Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt sich das noch?
Die Finanzierung ist durch gestiegene Zinsen teurer geworden, während die Immobilienpreise insgesamt leicht nachgegeben haben: Lohnt sich unter diesen Umständen überhaupt noch eine Investition in das sprichwörtliche „Betongold“? Ja, Immobilien können auch weiterhin eine Kapitalanlage mit langfristig guter Rendite sein. Aber nur, wenn sie klug ausgewählt und die Risiken nüchtern eingeschätzt werden.
Grundsätzlich sollten Sie den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage niemals ohne hinreichende Sachkenntnis in Erwägung ziehen. Lassen Sie sich von einem qualifizierten Makler beraten, der die Dynamik des Marktes kennt und die Substanz des Gebäudes beurteilen kann. Neben der Lage als wertentscheidendem Faktor spielt zudem die energetische Bilanz eines Hauses eine elementare Rolle: Wenn Sie eine unsanierte Immobilie ins Auge fassen, müssen Sie die Kosten einer energetischen Sanierung auf den Kaufpreis draufrechnen.
Welche Vorteile hat eine Immobilie als Kapitalanlage?
• Stabile Sachwertsicherheit: Anders als Aktien oder Fonds punkten Immobilien als physische Güter mit einem stabilen Sachwert. Sie sind im Grundsatz weniger anfällig für Marktschwankungen. In guten Lagen steigt ihr Wert kontinuierlich – wenn auch nicht mehr so steil wie in den vergangenen Jahren.
• Regelmäßige Einnahmen: Durch die Vermietung erzielen Sie regelmäßige Einnahmen, mit denen Sie Ihre Finanzierung tilgen und final ein zusätzliches Einkommen generieren können.
• Inflationsschutz: Immobilienwerte und Mieteinnahmen steigen zumeist mit der Inflation, Ihr Investment büßt daher nicht an Wert ein.
• Steuervorteile: Kosten wie Kreditzinsen, Renovierungen und Instandhaltungen, sowie die jährliche Abschreibung mindern Ihrer Steuerlast.
• Altersvorsorge: Mit einer Immobilie betreiben Sie konkrete Altersvorsorge, weil sie ihren Lebensstandard gewährleistet: Entweder durch die Mieteinnahmen oder als schuldenfreier Eigenbesitz.
Welche Herausforderungen und Risiken sollten Sie bedenken?
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage birgt auf der anderen Seite natürlich auch eine ganze Reihe von Risiken. Ihr Investment erfordert zudem eine lebenslange „Fürsorge“. Als Vermieter müssen Sie sich um eine ordnungsgemäße Verwaltung und die Instandhaltung Ihres Besitzes kümmern. Beachten Sie außerdem:
• Das Dilemma der Lage: Sie benötigen eine gute Lage der Immobilie, um sicher sein zu können, dass Sie diese auch problemlos und kontinuierlich vermieten können. Je besser die Lage, desto höher jedoch auch der Kaufpreis.
• Kaufpreis-Rendite-Relation: Bei mindestens 4 Prozent sollte die Nettorendite liegen, die Sie mit einer Immobilie als Kapitalanlage erzielen. Sie errechnen Sie wie folgt (Jahreskaltmiete – laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100.
• Das Klumpenrisiko: Stecken Sie Ihr gesamtes Kapital einschließlich Ihrer Rücklagen, quasi als Klumpen, in den Kauf einer Immobilie, gehen Sie ein sehr hohes Risiko ein. Bei Verlust der Immobilie wären Sie prinzipiell mittellos.
• Mietschwankungen und Leerstände: Kalkulieren Sie mit kontinuierlich steigenden Mieten, so ist das in aller Regel auch zulässig. Eine Garantie dafür gibt es allerdings nicht. Auch unvorhersehbare, längere Leerstände, können Ihre fest eingeplanten Einnahmen plötzlich versiegen lassen.
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