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Investition mit Charme und Potenzial: 3-Familienhaus in beliebter Wohnlage von HD-Handschuhsheim | 2025-hc-06-0915
Haus | 69121 Heidelberg
Eckdaten der Immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Zwerchhäuser sind konstruktionsbedingt aufwendig und bautechnisch stets eine Herausforderung. Dafür vergrößern die „kleinen Häuser“, die aus der Außenwand einer Immobilie bündig „herauszuwachsen“ scheinen, den Wohnraum im Dachgeschoss beträchtlich. Immer jedoch geben Zwerchhäuser der Fassade quasi ein Gesicht, lassen sie authentisch und originär erscheinen. Gelegentlich unterstreichen sie zudem subtil das optische Selbstbewusstsein: Ganz so wie im Falle dieses 3-Familienhauses in der Friedensstr. 48, in Handschuhsheim, das wir Ihnen hier vorstellen dürfen.
Hinter der lichtgrauen Fassade des schlanken Baukörpers liegen drei vermietete Wohnungen, wobei sich die Einheit im 2. Obergeschoss bis in das ausgebaute Dachgeschoss (mit eben jenem Zwerchhaus) erstreckt. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1918 – auf Basis der bis dato erfolgten Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen darf gleichwohl ein fiktives Baujahr 1973 angenommen werden. Die Friedensstraße liegt im Herzen von Handschuhsheim, einer der beliebtesten Wohnlagen von Heidelberg – vereint dieser Stadtteil doch auf exzellente Weise die Annehmlichkeiten urbanen Wohnens mit der Nähe zu „grüner Erholung“. Die Verkehrsanbindung ist ebenso gut wie die Infrastruktur vor Ort, eingebunden in ein harmonisches Wohnen- und Leben-Ambiente. Zum Haus Nr. 48 gehört nicht nur ein kleiner, begrünter Vorgarten, sondern auch ein großer, befestigter Innenhof, der von der Hausrückwand und dem angebauten Nebengebäude begrenzt wird. Auf diesen sind auch die drei Balkone der Wohnungen ausgerichtet.
Bevor wir uns die einzelnen Wohnungen im Detail anschauen, hier zunächst ein paar Fakten, die für Sie als Kapitalanleger von vorrangiger Bedeutung sind. Das Gebäude wurde über die Jahre kontinuierlich renoviert und ausgebessert, sodass es sich insgesamt in einem zufriedenstellenden Zustand befindet. Als letzte große Maßnahme erfolgte in 2015 die Neueindeckung des Dachs inklusive Dämmung. Die Fensterrahmen wurden gestrichen, haben gleichwohl bis dato nur Einfachverglasung. Die Erneuerung der dekorativen Klappläden trägt hingegen wesentlich zum Charme der Fassade bei. Die Bäder erhielten Updates, die Balkone wurden abgedichtet und neu gefliest, der Hof befestigt, die Fassade ausgebessert und gestrichen – lediglich der Austausch des gesamten Leitungssystems wurde bislang nicht in Angriff genommen.
Kommen wir zu den puren Wohnungsfakten:
Die Wohnung im Erdgeschoss umfasst 3 Zimmer, Küche, Bad, WC, Flur und Balkon und kommt so auf eine Wohnfläche von 81.98 m2. Die monatliche Miete beträgt 650,– Euro nettokalt, was einem Jahreswert von 7.800,– Euro entspricht.
Die Wohnung im 1. Obergeschoss ist nahezu grundrissgleich (81,93 m2). Die aktuelle Miete beläuft sich auf 600,– Euro monatlich (7.200,– Euro p.a.).
Die Wohneinheit im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss zählt hingegen 6 Zimmer, Küche, WC, Bad, Flur, 2 Abstellräume plus Balkon und eine Wohnfläche von 147,80 m2 – dafür werden derzeit 1.300,– nettokalt gezahlt, was im Jahr 15.600,– Euro entspricht.
Insgesamt ergeben sich so Jahreseinnahmen von 30.600,– Euro. Wobei die beiden oberen Wohnungen weiter auf unbestimmte Zeit vermietet sind, die Erdgeschoss-Wohnung jedoch zu Ende Oktober 2025 gekündigt wurde.
Ein Wort noch zur Miethöhe: Sämtliche Mietzahlungen liegen unter dem marktüblich erzielbaren Niveau. Auch wenn eine sofortige Erhöhung auf den Vergleichsstandard kaum möglich ist, so liegt eine schrittweise Anhebung auf ein Plus von 150,– Euro für die beiden unteren Einheiten und von bis zu 300,– Euro für die Maisonette-Wohnung im Machbarkeitsbereich.
Öffnen wir nun das petrolfarbenene Tor, das in die Einfriedung des Grundstücks (297 m2) aus Mauersockel plus schlichten Stahlstreben-Zaun eingelassen ist, und nehmen den seitlichen Eingang ins Haus. Verharren Sie ruhig ein wenig vor diesem Prachtexemplar von massiver Holztür, die baujahrstypisch mit Ornamentglasfenstern und den seinerzeit charakteristischen Oberlichtern ausgestattet ist. Der Tür-Typus wiederholt sich als weiße Variante im Innern, wobei die Oberlichter einerseits die besondere Deckenhöhe unterstreichen, andererseits ganz praktisch für mehr Helligkeit in den Räumen sorgen.
Das Plus an Licht lässt auch den Flur (8,98 m2) im Erdgeschoss gleich freundlicher erscheinen, der die Wohnung L-förmig erschließt – wobei der lange Schenkel die drei vorderen Zimmer separiert, während der kurze Teil für den Rest „zuständig“ ist. Am Boden liegen cognacfarbene Holzdielen, deren deutliche Maserung eine quasi natürliche Wärme ausstrahlt.
Auf deren Seite liegen Zimmer 1 (14,09 m2) und Zimmer 2 (22,23 m2) direkt hintereinander, deren Funktionszuweisung sich aus der Anzahl der Bewohner ergibt: Der größere Raum bietet sich in jedem Fall als Wohnzimmer an, der kleinere kann hingegen sowohl als Kinder-, Arbeits-, oder auch Gästezimmer genutzt werden. Die großen, hohen Fenster sorgen für eine optimale Tageslichtausbeute. Den beiden Zimmern mittig gegenüber liegt Zimmer 3 (13,50 m2), das traditionell als Elternschlafzimmer genutzt wird – hier nicht nur straßenabgewandt, sondern überdies mit Blick in den Hof. An das Schlafzimmer grenzt ein separates Tageslicht-WC (1,46 m2), das angenehm neutral gefliest ist.
An der Stirnseite der Wohnung findet sich das Bad, das mit seinen 3,26 m2 vergleichsweise recht klein ausfällt – was jedoch eindeutig und allein den Wohnraumgestaltungsprioritäten des frühen 20. Jahrhunderts geschuldet ist. Der beengte Raum reicht gleichwohl für eine Badewanne plus Handwaschbecken und fragile Regale. Demgegenüber wartet die sich anschließende Küche mit stolzen 16,42 m2 auf, so dass neben der standardmäßigen Zeilen-Einrichtung mit Ober- und Unterschränken, in die sich die benötigten E-Geräte integrieren lassen, ausreichend Platz für einen Esstisch plus Stühlen verbleibt. Der Küche vorgelagert ist ein kleiner Balkon (4,08 m2) plus ein direkter Zugang zum Hof, der über drei Steinstufen abwärts erreicht wird. Es spricht also prinzipiell nichts dagegen, den Hofbereich vor der Küche als gelegentliche Interimsterrasse zu nutzen, beispielsweise für sommerliche Grillpartys oder ähnliche Feste mit Freunden. Ansonsten erfüllt auch der eigentliche Balkon seinen Zweck als kleines Freiluft-Refugium oder als Platz für Hochbeete, Blumenkübel und Co..
Apropos Hof. Das angebaute Nebengebäude dient vorrangig als Unterstand für Fahrräder, sodass diese sicher vor Wind und Wetter geschützt sind.
Die Wohnung im 1. Obergeschoss ist, wie erwähnt, grundrissgleich – sodass wir uns nun noch kurz die Maisonette-Wohnung im 2. Obergeschoss, respektive Dachgeschoss, anschauen. Der Grundriss des 2. Obergeschosses folgt mit vernachlässigungswürdigen Maßabweichungen der Gestaltung der beiden unteren Etagen – mit dem gravierenden Unterschied, dass hier das Handicap des kleinen Bades in den Vorzug eines geräumigen Abstellraums verwandelt wurde. So stehen auf dieser Ebene 3 Zimmer, das separate WC, die geräumige Küche plus Vorratsraum zur Verfügung. Und der Balkon hat echte Outdoor-Qualitäten, weil er eben nicht mehr von einem darüberliegenden überdacht wird.
Über die stilechte Treppe mit Holzstufen wird das Dachgeschoss erreicht, das weitere 3 Zimmer und eine wahrhafte Wellness-Oase als geräumiges Bad vorhält. Die grundsätzliche Aufteilung ist wiederum spiegelbildlich: Über den zentralen Flur (8,28 m2) erschließen sich auf der linken Seite Zimmer 4 (9,75 m2) und das angrenzende Zimmer 5 (17,84 m2) sowie auf der rechten Seite Zimmer 6 (6,48 m2). Den Rest der Wohnfläche beanspruchen das 10,61 m2 großes Bad und ein weiterer Abstellraum (6,71 m2). Es versteht sich von selbst, dass dieses hellgeflieste Bad mit dem markanten, mittigen Stützpfeiler bemerkenswerte Aufenthaltsqualitäten hat und vielerlei Optionen bietet, diese Behaglichkeit dekorativ noch zu unterstreichen. Die 6 Zimmer der Maisonette-Wohnung erlauben zudem variable Nutzungen der einzelnen Räume, beispielsweise eine Separierung in Wohn-/Arbeits- und Schlaf-/Ruhe-Etage.
Von ganz oben noch kurz nach ganz unten: Das 3-Familienhaus ist voll unterkellert, sodass jeder Mietpartei ein eigener Keller zugewiesen werden kann. Neben dem Gebäude liegt zudem ein Gartengrundstück, das aktuell von den Mietern mit genutzt wird. Es handelt sich dabei um ein separates Flurstück, das jedoch ebenfalls den Eigentümern gehört – ein Verkauf wird derzeit in Erwägung gezogen.
Insgesamt steht das 3-Familienhaus in der Friedensstr. 48 in Handschuhsheim für eine zukunftsträchtige Immobilieninvestition mit Ausbaupotential. Die exponierte Lage gewährleistet auf unbestimmte Zeit eine lückenlose, kontinuierliche Vermietung, da die Nachfrage vor Ort bei weitem das Angebot übertrifft. Die Miethöhe der einzelnen Einheiten bietet bereits aktuell Spielraum nach oben – dies gilt umso mehr, wenn weitere Modernisierungsanstrengungen unternommen werden. Das Gebäude selbst trägt einen gefälligen, selbstbewussten Charme. Der mag zwar nicht investitionsentscheidend sein – er macht aber trotzdem Freude, wenn Sie ihn zu einer erfolgversprechenden Kapitalanlage quasi gratis dazubekommen. Kontaktieren Sie uns bitte zeitnah, wenn Sie sich persönlich davon überzeugen möchten.
Ihr Ansprechpartner
Energieausweis
231 kWh/(m²·a)
Ausstattung
– charmantes & potenzialreiches Mehrfamilienhaus in begehrter Wohnlage von Heidelberg-Handschuhsheim
– 3 Wohneinheiten
– EG: ca. 82 m²; 3 Zimmer; ab November bezugsfrei
– OG: ca. 82 m²; 3 Zimmer; vermietet
– 2.OG + DG: ca. 147 m²; 6 Zimmer; vermietet
– Innenhof mit Nebengebäude
– Fahrradabstellmöglichkeiten im Innenhof
– voll unterkellert
– jede Einheit hat einen Balkon
– Jahreskaltmiete: 30.600,00 €
– Gasetagenheizungen
– uvm.
Bitte berücksichtigen Sie, dass wir bei den Fotoaufnahmen ein Weitwinkelobjektiv verwendet haben, um Ihnen einen möglichst großen Bildausschnitt der einzelnen Räumlichkeiten darstellen zu können. Hierdurch werden die Räume auf den Fotos größer wahrgenommen, als sie tatsächlich sind. Wir dürfen Sie deshalb auf die Flächenangaben in der Wohnflächenberechnung hinweisen.
Kaufnebenkosten
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Für den Kauf dieser Immobilie benötigen Sie eine schriftliche Bonitätsauskunft.
Erhalten Sie diese in nur 24 Stunden – kostenlos und unverbindlich. Dazu gehören ein
Zinsvergleich bei über 700 Banken und eine individuelle Online-Beratung.
Sie möchten wissen, wo sich die Immobilie befindet?
Lage
Der Heidelberger Stadtteil Handschuhsheim gehört zu den beliebtesten Wohnstandorten in Heidelberg. Die Lage ist in mehrfacher Hinsicht attraktiv:
Zum einen versorgungstechnisch: die zahlreichen Geschäfte für alle Bedürfnisse des täglichen Lebens erreichen Sie fußläufig und mit dem Fahrrad. Dazu gehören Handschuhsheimer Fachgeschäfte wie das renommierte Bekleidungsgeschäft Niebel, das in 2023 sein 100-jähriges Bestehen gefeiert hat, regionale Obst- und Gemüseläden mit Produkten direkt von den Feldern nebenan, aber auch die großen Lebensmittelketten. Im Gewerbegebiet am Ortsausgang haben sich REWE, Aldi, Lidl, denn‘s Biomarkt und die dm-Drogerie angesiedelt.
In den alten, verwinkelten Gassen von Alt-Hendesse lädt in fußläufiger Nähe die Gastronomie zum Genießen und Verweilen ein. Die hohe Dichte an Arztpraxen schafft die Voraussetzung für die optimale Gesundheitsversorgung.
Des Weiteren haben Sie einen hohen Erholungs- und Freizeitwert: Handschuhsheim liegt eingebettet zwischen dem Heiligenberg und den Handschuhsheimer Feldern mit ihren weitläufigen Radwegen.
Zum anderen verkehrstechnisch: In ca. 12 Fahrminuten gelangen Sie über die B3 oder die B37 auf die Autobahnen A656 nach Mannheim oder die A5 Richtung Frankfurt oder Basel. Nur 100 bzw. 150 m laufen Sie zu den Bushaltestellen „Am Zapfenberg“ bzw. „Rolloßweg“. Zur Straßenbahnhaltestelle „Hans-Thoma-Platz“ wäre es 1 km. Mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreichen Sie die Innenstadt in rund 15-20 min. oder den Hauptbahnhof in ca. 30 min. Mit dem Zweirad gelingt das sogar in der Hälfte der Zeit. Die attraktive Bebauung, stadteinwärts allmählich von zweistöckigen Einfamilienhäusern der zwanziger Jahre zu wundervollen Jugendstilbauten übergehend, in Verbindung mit der exquisiten Bepflanzung, ist so harmonisch, dass man auf dem Fahrrad die Entfernung ins Stadtzentrum kaum spürt.
Zugleich profitieren Sie von üppigem Grün. Im bevölkerungsreichsten Stadtteil von Heidelberg dominiert die Natur, denn von den ca. 1.500 Hektar Fläche sind nur rund 18% bebaut. Den Rest bilden landwirtschaftliche Flächen und Wald. Gleich ob zu Fuß oder mit dem Rad: In wenigen Minuten genießen Sie am Waldrand den wunderbaren Blick über das Rheintal bis nach Mannheim und die Pfälzer Berge. Von dort ist es auch nicht mehr weit bis zum Philosophenweg, zum Heiligenberg oder zum Weißen Stein. Sportlichen Bikern und Wanderern sind im Odenwald keine Grenzen gesetzt.
Wer in „Hendesse“ wohnt, liebt die besondere Mischung aus urbanem und naturnahem Wohnen. Technik und Fortschritt wie der Technologiepark, diverse Forschungseinrichtungen und die medizinischen Zentren im Neuenheimer Feld treffen im Kern des Stadtteils auf Tradition und Kultur wie die Tiefburg, das Handschuhsheimer Schlösschen und die St. Vitus Kirche. Das innere Ortsbild ist geprägt von alten Bauernhäusern, verwinkelten Gassen und etlichen Lokalen und Gastwirtschaften. Hier findet auch das vielfältige Stadtteilleben mit Festen und Veranstaltungen wie dem Sommertagszug, der Hendsemer Kerwe oder der Kunstausstellung Hendsemer Art statt.
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