Bauerwartungsland
Die Suche nach einem passenden Baugrundstück gestaltet sich immer schwieriger. In einigen Regionen ist der Grundstücksmarkt regelrecht leergefegt. Dies unter anderem auch, weil Städte und Gemeinden angehalten sind, den Flächenverbrauch zu reduzieren und daher weniger Bauland ausweisen. Immer häufiger wird daher auch Bauerwartungsland angeboten. Der verheißungsvolle Name ist ein wenig trügerisch. Tatsächlich handelt es sich bei diesen Flächen um noch unerschlossenes Land, für das der Flächennutzungsplan jedoch die Zulassung erteilt hat, es in Bauland umwandeln zu dürfen. Im hübschen Paragraphendeutsch der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) liest sich die konkrete Definition so: „Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen“.
Inhaltsverzeichnis
Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland
Im Gegensatz zum Bauland darf Bauerwartungsland nicht bebaut werden, sobald es erworben wurde. Die Flächen sind noch nicht an das örtliche Versorgungsnetz für Strom, Wasser, Abwasser, Telefon, Internet und Kabelfernsehen angeschlossen – und es gibt kein Baurecht. Beide Aspekte zusammen führen dazu, dass die Preise für Bauerwartungsland 30 bis 60 Prozent unter den Kosten von baureifen Flächen liegen.
Aber: Grundsätzlich wird für den Grund und Boden zwar eine Bebauung erwartet, aber wann diese geschehen kann, bestimmt allein die Gemeinde. Das kann in ein oder zwei Jahren sein, ebenso kann es aber Jahre oder gar Jahrzehnte dauern, bis die Gemeinde für die Flächen einen Bebauungsplan aufstellt. Der Kauf von Bauerwartungsland ist daher immer ein Spekulationskauf. Und: Im Falle einer tatsächlichen Erschließung muss der Käufer einen Teil der Erschließungskosten übernehmen.
Grundsteuer wird auch auf Bauerwartungsland fällig
Obwohl nicht sicher ist, ob und wann das Land jemals zu echtem Bauland wird, fällt neben der Grunderwerbsteuer auch die jährlich zu entrichtende Grundsteuer an. Und zwar nicht nach dem Hebesatz A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, sondern nach dem teureren Hebesatz B für Grundstücke.
Finanzielle Aspekte beim Kauf von Bauerwartungsland
Für gewöhnlich muss der Kauf von Bauerwartungsland aus Eigenmitteln finanziert werden. Kreditinstitute vergeben im Regelfall keine Kredite für die Finanzierung von Bauerwartungsland, da die Risiken, dass keine Baugenehmigung erteilt wird, nicht unerheblich sind. Zudem kann sich das Verfahren zur Umwidmung in tatsächliches Bauland über mehrere Jahre hinziehen, was die Fixierung eines Darlehens mit verbindlichen Fristen kaum möglich macht.