Baufinanzierung
Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, verfügt nur in den seltensten Fällen über ausreichend finanzielle Rücklagen, um die erforderlichen Geldbeträge vollständig aus eigenen Mitteln bestreiten zu können. In aller Regel lässt sich das Vorhaben nur mit einem Bau- oder Immobilienkredit realisieren. Unter den Begriff Baufinanzierung fallen alle Darlehen, die von Kreditinstituten, Bausparkassen oder Versicherungen für die Verwirklichung des Traums vom Eigenheim zur Verfügung gestellt werden.
Jede Baufinanzierung sollte sehr sorgfältig durchkalkuliert und erst nach einem ausführlichen Vergleich der verschiedenen Angebote abgeschlossen werden. Sie schreibt über einen langen Zeitraum finanzielle Verpflichtungen fest und nimmt damit direkt Einfluss auf das alltägliche Leben. Wichtige Checkpunkte sind die folgenden:
Inhaltsverzeichnis
- Immobilienfinanzierung am vorhandenen Budget bemessen
- Immobilienfinanzierung auf die Lebensplanung ausrichten
- Eigenkapital sichert Zinsvorteile
- Günstige Zinsen lange festschreiben
- Schuldenfreiheit im Blick behalten
- Planungssicherheit durch Volltilgerdarlehen und Bausparvertrag
- Auf Sondertilgungsmöglichkeiten achten
- Tilgungssatzwechsel garantiert Flexibilität
- Fördermöglichkeiten bei der Baufinanzierung
Immobilienfinanzierung am vorhandenen Budget bemessen
Um herauszufinden, wie viel Geld im Monat für eine Darlehensrate zur Verfügung steht, ist ein ehrlicher Kassensturz hilfreich. Der Saldo aus Einnahmen und Ausgaben gibt Aufschluss. Generell gilt: Die Darlehensrate sollte 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten. Eine größere Reserve für Unwägbarkeiten sollte zusätzlich vorhanden sein.
Immobilienfinanzierung auf die Lebensplanung ausrichten
Wann soll Schuldenfreiheit erreicht sein? Mit welchen höheren Einkünften, beispielsweise durch beruflichen Aufstieg, kann kalkuliert werden? Welche Einbußen sind zu erwarten? Beispielsweise durch geplanten Nachwuchs und den vorübergehenden Ausfall eines Einkommens? Ist eine Erbschaft zu erwarten? Oder fallen zusätzliche Kosten für die Pflege der Eltern an?
Eigenkapital sichert Zinsvorteile
Je größer die Eigenkapitalsumme ist, die in eine Baufinanzierung eingebracht werden kann, desto bessere Konditionen gewähren Banken und Kreditinstitute.
Günstige Zinsen lange festschreiben
In Niedrigzinsphase empfiehlt es sich, die Zinsen für einen langen Zeitraum festzuschreiben – für 10 Jahre, 15 Jahre oder darüber hinaus. Zwar sind Darlehen mit langer Sollzinsbindung etwas teurer, dafür bringen sie jedoch einige Pluspunkte mit:
- Während der gesamten Bindungsfrist ist die Rate gleich hoch, sodass eine verlässliche Planung möglich ist.
- Läuft die Sollzinsbindung nach 15 Jahren oder mehr aus, ist bereits ein großer Teil des Darlehens zurückgezahlt. Eventuell höhere Zinsen wirken sich dann nur noch auf die Restschuld aus.
Schuldenfreiheit im Blick behalten
Wer von Beginn an hoch tilgt, ist schneller schuldenfrei. Eine Tilgung von drei Prozent (oder höher) darf als empfehlenswert betrachtet werden. In Niedrigzinsphasen ist eine hohe Tilgung ganz besonders ratsam: Denn bei niedrigen Zinsen sinkt der Zinsanteil an der Kreditrate entsprechend langsam und daher steigt auch der Tilgungsanteil nur langsam.
Planungssicherheit durch Volltilgerdarlehen und Bausparvertrag
Wer am Ende der vereinbarten Zinsbindung gänzlich schuldenfrei sein möchte, kann ein Volltilgerdarlehen wählen. In diesem sind die Raten so kalkuliert, dass der Kredit zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Ein rechtzeitig abgeschlossener Bausparvertrag sichert günstige Zinsen für die Zukunft.
Auf Sondertilgungsmöglichkeiten achten
Mit außerplanmäßigen Tilgungen kann die Restschuld rasch verringert werden. Die meisten Kreditinstitute erlauben inzwischen einmal jährlich eine kostenlose Sondertilgung bis maximal fünf Prozent der Kreditsumme. Wer in Zukunft eine Erbschaft erwartet oder mit sonstigen außergewöhnlich hohen Einmal-Einkünften rechnen kann, sollte die Sondertilgungsmöglichkeit jedoch explizit im Darlehensvertrag fixieren lassen.
Tilgungssatzwechsel garantiert Flexibilität
Oft kann es sinnvoll sein, bei der Baufinanzierung einen Tilgungssatzwechsel vertraglich zu vereinbaren. Er erlaubt es, die Darlehensrate den individuellen Lebenssituationen anzupassen: Also beispielsweise die Rate zu erhöhen, wenn das Einkommen steigt, oder sie abzusenken, wenn ein Partner wegen Kinderbetreuung beruflich pausiert. Einige Kreditinstitute gestatten einen solchen Tilgungssatzwechsel zweimal innerhalb der Laufzeit des Kredits.
Fördermöglichkeiten bei der Baufinanzierung
Bauherren und Immobilienkäufer können günstige KfW-Darlehen und Fördermittel des Staates (Wohn-Riester) in Anspruch nehmen, um ihr Vorhaben zu realisieren. Je nach Immobilie und/oder erforderlichen Modernisierungen und Sanierungen gewährt die KfW-Bank auch Zuschüsse. Städte und Gemeinden haben zudem spezielle Programme aufgelegt, die insbesondere Familien und weniger einkommensstarken Haushalten den Weg in die eigenen vier Wänden ebnen sollen.