Attraktive Heidelberger Weststadt-Lage: Haus mit 26 Mikroapartments als renditestarke Kapitalanlage

Cushman & Wakefield ist eines der führenden und renommiertesten Immobilienberatungsunternehmen. Deren Analysten haben im August 2024 eine detaillierte Untersuchung zu den beträchtlichen Wachstumschancen von Mikroapartments auf dem deutschen Markt herausgegeben. Wenn Sie sich als Investor für die prognostizierte steigende Nachfrage bei optimistischen Renditeaussichten interessieren, können Sie den umfangreichen Report studieren – oder sich ganz praktisch das Apartment-Haus für Akademiker anschauen, das wir Ihnen hier präsentieren können. Der winkelförmige Gebäudekomplex an der Rohrbacher Str. 69/1 und damit in bester Weststadt-Lage beherbergt 26 möblierte Ein-Zimmer-Apartments unterschiedlicher Größe, die im Prinzip ausschließlich an Doktoranden, Dozenten und Professoren vermietet werden.

Unter dem Namen „Cambridge Court“ genießt das Mikroapartment-Haus in Heidelberg einen exzellenten Ruf. Das liegt zum einen am optimalen Standort. Die rechtwinklig angeordneten beiden Schenkel des Gebäudes liegen in zweiter Reihe und umschließen einen gepflasterten, reichlich begrünten Innenhof, der vor allem im Sommer mit hoher Aufenthaltsqualität punktet. Gebäude und Innenhof sind natürlich lärmgeschützt, gleichwohl ist nur ein kurzer Spaziergang nötig, um sich mitten in der Altstadt wiederzufinden. Eine kurzweilige, willkommene Abwechslung zum von Forschung und Lehre geprägten Universitätsalltag.

Der gute Leumund begründet sich zum anderen aus dem sehr exponierten Vermietungsmodell: Die Apartments werden ausschließlich an Akademiker, respektive angehende Doktoranden vermietet, die sich temporär, zu Studienzwecken, in Heidelberg aufhalten. Die normale Mietdauer liegt in der Regel bei mindestens einem Semester (6 Monate). Zu den einzelnen Instituten der Universität bestehen überaus gute Netzwerkkontakte, so dass eine nahezu vollständige Belegung / Vermietung üblich ist.

Ein Wort noch zur Historie, bevor wir uns die Mikroapartments etwas genauer ansehen. Die Immobilie wurde ursprünglich 1961 als Bürogebäude konzipiert und erbaut. Im Rahmen einer Kernsanierung wurde der Komplex 1994/95 komplett umgebaut und als Cambridge Court neu eröffnet. Auf dem 522 m² großen Grundstück bietet die Gebäudestruktur insgesamt ca. 431 m² Wohnfläche und ca. 84 m² Nutzfläche.

Der Name Cambridge Court kommt übrigens nicht von ungefähr. Inspiriert ist er durch die Städtepartnerschaft, die Heidelberg und Cambridge seit 1965 verbindet. Die Eigentümer haben vor dem Hintergrund auch einigen Aufwand betrieben, um einen Hauch des Flairs der prestigeträchtigen, englischen Stadt mit Elite-Universität erlebbar zu machen, die mehr Nobelpreisträger hervorgebracht hat als fast jede andere Universität der Welt. So trägt beispielsweise jeder der 7 Flure im Gebäude nicht nur den Namen eines Cambridge-Colleges, sondern ist auch mit dem entsprechenden Wappen dekoriert.

Die Größe der Apartments reicht von 12 m² bis 31 m²– wobei das Gros der Zimmer bei rund 16 m² liegt. Einige Apartments haben zudem einen der jeweiligen Wohnung direkt zugeordneten und abgeschlossenen Anteil des Balkons, der im ersten und zweiten Obergeschoss in Art eines Laubengangs die Fassadenseite zum Innenhof arrondiert. Eine abendliche Mußestunde auf diesem, herrlich-ruhigen Freiluft-Sitz mitten in der Stadt, im Obergeschoss gar mit Blick auf die prächtige Jugendstil-Architektur der Nachbarschaft, kann bei einem Gläschen Wein mit allen Widrigkeiten des vergangenen Tages versöhnen. Und eine „Kommunikationsbrücke“ gibt es überdies: Eine metallene Freitreppe verbindet den oberen Balkon des einen Gebäudeschenkels mit dem unteren des anderen Schenkels. Der Balkonboden der ersten Etage dient gleichzeitig als schützendes Dach für einen zweckmäßigen Fahrradunterstand.

Alle Apartments sind funktional und durchaus geschickt eingerichtet. Zum Inventar zählen grundsätzlich ein Bett, ein großer Schreibtisch, Schrank, Regal und Beistelltisch sowie eine Pantryküche (inklusive Geschirr) und ein Bad mit Dusche, Waschbecken und WC. Das Mobiliar ist nicht komplett identisch, sondern den jeweiligen Raumgegebenheiten angepasst und wahlweise in cognacfarbenen oder hellen Holztönen gehalten. Am Boden liegt zumeist Laminat. Insbesondere die Badarrangements überzeugen zum Teil durch eine nicht alltägliche Raffinesse. In den kleineren Einheiten wurden Swing-Mechanismen verbaut, mit deren Hilfe sich beispielsweise ein kreisrundes Waschbecken um die eigene Achse drehen lässt – um so wahlweise den Platz über der Toilette freizugeben oder die Duschkabinentür schließen zu können. Die Einrichtung macht insgesamt einen gepflegten Eindruck; hier zeigt sich die kontinuierliche Bereitschaft der bisherigen Eigentümerin, regelmäßig in den Substanzerhalt zu investieren. Insoweit gibt es keinen Investitionsstau im Objekt, aber durchaus Optionen, um die Attraktivität und Funktionalität des Cambridge Court durch gezielte Maßnahmen auch perspektivisch abzusichern.

Das aktuelle Vermietungsmodell des Cambridge Court sieht je nach Größe der Apartments eine monatliche Miete von 500 Euro bis 700 Euro vor, zu der jeweils noch eine Nebenkostenpauschale für Strom, Wasser, Heizung und Internet in Höhe von 250 Euro zu zahlen ist. Die Mietdauer beträgt in der Regel mindestens ein Semester (6 Monate); kürzere Mietzeiten sind gegen Aufpreis möglich. Die Apartments müssen von den Bewohnern selbst sauber gehalten werden, die dazu nötigen Putzmittel und Gerätschaften werden gleichwohl gestellt. Wasch- und Trockenautomaten sind in einem gesonderten Raum für alle Mieter zugänglich.

Das Konzept des Cambridge Court darf als profitabel bezeichnet werden, insbesondere, da es kaum Leerstände gibt. Gleichzeitig erfordert die regelmäßige Befristung der Mietverträge die Bereitschaft, die damit einhergehenden organisatorischen Anforderungen auch einzubringen. Das gut eingeführte und bestens beleumundete Cambridge Court kann in seiner derzeitigen Art weitergeführt werden – Sie können als Investor auch den Namen übernehmen. Sie müssen aber weder das eine noch das andere tun.
Prinzipiell kann es durchaus eine Option sein, das Vermietungsmodell hinsichtlich der Laufzeiten zu korrigieren oder die Raumaufteilung des Gebäudekomplexes zu modifizieren, um beispielsweise die Anzahl der etwas größeren Apartments zu erhöhen und auf die kleinsten zu verzichten. Eine Face-Lifting der Einrichtung kann die Ertragsaussichten kurz- und langfristig steigern. Dabei ist es für Sie als Kapitalanleger von Vorteil, dass möblierte Mikroapartments aufgrund der zeitlich begrenzten Mietverträge und der sogenannten All-in-Mieten von Regulierungen zur Miethöhe unberührt bleiben. In dem eingangs erwähnten Cushman & Wakefield-Report zum deutschen Markt für Mikroapartments kommen die Autoren zu dem Schluss, dass jährliche Mietsteigerungen von mehr als vier Prozent bis hin zu acht Prozent – abhängig vom jeweiligen Standort und der Ausstattungsqualität – als überaus realistisch einzustufen sind.

Das in der Rohrbacher Straße 69/1 befindliche Apartmenthaus Cambridge Court bietet sich Ihnen daher als zukunftssichere Kapitalanlage mit attraktiven Renditechancen an. Der zentrale und doch ruhige Standort in der Weststadt ist ein stabiler Wertfaktor – völlig unabhängig davon, welche Pläne Sie mit der Immobilie eventuell hegen. Wenn Sie sich für dieses exponierte Gebäude interessieren, so kontaktieren Sie uns doch bitte zeitnah. Gerne zeigen wir es Ihnen persönlich.