Das richtige Vorgehen, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchten
Immobilien sind nach wie vor eine sichere und lukrative Kapitalanlage. Für Anleger können vermietete Immobilien besonders interessant sein, weil sich mit Ihnen direkt Mieteinnahmen generieren lassen, ohne dass in eine aufwendige Vermarktung investiert werden muss. Gleichzeitig reduzieren bestehende Mietverhältnisse oft den Verkaufspreis und die Nachfrage ist grundsätzlich kleiner als bei nicht vermieteten Immobilien. Eigentümer müssen bei einem geplanten Verkauf zudem einige Dinge beachten.
Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht
Eigentümer können ihren Mietern nicht einfach kündigen, um die Immobilie leerstehend zu verkaufen. Der Käufer der Immobilie muss das bestehende Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen wie bisher übernehmen. Denn das Mietverhältnis ist durch das Mietrecht geschützt. Allerdings kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden, wenn er selbst oder ein enger Familienangehöriger die Immobilie beziehen möchte. Vermieter können Mietern einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen. In der Regel nehmen Mieter diesen jedoch nur an, wenn sie dafür eine Abfindung und zusätzlich die Option auf eine neue Wohnung erhalten. In diesem Fall ist es ratsam, einen kompetenten Immobilienmakler vor Ort zu beauftragen, der eine passende Immobilie sucht und die Verhandlung mit dem Mieter übernimmt.
Mieter frühzeitig informieren und deren Vorkaufsrecht berücksichtigen
Um Streit zu vermeiden, der sich nachteilig auf den Verkauf auswirken kann, sollten Eigentümer den Mieter frühzeitig über den Verkauf informieren. Schließlich müssen auch Besichtigungstermine mit ihm vereinbart werden. Zwar haben Eigentümer ein Besichtigungsrecht, die Besuche müssen jedoch mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden. Es ist auf jeden Fall ratsam, dem Mieter etwas mehr Zeit einzuräumen, um die Immobilie in einem guten Zustand zu präsentieren.
Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Eigentümer sind spätestens dann, wenn ein Kaufvertrag aufgesetzt wird, verpflichtet, ihrem Mieter den Vertragsinhalt mitzuteilen. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht wahrzunehmen. Er kann die Immobilie innerhalb dieser Frist, zu den gleichen Konditionen wie im Kaufvertrag vereinbart, kaufen.
Vermarktung auf die Zielgruppe zuschneiden
Vergleichsweise wenige Käufer von vermieteten Immobilien planen Eigenbedarf anzumelden und die Immobilie selbst zu bewohnen. In der Regel sind vermietete Immobilie vor allem für Kapitalanleger interessant. Diese wollen die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern Rendite erzielen. Zwar setzen auch einige Anleger auf leerstehende Immobilien, um hier Modernisierungen durchführen und bei der anschließenden Neuvermietung eine höhere Miete ansetzen zu können. Das Gros der Kapitalanleger sieht dagegen bei vermieteten Immobilien den Vorteil, dass die Mietersuche entfällt und sie sofort Mieteinnahmen erzielen.
Diese Voraussetzungen stellen andere Anforderungen an die Vermarktung. Das Exposé sollte konkrete Daten enthalten. Denn Anleger erwarten darin eine Kalkulation der Rendite. Zu deren Berechnung kommt es unter anderem auf die Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis an. Anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Höhe der Miete im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel markieren weitere Eckdaten, die nicht fehlen sollten. Experten empfehlen Verkäufern von vermieteten Immobilien daher, sich von einem qualifizierten lokalen Immobilienmakler beraten zu lassen. Dieser besitzt auch die nötige Erfahrung, um das Verkaufsgespräch sicher und kompetent zu führen.
Diese Informationen wurden zusammengestellt von Krebs Immobilien e. K., Ihr Immobilienmakler und Immobilienexperte für Heidelberg und die nahe Umgebung. Besuchen Sie uns. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen. Wollen Sie mehr zu diesem Thema erfahren? Dann kontaktieren Sie uns jetzt telefonisch oder per E-Mail.
Foto: © terroa/Depositphotos.com
