Abschreibung Immobilie
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kalkuliert bei einer sorgfältigen Berechnung der Rendite auch die Abschreibung mit ein. Wird die Immobilie vermietet, so können Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht, also abgesetzt oder abgeschrieben, werden. Der Abschreibung zugrunde liegt die – auch vom Gesetzgeber geteilte – Annahme, dass jedes Gebäude im Laufe der Zeit, bedingt durch die natürliche Abnutzung, an Wert verliert. Deshalb dürfen Vermieter die Kosten für Anschaffung und Herstellung über mehrere Jahre verteilt in ihrer Steuererklärung steuermindernd absetzen. Für selbstgenutzte Immobilien gilt diese Regelung des § 7 des Einkommensteuergesetzes nicht.
Je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Arten der „Abschreibung beziehungsweise Absetzung für Abnutzung“ (AfA):
- AfA für Neubauten
Die Neubau-Kosten dürfen linear mit einem Satz von zwei Prozent 50 Jahre lang abgeschrieben werden.
- AfA für Altbauten
Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt die Richtlinie: Zweieinhalb Prozent Abschreibung über 40 Jahre. Immobilien, die nach 1925 gebaut wurden, können mit zwei Prozent AfA über 50 Jahre berücksichtigt werden.
- AfA für Denkmalschutzimmobilien
Neben der normalen AfA für Altbauten, können bei Denkmalschutzimmobilien zusätzlich die Modernisierungskosten über einen Zeitraum von acht Jahren mit neun Prozent, und im Anschluss vier weitere Jahre mit sieben Prozent abgeschrieben werden.
Eine weitere Ausnahme gilt in diesem Fall: Auch Eigentümer, die eine Denkmalschutzimmobilie selbst nutzen, dürfen zehn Jahre lang, neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben.
- Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum
Zusätzlich zur Neubau-AfA erlaubt diese Regelung, die beispielsweise auch für einen Dachausbau gilt, die Abschreibung von bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten über vier Jahre. Es gilt allerdings eine Maximalgrenze von 2.000 Euro je Quadratmeter.
Inhaltsverzeichnis
Welche Kosten dürfen abgeschrieben werden?
Zu den steuerlich relevanten Kosten der AfA gehören:
- der Kaufpreis,
- die Kaufnebenkosten, also beispielsweise Makler- und Notarkosten oder die Grunderwerbssteuer,
- die Herstellungskosten, das sind alle Positionen, die verauslagt werden müssen, um die Immobilie überhaupt bewohnbar zu machen.
- Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf anfallen, höchstens 15 Prozent des Kaufpreises.
Wichtig: Berechnungsgrundlage für die Abschreibung ist immer ausschließlich das Gebäude. Alle Kosten für das Grundstück bleiben unberücksichtigt. Daher muss es auch aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Die meisten Finanzämter erkennen eine pauschale Aufteilung des Kaufpreises in 80 Prozent für das Gebäude und 20 Prozent für den Grund und Boden an. Alternativ muss der exakte Grundstückswert über den Bodenrichtwert der konkreten Lage ermittelt werden.
Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA
Die Unterschiede zwischen linearer und degressiver Abschreibung ergeben sich prinzipiell bereits aus den beiden Begriffen.
Die lineare Abschreibung steht für einen gleichbleibenden Prozentsatz während der gesamten Zeit.
Bis zum 1. Januar 2006 gab es hingegen auch die Option einer degressiven AfA, bei der der Prozentsatz zunächst sehr hoch war und sich dann im Laufe der Jahre stetig verringerte. Hintergrund dieser Regelung war die Einsicht, dass der Wertverlust bei Wirtschaftsgütern in den ersten Jahren besonders hoch ist. Aus unterschiedlichen Erwägungen wurde die degressive AfA dann jedoch abgeschafft.
Abschreibung bei geerbten oder geschenkten Immobilien
Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung kann der Beschenkte die Abschreibung der Immobilie ohne Änderungen fortführen. Er übernimmt also nahtlos die steuerlichen Vergünstigungen des Erblassers oder Schenkenden.
Was geschieht mit der Abschreibung bei einem Verkauf der Immobilie?
Grundsätzlich endet die Abschreibung im Monat des Immobilienverkaufs – unabhängig davon, ob der Abschreibungszeitraum ausgeschöpft ist oder nicht. Es gilt der Monat des notariellen Beurkundungstermins.
Der neue Eigentümer kann hingegen (erneut) die entsprechenden Abschreibungsmöglichkeiten nutzen und die AfA über 50 Jahre in Anspruch nehmen.