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Großzügiges Grundstück mit Ausbaupotenzial in zentraler Lage Neckargemünds | 2026-cs/hc-08-1342
Haus | 69151 Neckargemünd
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Wenn auf der Prioritätenliste Ihrer Immobiliensuche ganz oben Kriterien wie „ruhige Wohngegend“, „viel Grün“ und „gute Nachbarschaft“ stehen, dann sollten Sie hier unbedingt weiterlesen. Wenn dann eventuell noch folgen „gute Anbindung“ und „gute Infrastruktur vor der Haustür“, dann sollten Sie sich dieses Haus im Batzenhäuselweg 1 in Neckargemünd definitiv genauer ansehen.
Die Immobilie ist ein optisches Chamäleon: Die von der Straße sichtbare schlanke Silhouette der Vorderfront mit dem dekorativen, horizontalen Knick im Satteldach lässt kaum erahnen, dass Sie dahinter ca. 83 m² Wohnfläche plus Terrasse im Erdgeschoss und noch einmal über 55 m² mit riesiger Terrasse im Obergeschoss entdecken können. Die Seitenansicht erklärt das Platzangebot: Das ehemals recht schlanke Gebäude wurde durch einen Anbau großzügig erweitert. Und: Das Ensemble steht auf einem grün um- und bewachsenen Grundstück, dessen Größe die klassischen Dimensionen eines Gartens um ein weites Übertreffen. Dazu später mehr.
Das freistehende Haus stammt aus dem Jahr 1928, der erwähnte Anbau aus dem Jahre 1970. Obwohl im Laufe der Jahre einige Modernisierungen vorgenommen wurden – so erhielt die Elektrik 1970 ein umfassendes Update, in 1992 wurde das gesamte obere Stockwerk (neue Türen, Böden, Badezimmer, Gäste WC etc.) modernisiert, in 2010 das wurde das Dach repariert und die Terrasse im Obergeschoss bodensaniert – so verbleibt aktuell dennoch ein Potential, das Sie nach eigenen Vorstellungen neu gestalten können. Ein Austausch der Fenster wäre beispielsweise sicherlich angeraten. Keinerlei Verbesserungen benötigt hingegen der exzellente Standort: Der Batzenhäuselweg liegt im Stadtteil Neckargemünd in unmittelbarer Nähe der historischen Altstadt. Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs erreichen Sie in sehr kurzer Zeit, ebenso Apotheken, Ärzte und andere Dienstleister. Perfekt für Familien mit Kindern.
Bevor wir uns das ehemals als Zweifamilienhaus geplante Haus im Detail noch etwas genauer ansehen, noch eine wichtige Anmerkung.
Während Ihr direktes Umfeld von einer gewachsenen Struktur mit guten, nachbarschaftlichen Verhältnissen geprägt ist, hat die Stadt den Bebauungsplan für das Ende des Batzenhäuselwegs im Frühjahr 2026 geändert. Auf einer Brachfläche wird dort ein neues Wohnquartier errichtet – was das gesamte Areal zweifelsohne aufwertet. Die Stadt ist bestrebt „boden- und ressourcenschonend“ neuen Wohnraum zu schaffen. Ihr zukünftiges Zuhause steht nun auf einem 957 m2 großen Grundstück. Im Grundsatz ist auf dem hinteren Teil ausreichend Platz für ein weiteres Haus. Hierzu finden Sie auf den kommenden Seiten mehr Informationen.
Schauen wir uns Ihr zukünftiges Zuhause nun aber wirklich von innen an und steigen dazu die von prächtigen, sattgrünen Büschen und Sträuchern gesäumten Stufen zum seitlichen Hauseingang hoch. Der zurückgelegene und erhöhte Charakter des Hauses fällt beim Gang zum Eingang direkt positiv auf. Die Garage unten an der Straße gehört ebenfalls zum Haus und erhielt in 2025 ein modernes, elektrisches Tor. Auch das Vordach über der massiven Haustür ist jüngeren Datums und stammt aus 2018.
Der Grundriss des Erdgeschosses war ursprünglich nahezu quadratisch, hat durch den Anbau nun allerdings eine rechteckige Ausprägung erhalten. Wir finden uns zunächst in einem Eingangsbereich, welcher die Möglichkeit bietet, den Treppenaufgang ins Obergeschoss und den Treppenabgang in den Keller zu nehmen.
Diese lassen wir zuerst links liegen und öffnen die eigentliche Wohnungstür. Hier begrüßt uns ein ca. 3,6 m² großer Flur. Rechterhand liegt ein kleines Gäste-WC
(ca. 1,7 m²), an das sich die mit ca. 13 m² noch traditionell große Küche anschließt – ein Umstand, der heute wieder als Pluspunkt gilt. Der Platz erlaubt nicht nur eine stauraum-optimale Zeilenmöblierung mit Ober- und Unterschränken, in die alle benötigten Geräte integriert werden können, sondern überdies das Arrangement eines kleinen Frühstückstisches.
An die Küche grenzt auf der Vorderseite des Hauses ein etwa 14 m² großes Zimmer. Abhängig von der Anzahl der Bewohner und der Nutzung der übrigen Räume kann es als Homeoffice, Gäste- oder Kinderzimmer dienen.
Derzeit ist das Zimmer nicht direkt von der Küche aus zugänglich, da die ehemalige Türöffnung zu einem Einbauschrank umfunktioniert wurde.
Der Zugang erfolgt aktuell durch ein weiteres, etwa 14,5 m² großes Zimmer, das die Küche, das Wohnzimmer und den wahlweise als Schlaf- oder Arbeitszimmer genutzten Raum miteinander verbindet. Aufgrund seiner zentralen Lage eignet es sich ideal als Esszimmer. Das größte Zimmer auf dieser Ebene ist das durch den Anbau entstandene, etwa 32 m² große Wohnzimmer. Der Raum ist ein großes, Paradies für kreative Wohnideen:
Mit drei Stellwänden und überdurchschnittlich viel Lichteinfall durch die ca. 6m breite, mit Fenstern versehene Stirnfront könnten Sie sich hier so einrichten, wie Sie es sich schon immer vorgestellt haben: Heimelig-gemütlich, modern-minimalistisch oder nordisch-praktisch.
Und wenn Sie sich nicht völlig entscheiden können, weichen Sie schlicht auf Ihre große Terrasse aus, auf der Sie zumindest für die warme Jahreszeit problemlos ein zweites Outdoor-Wohnzimmer herrichten können.
Direkt an die Terrasse schließt der weitläufige Garten an. Eine Hecke teilt ihn in zwei Bereiche. Der hausnahe Teil ist als Rasenfläche angelegt. Im hinteren Teil stehen Bäume und Sträucher, außerdem ist dort ein Beet für den Gemüseanbau vorbereitet. Ebenfalls im hinteren Bereich steht eine Gartenhütte. Sie ist im Kaufpreis enthalten und bietet Platz für Wind und Wettergeschützte Gartengeräte und Zubehör.
Wenn Sie möchten, können Sie selbstredend einen Teil Ihres Gartens kultivieren: Legen Sie Blumenbeete an, pflanzen Sie Gemüse, züchten Sie Kräuter – oder stellen Sie Spielgeräte für Ihre Kinder auf.
Beenden wir unseren Erdgeschoss-Rundgang mit einer kurzen Stippvisite im Bad (ca. 4 m²), das links des Eingangs liegt. Mit hellen Wand- und Bodenfliesen ließe sich hier eine deutlich geräumigere Optik schaffen. So wie das im Obergeschoss bereits geschehen ist.
Nehmen wir nun die Treppe ins Obergeschoss und setzen unseren Rundgang dort fort. Gleich auf der linken Seite empfängt uns das etwa 4 m² große Badezimmer, das mit seinem einladenden Wohlfühlambiente einen ganz eigenen Charakter ausstrahlt.
Da das Haus mit der Gartenseite Richtung Osten ausgerichtet ist begrüßen Sie hier bei einer morgendlichen Dusche die ersten Sonnenstrahlen.
An der Stirnseite sind in den Grundrissplänen zwei weitere Zimmer vorgesehen. Beide Räume sind derzeit durch einen weiten Bogen geöffnet und eröffnen daher vielseitige Gestaltungsmöglichkeiten. So könnten sie beispielsweise zusammengelegt und zu einer großzügigen Master-Suite ausgebaut werden – einem privaten Rückzugsort mit viel Raum für individuelle Wohnideen.
Der Grundriss des Obergeschosses im Hauptgebäude entspricht weitgehend dem des Erdgeschosses, nur die Raumgrößen weichen geringfügig ab. Auch hier gibt es drei Zimmer. Geradeaus gelangt man in das erste Zimmer. Es liegt direkt über dem Esszimmer im Erdgeschoss. Ursprünglich war dieser Raum als Küche geplant.
Bis heute sind hier ein Starkstromanschluss sowie ein Wasserzulauf und -ablauf vorhanden. Das Zimmer lässt sich daher ohne großen Aufwand wieder zur Küche umrüsten. So könnte das Haus erneut als Zweifamilienhaus genutzt werden.
Einen deutlichen Unterschied zum Erdgeschoss gibt es jedoch. Das Dach des Anbaus dient im Obergeschoss als Terrasse mit rund 40 m² Fläche. Öffnet man morgens die historischen Schlagläden, fällt der Blick über die Terrasse auf den Garten. Dahinter geht die Sicht über die angrenzende Bebauung hinweg bis in den Odenwald.
Während die Wohnfläche also insgesamt kleiner ist als im Erdgeschoss, entschädigt diese Freifläche mit ihren überaus attraktiven Möglichkeiten. Schaffen Sie sich hier eine Outdoor-Oase mit Aufenthaltsqualitäten, die jede Urlaubs-Sonnenterrasse in den Schatten stellt. Stellen Sie behagliche Gartenmöbel, einen großen Ampelschirm, Pflanzenkübel und kleine Tischchen auf, verwöhnen Sie sich mit eine Loungeliege – und verbringen Sie, wann immer es geht, Zeit auf Ihrer privaten Muße-Insel unter freiem Himmel. Oder nutzen Sie die Terrasse, um ein weiteres Zimmer zu schaffen.
Höher steigen wir nun nicht und begnügen uns mit dem Hinweis, dass das Dachgeschoss aktuell nicht ausgebaut ist (auch hierzu folgen auf den nächsten Seiten Informationen) – dafür werfen wir noch einen Blick ins Kellergeschoss:
Nicht nur das Haupthaus, sondern auch der Anbau ist unterkellert, so dass neben Heiz- und Tankraum noch vier nutzbare Kellerräume übrigbleiben. Einen davon haben die Eigentümer als Partyraum mit Bar-Tresen hergerichtet, die übrigen sind klassische Keller, zum Teil mit Wasseranschluss und Heizkörper. Insgesamt steht Ihnen im Keller eine Nutzfläche von ca. 80 m² zur Verfügung.
Das freistehende als Einfamilienhaus genutzte Haus im Batzenhäuselweg 1 in Neckargemünd ist ein von viel Grün umarmtes, ruhiges Refugium, das Sie mit ein wenig kreativem Einsatz in Ihr neues Zuhause verwandeln können.
Die Wohnfläche ist großzügig, die Grundrisse sind gefällig geschnitten und das üppige Grundstück lässt denkbar viele Gestaltungsmöglichkeiten zu. Neckargemünd liegt herrlich eingebunden in die Ausläufer des Odenwalds und ist doch nur 13 Kilometer oder 15 S-Bahn-Minuten von Heidelberg und urbaner Dynamik entfernt.
Die Infrastruktur vor Ort ist bestens und für Ihre Kinder gibt es ausreichend Kitas oder Grund- und weiterführende Schulen. Das Haus trägt einen würdevollen, etwas verblichenen Charme, dem Sie beherzt zu neuem Glanz verhelfen können.
Ihr Ansprechpartner
Energieausweis
473,90 kWh/(m²·a)
Ausstattung
Haus allgemein:
– Freistehendes Wohnhaus, Baujahr 1928, mit Anbau aus 1970
– Großzügiges Grundstück mit ca. 957 m²
– Weitläufiger Garten mit Rasenfläche, Bäumen, Sträuchern und Gartenhütte
– Große Terrasse im Erdgeschoss sowie ca. 40 m² Dachterrasse im Obergeschoss
– Garage mit elektrischem Tor aus 2025
– Ruhige, grüne Wohnlage nahe der historischen Altstadt von Neckargemünd
Raumaufteilung:
– Erdgeschoss mit ca. 83 m² Wohnfläche zzgl. Terrasse
– Obergeschoss mit über 55 m² Wohnfläche zzgl. großzügiger Dachterrasse
– Ca. 32 m² großes Wohnzimmer mit breiter Fensterfront
– Separate Küche mit ca. 13 m² und Platz für einen Frühstückstisch
– Mehrere flexibel nutzbare Zimmer als Schlaf-, Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer
– Obergeschoss grundsätzlich auch als separate Wohneinheit nutzbar
Technische Details:
– Elektrik im Jahr 1970 umfassend modernisiert
– Obergeschoss 1992 modernisiert, unter anderem Türen, Böden, Bad und Gäste-WC
– Dachreparatur sowie Sanierung der Dachterrasse im Jahr 2010
– Vordach am Hauseingang aus 2018
– Starkstromanschluss sowie Wasserzu- und -ablauf für eine Küche im Obergeschoss vorhanden
– Voll unterkellert mit ca. 80 m² Nutzfläche, Heiz- und Tankraum sowie mehreren Kellerräumen
Bitte berücksichtigen Sie, dass wir bei den Fotoaufnahmen ein Weitwinkelobjektiv verwendet haben, um Ihnen einen möglichst großen Bildausschnitt der einzelnen Räumlichkeiten darstellen zu können. Hierdurch werden die Räume auf den Fotos größer wahrgenommen, als sie tatsächlich sind. Wir dürfen Sie deshalb auf die Flächenangaben in der Wohnflächenberechnung hinweisen.
Kaufnebenkosten
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Lage
Die Stadt Neckargemünd liegt im Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg, ca. 10 km östlich von Heidelberg. Sie wohnen umgeben von den Ausläufern des Odenwaldes und profitieren nicht nur von viel Natur, sondern auch von einer guten Infrastruktur und der Nähe zu größere Städten.
Neckargemünd erfreut sich daran, dass ein großer Teil der Stadt umgeben von Wäldern und begrünt ist. Demzufolge lädt die nähere Umgebung zu vielseitigen Aktivitäten in der freien Natur ein. In der Gemeinde gibt es mehrere Sportvereine, das nur ca. 10 Minuten mit dem Rad entfernte Freibad, ein Hochseilgarten mit Kanuverleih sowie eine Minigolfanlage.
Fußläufig entfernt befindet sich der nächste Supermarkt, Dienstleister, Restaurants und weitere Einkaufsmöglichkeiten befinden sich ebenfalls im Stadtgebiet, sodass eine gute Nahversorgung gewährleistet ist. Ein Kindergarten und 2 Schulen für Sonderpädagogik liegen in der unmittelbaren Nachbarschaft, während sich eine Kindertagesstätte nur ca. 700 m entfernt befindet. In der Stadt gibt es außerdem eine Realschule, ein Gymnasium und eine Grundschule.
An den öffentlichen Personennahverkehr sind Sie über eine Bushaltestelle angebunden, die sich ebenfalls fußläufig entfernt befindet. Anschluss an die Heidelberger S-Bahn bietet die Station “Neckargemünd Altstadt”, die Sie nach etwa 5 Minuten mit dem Rad erreichen. Hier verkehren die Linien S1 bis S4 und bringen Sie in etwa 10 Minuten bis in die Heidelberger Altstadt. Über den Neckargemünder Bahnhof haben Sie zudem Anschluss an den regionalen Zugverkehr.
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