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Weststadt: 3 Mehrfamilienhäuser auf einem Anwesen mit kleiner Gewerbeeinheit und 2 Innenhöfen | 2026-cb-hc-04-1222
Haus | 69115 Heidelberg
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Objektbeschreibung
Einzigartiges Gebäudeensemble bestehend aus einem denkmalgeschützten Vorderhaus, einem teilmodernisierten Mittelhaus sowie einem historischen Hinterhaus.
Die drei voneinander getrennt errichteten Gebäude befinden sich auf einem einzelnen Flurstück mit zwei Innenhöfen und insgesamt 15 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 746 m². Davon steuert das Vorderhaus ca. 358 m² bei, das Mittelhaus ca. 218 m² und das Hinterhaus ca. 170 m².
Das denkmalgeschützte Vorderhaus mit historischem Charme verleiht der Anlage besonderen Charakter und architektonische Bedeutung. Im Vorderhaus sind kleinere Apartments angelegt, im Mittelhaus drei Etagenwohnungen und das Hinterhaus stellt derzeit eine Kombination aus zwei kleinen Einheiten im Erdgeschoss und je einer Etagenwohnung im Ober- und Dachgeschoss dar.
Sechs von 15 Wohnungen sind aktuell vermietet, zwei weitere werden derzeit noch von den Eigentümern genutzt, werden jedoch zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs geräumt sein. Die Immobilie bietet damit ein flexibles Entwicklungspotenzial, bei dem der aktuelle Mietertrag durch Modernisierung und Neuvermietung nachhaltig gesteigert werden kann.
Das Anwesen liegt in der Blumenstraße – Einer gewachsenen Wohnlage mit sehr guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die beiden Innenhöfe zwischen Vorder- und Mittelhaus bzw. zwischen Mittel- und Hinterhaus schaffen eine klare Gliederung und sorgen zugleich für gute Belichtung und Belüftung. Zwischen Vorder- und Mittelhaus befindet sich zudem eine überdachte Fläche, die derzeit als Fahrradabstellbereich genutzt wird.
Durch die Anordnung der Häuser entstehen auch ruhige Rückzugsbereiche trotz innerstädtischer Lage. Die vorhandenen Außenflächen sind pflegeleicht gestaltet und bieten den Bewohnern Möglichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung.
Die Wohnungen werden derzeit überwiegend über Gasetagenheizungen beheizt bzw. teilweise über Gas-Raumheizer; ein Anschluss an das in der Blumenstraße bereits vorhandene Fernwärmenetz ist realisierbar. Die Eigentümerwohnungen im Mittelhaus befinden sich in gepflegtem Zustand, während im Vorder- und Hinterhaus Sanierungsbedarf besteht. Ergänzende Angaben zu jedem einzelnen Gebäude finden Sie nachfolgend:
DAS VORDERHAUS:
Das Vorderhaus wurde im Jahr 1897 von Joseph Eirich für den Kaufmann Carl von Müller errichtet und ist als Heidelberger Kulturdenkmal klassifiziert.
In der Denkmaltopografie des Stadtkreises Heidelberg wird das Gebäude folgendermaßen beschrieben: „Architektonisch handelt es sich um ein viergeschossiges Torfahrthaus mit Satteldach und stehenden Dachgauben, das in den Formen der Neurenaissance gestaltet ist. Die hell verputzte Fassade wird durch Gliederungselemente aus Sand- und Backstein betont, die einen charakteristischen Bezug zur Bauzeit herstellen. Besonders hervorzuheben ist der symmetrische Aufbau der Fassade mit betonter Mittelachse sowie den original erhaltenen Dachgauben mit geschnitztem Zierwerk.“
Das Erdgeschoss wurde 1954 im Zuge einer Schaufenstererweiterung leicht verändert, der historische Gesamteindruck blieb jedoch erhalten.
Im Vorderhaus befinden sich neun Einheiten, darunter zunächst das gerade erwähnte Erdgeschoss mit kleiner Gewerbefläche (62,5 m²), von der ein Teilbereich nur von der Straßenseite zugänglich ist, während der andere, größere Teilbereich über einen separaten Zugang im Inneren des Gebäudes verfügt. Theoretisch können beide Teilbereiche verbunden werden.
Ab dem Obergeschoss folgen acht Wohneinheiten, die zusammen ca. 358 m² Wohnfläche ergeben. Pro Etage bestehen diese auf der linken Seite immer aus 1-Zimmer-Apartments und auf der rechten Seite aus 2-Zimmer-Apartments; vom Wohnungseingang aus betrachtet. Solche Einheiten sind besonders bei Studenten, Singles und Berufspendlern gefragt.
Prinzipiell könnten beide Einheiten auch verbunden werden, so dass je nach Neukonzeption der Grundrissgestaltung 3-Zimmer- oder auch 4-Zimmer-Wohnungen entstehen.
Vom 1. bis zum 3. Obergeschoss handelt es sich um Vollgeschosse, deren Grundrisse identisch gestaltet sind. Darüber folgt noch das Dachgeschoss, ebenfalls mit zwei Einheiten.
Im Treppenhaus befindet sich zwischen den einzelnen Etagen immer ein Abstellraum, der von den Mietparteien als Waschraum genutzt wird.
Das Untergeschoss bildet ein charakteristischer Gewölbekeller, der das historische Ambiente des Hauses im wahrsten Sinne des Wortes untermauert. Manche Mieter haben dort auch eigene Kellerabteile zur Verfügung.
Das Vorderhaus wird über Gasetagenheizungen beheizt, die teilweise in der Vergangenheit erneuert wurden. Eine zukunftsweisende Heiztechnik ist aber sicherlich ein lohnenswerter Gedanke, denn in der Blumenstraße verläuft das Fernwärmenetz der Stadtwerke Heidelberg. Somit könnte nach Installation der erforderlichen Technik im Haus ein Fernwärmeanschluss geschaffen werden, der künftig eine zentrale Wärmeversorgung gewährleistet.
Die aktuellen Mieteinnahmen des Vorderhauses betragen monatlich 2.704 EUR Kaltmiete bzw. jährlich 32.448 EUR Einnahmen.
Die Belegungssituation stellt sich wie folgt dar:
Im ersten Obergeschoss befinden sich links eine Einzimmerwohnung (seit Dezember 1986 an ein und die selbe Mietpartei vermietet) sowie rechts eine Zweizimmerwohnung, die leer steht.
Im zweiten Obergeschoss sind beide Einheiten vermietet – eine bereits seit Juli 2016, die andere erst seit Juni 2024.
Im dritten Obergeschoss ist die Zweizimmerwohnung seit Juli 2024 vermietet, die Einzimmerwohnung links steht leer.
Und im Dachgeschoss ist ebenfalls nur die Zweizimmerwohnung seit Juni 2024 vermietet und die linke Seite mit der 1-Zimmer-Einheit steht leer.
Damit besteht im Vorderhaus nur eine Mietergrundstruktur – Der Rest bietet Potenzial zur Erhöhung der Erträge bei Neuvermietung sanierter Wohnungen.
DAS MITTELHAUS:
Das Mittelhaus, erbaut im Jahr 1911, ergänzt das Ensemble funktional und architektonisch auf gelungene Weise. Es ist als letztes von drei Gebäuden auf diesem Anwesen entstanden. Betrachtet man die einzelnen Wohnflächen aller Gebäude, stellt sich gleich heraus, dass hier etwas großzügiger gebaut wurde. Die Wohnungen erstrecken sich immer über die ganze Etage, hierunter zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss.
Das Haus mit insgesamt ca. 218 m² Wohnfläche wurde im Laufe der Jahre teilweise renoviert; insbesondere das Dach wurde nachträglich erneuert. Auch die Gasetagenheizungen wurden sukzessive getauscht.
Im Erdgeschoss befindet sich eine 3-Zimmer-Wohnung, die seit 01.09.2024 vermietet ist. Das Obergeschoss wird derzeit von einem bei beiden Eigentümer selbst genutzt und wurde im Zuge dieser Nutzung renoviert. Auch das Dachgeschoss wird aktuell von dieser Eigentümerhälfte für Abstell- und Hobbyzwecke verwendet. Der darüberliegende Dachboden bietet möglicherweise weiteres Ausbaupotenzial (ca. 38 m²), dessen Umsetzung im Rahmen einer baurechtlichen Prüfung zu klären wäre. Im Gegensatz zum Vorderhaus gibt es hier eine Wohnung mit Balkon: Die selbst genutzte Wohnung im Obergeschoss bietet den Bewohnern einen nach Süden ausgerichteten und in Abhängigkeit der Jahreszeit durchaus sonnigen Freisitz.
Auch dieses Gebäude verfügt über Kellerräume, die zusätzlichen Stauraum bieten. Insgesamt präsentiert sich das Mittelhaus in einem gepflegten und soliden Zustand.
DAS HINTERHAUS:
Das Hinterhaus, erscheint das älteste Gebäude des Ensembles zu sein. Laut Plänen aus der Bauakte, wurde es wohl um 1890 für den Schlossermeister W. Kinzinger errichtet. Offenbar als Kombination aus Werkstatt, Magazin und Wohnhaus. Es befindet sich vollständig im Leerstand.
Aufgrund seiner Grundstruktur und der überschaubaren Wohnungsgrößen eignet es sich hervorragend für eine umfassende Sanierung mit anschließendem Neuvermietungskonzept und ca. 170 m² Gesamtwohnfläche.
Im Erdgeschoss befinden sich momentan zwei Einzimmerwohnungen, von denen die rechte ausschließlich über einen separaten Seiteneingang vom Innenhof aus zugänglich ist.
Die linke Erdgeschosswohnung ist dann vom Hauseingang bzw. Treppenhaus erreichbar.
Nach oben folgen ein Obergeschoss und das Dachgeschoss. Beides sind Etagenwohnungen mit zwei relativ großzügigen Zimmern. Die Obergeschosswohnung hat als einzige Hinterhauseinheit einen Balkon, mit Blick auf das Mittelgebäude.
Bei der Dachetagenwohnung befindet sich das Badezimmer außerhalb der Wohnung und ist vom Treppenhaus aus begehbar.
Auch dieses Haus besitzt einen Gewölbekeller, der von ehemaligen Eigentümern in einen liebevoll gestalteten Partyraum umfunktioniert wurde. Hier spürt man noch heute regelrecht wie die Leute zusammen gefeiert, gesungen, getanzt und Karten gespielt haben – Ein Raum für Geselligkeit, gute Laune und Partystimmung!
Das Anwesen ist ein Projekt für Kapitalanleger, die auf der Suche nach einer entwicklungsfähigen Immobilie mit steuerlichen Vorteilen durch Denkmalschutz und soliden Ertragsaussichten sind.
Lage
Ein reicher Bestand an Kulturdenkmalen, begrünten Innenhöfen und Vorgärten machen die Weststadt im Kernbereich zu einem der begehrtesten Wohnviertel Heidelbergs. Die Entwicklung der Weststadt zum gründerzeitlichen Vorstadtquartier zu Füßen des Gaisbergs steht in engem Zusammenhang mit der Entwicklung Heidelbergs zur Großstadt. Dennoch ist die Stimmung hier eher mit einer Dorfgemeinschaft zu vergleichen, anstatt mit der Anonymität einer Großstadt.
Historischer Charakter mit perfekter Nahversorgung
Die Bebauung besteht teils aus Villen, teils aus drei- bis fünfstöckigen Mehrfamilienhäusern. Die meisten Häuser sind vor 1910 erbaut und in einem sehr guten baulichen Zustand. Sie machen das architektonische Flair dieses zauberhaften Teils von Heidelberg aus, der seit 2012 als Gesamtanlage unter Denkmalschutz steht.
Doch die wunderschöne Weststadt hat nicht nur optisch viel zu bieten. Die Bewohner finden hier alles, was das Herz begehrt in nächster Umgebung: Restaurants, Gaststätten, Cafés, Konditorei, Bäcker, einen Obst- & Gemüseladen und größere Lebensmittelgeschäfte wie Kaufland, Edeka, Nahkauf oder einen Alnatura-Shop.
Verschiedene Dienstleister, Handwerker und natürlich auch Arztpraxen gesellen sich dazu. Die zentralen Kaufhäuser Heidelbergs im Bereich Poststraße und Bismarckplatz schließen direkt an der Nordostecke der Weststadt an.
Freizeitgestaltung
Stadtteilmittelpunkt und Treffpunkt vieler Bewohner ist der Wilhelmsplatz an der Bonifatius-Kirche. Auf ihm findet donnerstags und samstags der Wochenmarkt statt und bereits seit 1973 das vom Stadtteilverein organisierte Weststadtfest. Doch auch zuvor ist im Jahresverlauf viel geboten wie das Neujahrskonzert mit dem SAP Sinfonieorchester, der Sommertagszug und das Maifest oder das Open Air Konzert mit der SRH Big Band.
Und sollte das noch nicht genug Kulturprogramm sein, finden Sie auf der Webseite der Stadt Heidelberg vielfältige ergänzende Angebote für Ihre Freizeitgestaltung.
Komfortable Verkehrsanbindung
Nach sehr kurzem Fußweg erreichen Sie die Straßenbahnhaltestellen „Römerkreis Süd“ (ca. 110 m) oder „Ringstraße“ (ca. 150 m) und selbst zum Heidelberger Hauptbahnhof gehen Sie nur 700 m zu Fuß.
Zu Fuß oder mit dem Fahrrad ist man von hier aus also schnell am nächsten Ziel. Sei es beispielsweise die Altstadt, das Neckarufer oder der Heidelberger Bismarckplatz, welcher von Ihrem Domizil in der Blumenstraße nur ca. 1 km entfernt liegt.
Das Leben in der Weststadt ist tatsächlich äußerst angenehm.
Einrichtungen für Kleinkinder und Schüler
Außer einem katholischen und zwei evangelischen Kindergärten gibt es neben weiteren beispielweise noch einen Kindergarten in der Römerstraße. Auch Schulen sind ausreichend vorhanden. Besonders schön ist das Backstein-Schulgebäude der Landhausschule – eine Grundschule.
Weiterführende Schulen sind dann in naher Umgebung anderer Stadtteile zu finden: Wie beipielsweise die Theodor-Heuss- oder die Johannes-Kepler-Realschule, das Helmholtz-, das Hölderlin oder das Kurfürst-Friedrich-Gymnasium.
An der südlichen Grenze zur Heidelberger Südstadt liegt ein Schulzentrum bestehend aus der Pestalozzi-Grundschule, dem Willy-Hellpach-Wirtschaftsgymnasium und der in der Südstadt ansässigen kaufmännischen Berufsschule (die Julius-Springer-Schule).
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