitliche Regelung, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind. Einige Bundesländer verlangen nicht nur für vollständige Neubauten, sondern auch für kleinere Anbauten oder Carports eine Baugenehmigung. In anderen sind kleinere bauliche Maßnahmen dagegen genehmigungsfrei. Es empfiehlt sich daher unbedingt, entweder die entsprechende Landesbauordnung sehr sorgfältig zu studieren oder besser direkt beim zuständigen Bauamt nachzufragen.
Wer stellt eine Baugenehmigung aus?
In Deutschland wird die Baugenehmigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Bundeslandes beziehungsweise der Gemeinde ausgestellt. Private Bauherren können zusammen mit einem Bauunternehmer, Ingenieur oder Architekten bei dieser Behörde, umgangssprachlich oft Bauamt genannt, einen Bauantrag stellen. Das Bauamt prüft den Antrag auf Vollständigkeit und planungsrechtliche Zulässigkeit sowie auf Kompatibilität mit dem Bauordnungsrecht und öffentlich-rechtlichen Vorgaben und stellt anschließend die Baugenehmigung aus. Die Bearbeitungszeit kann je nach Vorhaben wenige Wochen bis zu mehreren Monaten in Anspruch nehmen.
In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage zu stellen. Mit einer solchen Vorab-Anfrage lässt sich relativ schnell klären, ob ein geplantes Bauvorhaben in der beabsichtigten Form überhaupt genehmigungsfähig ist.
Welche Unterlagen sind für den Bauantrag erforderlich?
Um eine Baugenehmigung für ein beabsichtigtes Vorhaben zu bekommen, muss bei der zuständigen Baubehörde ein offizieller Bauantrag eingereicht werden. Die amtlichen Formulare unterscheiden sich je nach Bundesland, sie sind jedoch relativ einheitlich, um eine Reihe von Unterlagen zu ergänzen:
- Lageplan/Flurkarte,
- Bauplan, respektive Bauzeichnung,
- Baubeschreibung,
- Berechnung des umbauten Raums,
- Berechnung der Grund- und Geschossfläche,
- Nachweise über Statik, Schallschutz und Dämmung,
- Angaben zur Wasserversorgung und Grundstücksentwässerung.
Welche Kosten entstehen beim Antrag auf Baugenehmigung?
Die Kosten für das Beantragen einer Baugenehmigung können je nach Bundesland variieren, richten sich aber zumeist nach den Gesamtkosten des Bauvorhabens. Als Faustregel sind 0,5 bis ein Prozent der Bausumme zu veranschlagen. Der Saldo ergibt sich aus den Kosten für den Architekten und den Gebühren für die Baugenehmigung. Bei kleineren Bauvorhaben fällt in der Regel eine Mindestgebühr von 200 Euro an.
Welche Folgen hat das Bauen ohne Baugenehmigung?
Wer sich nicht an die Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung hält, riskiert Bußgelder bis zu einer Höhe von 50.000 Euro. Im ungünstigsten Fall können die Behörden den Abriss des unrechtmäßig erbauten Gebäudes verlangen. Das Baurecht kennt keine Verjährung. Das bedeutet: Es gibt keinen Bestandsschutz für Bauwerke, die ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wurden.
Unter bestimmten Bedingungen ist es hingegen möglich, eine nachträgliche Baugenehmigung zu beantragen. Dazu ist es zwingend erforderlich, nachzuweisen, dass das Vorhaben zum Zeitpunkt seiner Errichtung genehmigungsfähig war und die Genehmigung nicht absichtlich nicht beantragt wurde.