Eigenleistung beim Immobilienkauf: Was bedeutet Muskelhypothek?
Wer eine renovierungsbedürftige Immobilie kaufen möchte, kann durch Eigenleistungen viel Geld sparen. Wenn Sie für handwerkliche Arbeiten keine fremden Gewerke beauftragen, sondern diese selbst erledigen, können Sie sich den Gegenwert dieser sogenannten Muskelhypothek auch als Eigenkapital bei der Finanzierung anrechnen lassen.
Banken und Kreditinstitute erwarten von Ihnen bei der Immobilienfinanzierung generell eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. Nur dann zeigen Sie sich entgegenkommend bei Zinsen und sonstigen Kreditkonditionen. Je nach Einzelfall akzeptieren die kreditgebenden Banken gleichwohl eine sogenannte Muskelhypothek, also Eigenleistungen, in Höhe von 10 Prozent, gelegentlich 15 Prozent als Eigenkapital. Vorausgesetzt, Sie schätzen die veranschlagten Kosten, respektive deren Ersparnis, realistisch ein.
Welche Eigenleistungen kann ich anrechnen lassen?
Es versteht sich von selbst, dass Sie deutlich bessere Chancen auf eine Anrechnung von Eigenleistungen als Eigenkapital haben, wenn Sie „vom Fach“ sind, also einen handwerklichen Beruf ausüben. Gleichwohl akzeptieren Banken und Kreditinstitute in aller Regel auch Eigenleistungen, die mit ein wenig handwerklichem Geschick auch von Laien erbracht werden können. Dazu gehören beispielsweise Trockenbauarbeiten, Malerarbeiten, das Verlegen von Bodenbelägen und Fliesen. Bei einer Muskelhypothek von bis zu 20.000 Euro verlangen kreditgebende Institute zumeist noch keinen konkreten Nachweis über fachliches Können.
Sie können im Übrigen auch die Leistung von Freunden und Verwandten in die Gleichung mit einbringen. Beachten Sie allerdings unbedingt, dass Sie diese „Bauhelfer“ bei der Berufsgenossenschaft Bau anmelden müssen, um im Falle eines Unfalls abgesichert zu sein.
Komplexe Tätigkeiten gehören in Profihände
Wenn Sie nicht gerade selbst Elektriker sind, sollten Sie die Erneuerung der Elektroinstallationen ebenso unbedingt dem versierten Profi überlassen, wie Sanitärarbeiten oder Arbeiten an tragenden Wänden oder dem Dach. In diesen Fällen ist das Risiko schlicht zu hoch, die eigenen Fähigkeiten zu überschätzen und dadurch Fehler zu begehen, die schwerwiegende Folgen haben können. Die Ersparnis ist dahin, wenn Sie durch „unsauberes Arbeiten“ Baumängel verursachen, für die Sie zudem keine Gewährleistungsansprüche geltend machen können.
Unterschätzen Sie den Zeitaufwand nicht
Der Verband privater Bauherren (VPB) hat einige hilfreiche Listen aufgestellt, die den Zeitaufwand der einzelnen handwerklichen Gewerke und die Kostenersparnis bei Eigenleistung, beispielsweise für die Renovierung eines 140 m2 großen Hauses, tabellarisch darstellen. Sie können diese Liste übrigens auch für die Berechnung Ihrer Muskelhypothek bei der Bank verwenden. Relativ ernüchternd sind jedoch die Richtwerte für die jeweils benötigte Zeit. Überprüfen Sie ehrlich, ob Sie die erforderlichen Kontingente neben Ihrem Beruf und Ihren sonstigen Verpflichtungen tatsächlich aufbringen können.
Es empfiehlt sich, eine detaillierte Liste anzufertigen, welche Eigenleistungen Sie erbringen wollen, wie viel Zeit dafür nötig ist, und anschließend sorgfältig abzuwägen, ob es sinnvoll ist die Aufgabe selber zu übernehmen.
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