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Weststadt-Juwel mit bewegter Historie: Geschäftshaus mit vielfältigen Nutzungsoptionen | 2026-ng-04-1252
Haus | 69115 Heidelberg
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Die Heidelberger Weststadt ist ein lebendes Denkmal für die überschwängliche Energie der Gründerzeit – und ein Bilderbogen für die Architektur des Historismus: Das aufstrebende, zu erklecklichem Reichtum gelangte Bürgertum war bestrebt, seinen neugewonnenen Wohlstand in repräsentativen Gebäuden deutlich sichtbar zur Schau zu stellen und bediente sich dabei nach Herzenslust der Stilelemente aus Gotik, Renaissance und Barock. Hinter den prächtigen Fassaden wurden gleichwohl moderne Konstruktionen für den Innenausbau genutzt und fortschrittliche Sanitäranlagen installiert. Wie ein Besuch im Freilichtmuseum dieses Historismus mutet heute ein Spaziergang durch die Rohrbacher Straße an. Und doch gibt es an Nr. 28 eine Besonderheit, die bei näherer Betrachtung auffällig ist: Das Geschäftshaus gehört zu den wenigen Bauten in der Weststadt, die in einem rein neubarocken Stil gebaut und gestaltet wurden. Der Fassadenschmuck ist ausschweifender und konsequenter, die Detailraffinesse ausgeprägter, die Optik insgesamt ein wenig theatralischer. Warum erzählen wir Ihnen das alles? Nun, wir freuen uns sehr, Ihnen dieses extravagante Geschäftshaus in bester Weststadt-Lage hier anbieten zu können – als Gewerbeobjekt oder auch als kombiniertes Wohn-Geschäftshaus oder gar als reines Wohnhaus.
Vermutlich sticht Ihnen, zumindest auf den zweiten Blick, der noch existente Schriftzug „Hotel Ballmann“ ins Auge. Tatsächlich wurde das Gebäude lange Jahre als Hotel genutzt und erreichte zu seinen Hochzeiten eine respektable Reputation über die Grenzen Heidelbergs hinaus. Aktuell werden die ca. 735 m² Gewerbefläche, vom Erdgeschoss bis in die 3 darüberliegenden Etagen und das ausgebaute Dachgeschoss gewerbich genutzt. Die Flächen können nach Absprache frei übergeben werden. Dadurch eröffnen sich dem künftigen Erwerber besonders flexible Nutzungsmöglichkeiten – sei es zur Eigennutzung, Neuvermietung oder individuellen Entwicklung des Gebäudes. Zur Rohrbacher Straße 28 gehört darüber hinaus ein Hinterhaus mit diversen Apartments, die vermietet werden können und damit zusätzliches Ertragspotenzial bieten. Doch dazu später mehr.
Hier zunächst ein paar, auch historische, Fakten, um den außergewöhnlichen Charakter dieses Gebäudes besser verstehen und einordnen zu können. Das Haus wurde 1898 vom Architekten Jakob Reidel für den Kaufmann Jakob Fehringer gebaut. Dieser hatte zunächst ein reines Wohnhaus in Auftrag gegeben, betrieb aber später dortselbst auch eine Kolonial- und Delikatessenhandlung. Der Architekt ließ den gesamten Baukörper der Hauptfassade durch einen prägnanten Erkerturm in der Mitte akzentuieren. Hauptfassade meint: Selbstredend wurde, wie seinerzeit üblich, ein Hinterhaus direkt mitkonzipiert, das zumeist für die Unterbringung von Bediensteten und Personal gedacht war. Die helle Sandsteinfassade des Haupthauses erhielt zwar einerseits symmetrische Fensterreihen, doch wurden die einzelnen Exemplare andererseits jeweils durch opulente Fensterkrönungen, zum Teil mit Wellengiebel, verziert. Überhaupt erfuhr die zwangsläufig schlicht-vertikale Ausrichtung des hohen Baukörpers durch unterschiedliche Gesimse, dekorative Vorsprünge und plastische Ornamente eine heitere Beschwingtheit in der Horizontalen. Krönung der äußeren Optik: Ein selbstbewusstes Gauben-Ensemble mit einem erhabenen, kuppelbewehrten Protagonisten im Zentrum.
Nach dem 2. Weltkrieg wurde das Gebäude zum Hotel umgebaut, 1985 das Dachgeschoss zusätzlich ausgebaut. In 1988 schließlich erhielt das Haus einen Aufzug, welcher bis ins 3. Obergeschoss reicht. Der derzeitige Mieter hat quasi das gesamte Vorderhaus entsprechend ihrer Geschäftstätigkeit und der damit verbundenen Repräsentanz hergerichtet. Das meint: Es wurden helle, geräumige Arbeitszimmer und Besprechungsräume installiert, die sämtlich das Flair historischer Bausubstanz mit den Anforderungen moderner Büro-Arbeit kombinieren. Die Räume sind hoch und licht, die Fenster groß – teilweise jedoch noch aus den 1970gern und aus Holz, teilweise als Kunststoff-Varianten, die 1982 eingebaut wurden – und die Decken sind Meisterwerke für sich: Unterschiedliche Stuckverzierungen geben in diesem Gebäude einen beachtlichen Einblick in die Kunstfertigkeit dieses Handwerks: Geometrische Verstrebungen, die sich über den ganzen Raum erstrecken und sich in mannigfaltigen Rosetten vereinen, plastisch hervortretende, dekorative Kragsteine, weiße Ornamente auf pastellfarbenem Grund – und gar filigran verarbeitetes Blattgold, das, wie im 2. Stock, dem darunterliegenden Raum eine gleichsam majestätische Aura verleiht.
Ebenso hervorzuheben ist das in unterschiedlichen Techniken verlegte Parkett, dass stets eine optische Wärme in die hohen Räume bringt. Apropos Wärme: Im Haus liegt ein Fernwärmeanschluss, aktuell wird aber mit Öl geheizt.
Schauen wir uns die einzelnen Etagen im Schnelldurchgang kurz an, damit Sie ein Gefühl für das aktuelle Innenleben dieses markanten Gebäudes bekommen. Starten wird mit dem Erdgeschoss, dessen linke Hälfte (61,24 m²), wie erwähnt, zuletzt als Ladengeschäft genutzt wurde, nun aber leer steht. Die rechte Seite zählt 57,73 m² und besticht vor allem durch einen 36,26 m² großen Besprechungsraum mit beeindruckender Tageslichtausbeute – durch die Schaufensterfront. Draußen „tragen“ übrigens zwei meisterlich verzierte Gusseisenstützen mit Intarsien und farblichen Absetzungen die Decke der Ladenfront – ein dekoratives Element, das einmal mehr die Exklusivität der baulichen Ausführung unterstreicht.
Nehmen wir die „Hoteleingangstür“ und finden uns alsbald in einem Treppenhaus, das nach heutigen Maßstäben für pure Platzverschwendung steht – und allein deshalb ein gelindes Vergnügen bereitet: Die Stufen sind breit wie bei einer Portaltreppe, die Steigung ist sachte und die Windung gemächlich. Das tiefenentspannte Ambiente komplettiert und getoppt von einem filigranen Geländer, dessen aufwendige Ranken und Rosetten eigentlich zu einer ausgiebigeren Würdigung auffordern.
Der 1. Stock hält 174, 23 m² Fläche vor, die sich auf einen großen Besprechungsraum (18,26 m²) und ein geräumiges Wartezimmer (28,58 m²) sowie insgesamt 5 Arbeitszimmer (zwischen 13,75 m² und 20,82 m²) verteilen. Dazu kommen Küche (9,1 m²), Bad (3,16 m²), WC (1,46 m²) und ein praktischer Abstellraum (2,95 m²).
Nicht zu vergessen der kleine, aber feine Balkon, der dem Wartezimmer vorgelagert ist.
Im 2. Stock (201,55 m²) sind, analog dem nahezu gleichen Grundriss, 5 an der Zahl, dafür findet sich im hinteren Bereich jedoch eine großzügige Küche (22,75 m²). In Richtung Hinterhaus gibt es hier überdies einen Durchgang zur ehemaligen Hotelwäscherei, jetzt Waschküche. Die 23,16 m² lassen sich im Bedarfsfall ziel- und zweckorientierter nutzen. Was für den sich anschließenden Hobbyraum (19,44 m²) ebenfalls gilt.
Auch der 3. Stock beherbergt mit seinen 149,59 m² vornehmlich 7 Arbeitszimmer (zwischen 11,97 m² bis 18,57 m²), zu denen sich ein großer mittiger Flur (19,03 m²) sowie Bad (3,41 m²) und WC (1,46 m²) gesellen. Das Dachgeschoss schließlich (85,88 m²) steuert weitere 5 Arbeitszimmer, Küche (3,1 m²), Bad (3,6 m²) und einen Abstellraum (3,56 m²) zur Gesamtfläche von ca. 735 m² bei.
Für eine rein gewerbliche Nutzung kann sich folglich die Vermietung in Einheiten, beispielsweise je Etage, anbieten, wenn sich für das doch recht üppige Gesamtkontingent kein so großer Mieter finden sollte. Gleichzeitig kann es, wie oben angedeutet, durchaus auch eine Überlegung wert sein, die Flächen insgesamt zu separieren und nach entsprechendem Umbau als Wohnraum anzubieten. In der so beliebten und begehrten Wohnlage der Weststadt dürfte sich weder die Vermietung noch der Verkauf schwierig gestalten.
Stichwort Hinterhaus: Wie eingangs bereits erwähnt, gehört zum Haupthaus in der Rohrbacher Str. 28 ein seinerzeit typisches Hinter-/Nebenhaus. In den Geschossen des Hinterhauses befinden sich mehrere kompakte Apartments mit jeweils eigenem Bad. Die Einheiten bieten flexible Nutzungsoptionen und können – je nach Bedarf und Konzept – unterschiedlich vermietet, genutzt oder perspektivisch weiterentwickelt werden. Gerade diese kleinteilige Struktur eröffnet interessante Möglichkeiten, etwa für Wohnen auf Zeit, klassische Vermietung oder ergänzendeNutzungskonzepte im Zusammenhang mit dem Haupthaus.
Alle Einheiten können so belassen werden, wobei eine Frischzellenkur sehr empfehlenswert wäre, oder im Rahmen einer Neugestaltung der Gesamtnutzung anderweitig integriert/arrangiert werden. Das Gebäude verfügt übrigens über zwei seitliche eigene Stellplätze. Wenn Sie diese beiden, in der Weststadt kostbaren Fleckchen begutachten, dann legen Sie doch einmal gezielt den Kopf in den Nacken – so können Sie die imposanten, üppig verschnörkelten Stützen für die kleinen Balkone noch besser erkennen, inklusive der Ranken und Blumendekore im geschwungenen Balkongitter.
Ohne Frage, dieses Geschäftshaus in der Rohrbacher Str. 28 in der Weststadt ist neben der ganzen Palette an Nutzungsmöglichkeiten, die es bietet, und neben dem sehr großen Potential, dass es als langfristige Kapitalanlage generieren kann, auch und besonders ein Liebhaberstück. Ein Gebäude mit bewegter Historie und architektonischem Seltenheitswert: Eine Ode an den Neobarock mit seiner ganzen, stets leicht theatralischen Optik, seinen detailversessenen Fassaden und seinem überbordenden Stuck – aber auch an den modernen Kern, der hinter der Fassade lag: Die konstruktive Fortschrittlichkeit, die erst die Industrialisierung möglich machte. Wenn Sie sich für dieses außergewöhnliche Gebäude interessieren, dann nehmen Sie doch zeitnah Kontakt zu uns auf. Wir zeigen es Ihnen gerne persönlich.
Ihr Ansprechpartner
Energieausweis
Ausstattung
– Geschäftshaus über 4 Etagen plus ausgebautem
Dachgeschoss und Hinterhaus mit möglicher Hotelnutzung (Kulturdenkmal)
– Fernwärmeanschluss im Gebäude bereits vorhanden. Aktuell wird aber noch mit Öl geheizt.
– 2 Stellplätze im Freien
– Neubarocker Baustil mit edlen Stuckverziehrungen im Gebäude
– flexible Nutzungsmöglichkeiten
– Gebäude kann nach Absprache frei übergeben werden
Bitte berücksichtigen Sie, dass wir bei den Fotoaufnahmen ein Weitwinkelobjektiv verwendet haben, um Ihnen einen möglichst großen Bildausschnitt der einzelnen Räumlichkeiten darstellen zu können. Hierdurch werden die Räume auf den Fotos größer wahrgenommen, als sie tatsächlich sind. Wir dürfen Sie deshalb auf die Flächenangaben in der Wohnflächenberechnung hinweisen.
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Lage
Ein reicher Bestand an Kulturdenkmälern, begrünten Innenhöfen und Vorgärten machen die Weststadt im Kernbereich zu einem der begehrtesten Wohnviertel Heidelbergs.
Die Entwicklung der Weststadt zum gründerzeitlichen Vorstadtquartier zu Füßen des Gaisbergs steht in engem Zusammenhang mit der Entwicklung Heidelbergs zur Großstadt. Dennoch ist die Stimmung hier eher mit einer Dorfgemeinschaft zu vergleichen, anstatt mit der Anonymität einer Großstadt.
Die Bebauung besteht teils aus Villen, teils aus drei- bis fünfstöckigen Mehrfamilienhäusern. Die meisten Häuser sind vor 1910 erbaut und in einem sehr guten baulichen Zustand. Sie machen das architektonische Flair dieses schönen Teils von Heidelberg aus.
Doch die wunderschöne Weststadt hat nicht nur optisch viel zu bieten. Die Bewohner finden hier alles was das Herz begehrt in nächster Umgebung: Restaurants, Gaststätten, Cafés, Konditorei, Bäcker, Metzger, einen Obst- & Gemüseladen und größere Lebensmittelgeschäfte wie Kaufland und Edeka. Der Nahkauf liegt direkt gegenüber auf der anderen Straßenseite und ein Alnatura-Shop befindet sich rechts vom Haus an der Ecke zur Zähringerstraße in nicht einmal 50 m Entfernung.
Verschiedene Dienstleister, Handwerker und natürlich auch Arztpraxen gesellen sich dazu. Die zentralen Kaufhäuser Heidelbergs im Bereich Poststraße und Bismarckplatz schließen direkt an der Nordostecke der Weststadt an.
Das Leben in der Weststadt ist tatsächlich äußerst angenehm.
Zu Fuß oder mit dem Fahrrad ist man von hier aus schnell am nächsten Ziel. Sei es beispielsweise die Altstadt, das Neckarufer oder der Heidelberger Hauptbahnhof.
Die nächste Straßenbahnhaltestelle bzw. der S-Bahnhof Weststadt/Südstadt liegen nur 350 m entfernt.
Und das Autobahnkreuz A656/A5 ist in nur rund 10 min. mit dem Auto erreichbar. Berufspendler finden hier also beste Anschlussmöglichkeiten sowohl mit dem PKW als auch über den öffentlichen Nahverkehr.
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